老建筑改造以后会是一个很大的产业，在大规模新建结束之后。
但每个项目本身并不会很大，而且针对最大量的集合住宅，由于产权的问题，必然是困难重重。
然而这又是不得不面对的一个问题。
按五十年寿命，七十年产权设计建造的目前中国城市最大数量的这些住宅，是成为包袱还是财富，很难预测。
所以我们不说这最难的， 还是谈谈那些比较好改造的厂房啊，写字楼啊，独栋四合院啊这些比较好对付的吧。
1. 首先评估的不是房屋本身，而是城市总体规划对这里的控制情况，是拆迁，还是维持，还是改造。北京古城大多数胡同四合院最终被拆迁，从来都不是因为房子老旧，而是因为城市规划里就没准备留着它们，这意味着没有任何其他可能，只能被拆除。如果在拆迁区，那不用考虑什么改造了。如果在改造和维持区域，那进入下一步。
给一张王南绘制的北京胡同残存图，感受一下。
2. 评估产权情况。随着拆迁的文明化，现在对房屋未来影响最大的还是产权状况。一栋旧建筑的产权是单一的还是分散的，自然人还是法人，产权人的具体情况，都有不同的影响。明确能够最终交易或者委托到单一产权人手里进行操作的，才能进入下一步。
3. 然后，要看建筑物本身是否为文物保护单位，是否有历史价值，如果有历史价值，则需要被保护，那么能够被改造的范围就会受到控制。但这种控制也意味着价值。虽然历史建筑的历史价值未必能变现，但好的设计师能够最大程度的使这部分价值凸显，甚至超过下一条的容积率最大化。
4. 评估土地价格和发展潜力。这仍然比房屋本身更重要。因为房屋可以改变，土地才是永恒的。在历史街区里，为什么所谓城市肌理能漫长的延续?因为在历史上每次改造，都会受到产权地界的约束，过去的城市很少有当代那种大规模强征拆除新建的条件，古人各自分别改造自己的房屋，都在地界之内，结果就是几百年后城市街巷关系还是差不多的。
现在的改造首先要看区域的土地价格，然后看规划给予的使用性质、容积率、限高、停车等规划条件。规划条件与地价一起，决定了场地的经济价值潜力。针对这个潜力，其实一般业主都会选择利润最大化，大多数时候利润最大化就是容积率最大化，也就是总面积最大化。在保护好历史文物和遵守法规的情况下，最大就最大吧。但如果是风光美好的景区，那有时候还会进一步控制建筑的规模和体量。
通过土地价值评估，基本的改造策略也就自然浮现了，是拆了重来，还是部分改造，还是基本保留局部改造，主要是控制投资和收益的数据，确定未来使用的业态和规模，做宏观的考量。
5. 评估建筑空间和形态价值。基本策略确定后，就要分析将要保留的建筑部分和剩下的空间部分，到底要怎么去处理，才能最大程度的发挥土地和建筑的价值，提升对城市环境的贡献，创造美好的建筑空间。这个阶段是建筑师充分发挥艺术想象的地方，但对遗存建筑和空间本身的分析研究最为重要。
有的人喜欢原汁原味，古香古色，建筑改造够就会修旧如旧，比如上海外滩 12 号汇丰银行，基本是这个思路。
更多的情况，针对历史街区保护要求不高的部分，以及很多近现代非文物保护单位，当容积率要求不那么高的时候，很多会做新旧对比的方案，新老两部分相得益彰。这个在欧洲非常多，在国内比较有名的有上海新天地，北京 798，成都宽窄巷子等等，基本每个历史街区都会有这样的需求。
6. 基本空间方案大概有了以后，要做结构上的鉴定，看是否要加固，如何加固，并要跟建筑方案结合。结构安全鉴定是严肃的法律程序，很多老建筑在抗震方面是比较弱的，比如这次尼泊尔地震，大量古老的砌体结构根本不具备抗震能力，但经过加固是可以达到规范要求的，而且加固本身的措施做得好，也是一种结构的美感。
7. 结构之后，其实非常重要的是水电煤气空调的改造，这对实际使用的品质和商业运行至关重要，煤气对安全要求高，又是中餐必备的;污水处理对使用舒适性影响很大，城市环保也有要求，要很注意解决;空调是现代人不能缺的但室外机又大又吵又难看，需要妥善隐藏;网络和用电都要安排好大型设备的位置，特别是变压器这些危险货色，很不好安置。