七贤法庭，处理房屋纠纷有一套
七贤法庭法官正在调解一起房屋买卖合同纠纷案件。
七贤法庭法官正在调解一起房屋买卖合同纠纷案件。
在山东省济南市市中区七贤镇，有一个文化气息浓郁、充满人情味的法庭——济南市市中区人民法院七贤人民法庭。该庭既审理辖区内的普通民事类案件，同时作为专业化法庭，又负责审理辖区内所有房屋买卖纠纷类案件。“打通司法服务的‘最后一公里’，让法庭参与到市域综合治理中，把法官的光和热从审判台发散至辖区群众。”七贤法庭的法官们对法庭工作这样定位。
10年的等待终于有了希望
近日，山东省济南市市中区人民法院院长温磊收到了一封某小区3名业主寄来的感谢信，满满3页的信既充满了对法官的感激，又承载了他们10年的等待和辛酸。
这是一批商品房买卖合同纠纷案。2009年，65名业主与济南某房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，并依约缴纳购房款。2011年前后，该公司将房屋交付他们使用，但因种种原因一直未能办理房产证。
2017年，小区门口贴了一张公告，“上面写着房子产权存在争议，我们去住建局一查才知道，原来开发商2010年的时候用筹集资金的名义把我们的房子又卖给了别人，还办理了网签。”提到当时的情景，其中一位业主刘某某仍然情绪激动，“看到这张公告我差点晕过去，自己辛苦一辈子买的房子要打水漂了，再一打听，开发商因为欠债太多跑路了，真是又气又急！”
虽然购房后8年都没办下证，但业主们并没有着急，“到手的鸭子还能飞了？”但一纸公告让业主们彻底坐不住了，大家迅速达成一致意见：一定要尽快把房产证办下来。
业主们把街道办、住建局、房管局等有关部门跑了个遍，最后决定拿起法律武器，把开发商起诉到了市中区法院。
自2020年底，市中区法院推行专业化法庭建设，把房屋买卖类纠纷放在了位于济南南城的七贤人民法庭。“南城近几年开发建设商品房较多，集中到七贤法庭审理比较便利。”该院审判管理办公室主任介绍说。于是，这批案件就分到了七贤法庭。
接到这批案子，法官敏锐地察觉到案件涉及面广，且信访隐患较大。
“住房问题事关民生福祉，办证难正是人民群众的急难愁盼问题，必须想尽一切办法解决问题。”庭务会上，七贤法庭的法官们达成共识。
于是，法官与业主代表、代理律师就案件情况进行了沟通，并先后多次赴房管局、住建局、街道办等地调查房屋建设之初的审批规划情况。
借助全流程网上办案系统，法官对这批案件的关联案件逐件查询。经过细致的排查，发现了其中10起案件的玄机：涉案的10处房产被网签在山东某投资管理有限公司名下，而山东某投资管理有限公司曾起诉济南某房地产开发有限责任公司，要求其归还借款，最终两公司通过调解，解除购房合同。
“之前，我们通过到各个部门去调查了解情况，对开发商和案外人的关系是有所怀疑的，而调解书恰恰证明了开发商和案外人之间实际上是借贷关系，并非房屋买卖合同关系。”主审法官刘鹏飞决定将这10个案件先行判决，“这10个案件因为有案外人和开发商的调解书，给我们案件的审理扫清了障碍，我们判开发商为业主办理过户登记合法合理。同时，我们也把案件提交给审委会研究，虽然后续的案件具体情况有所差别，但相信这10个案件的处理给其他案件提供了审理思路。”
“盼了10年的房本有希望了！”当事人拿到判决书激动不已。
没花一分钱就拿到了违约金
“拖了半年才交房，让我整宿整宿的睡不好觉……”
“就是啊，当时让我们多等了这么长时间，眼看着装修材料价格上涨……”
这是一批因延迟交房引发的商品房买卖合同纠纷案，某小区的交房时间比合同约定时间晚了半年多，但开发商因资金紧张一直未能支付违约金，小区的100多名业主不服气，便将开发商起诉到了七贤法庭。
“这批案件每一个标的额都不是很大，但是数量众多，因此总标的额也达到200多万元。如果进入诉讼程序，3万多元的诉讼费要由败诉方来承担。一旦业主败诉，必然会增加他们的经济负担；而开发商败诉，也会进一步加剧本就紧张的资金状况，对业主早日拿到赔偿金更为不利。”刘鹏飞研究案件后，反复考虑如何妥善处理。
“我又不是不支付违约金，只是现在资金紧张而已，这样吧，7月等新楼盘一开盘，我就支付违约金给你们……”
“还要拖到7月，这可不行，最多一个月时间，我们可不想再像交房时那样一等再等……”
调解当天，虽然对于逾期交房后应支付的违约金数额分歧不大，但双方对于付款时间却存在较大争议，调解室的气氛顿时有些紧张。
见此状况，调解员老李把开发商单独叫了出来：“如果你们调解不能达成一致就需要开庭审理，这批案件中每一个标的额都在5万元以下，所以会适用一审终审的简易小额诉讼程序，在判决生效之日起的10日内你们就得支付违约金，如果走到这一步，你们筹款时间更短，资金压力是不是就更大了？”
接着，老李又走进调解室，对业主说：“即使现在作出判决，开发商可能也无法按期履行，短期内的资金压力反而更大，赔偿有可能会更困难……”
经过几番苦口婆心的调解，原告与被告双方最终达成了调解协议。之后，法官用一天的时间对这些案件集中开庭进行了审查。
“从正式立案到拿到裁定书仅用了两天时间，不仅化解了矛盾，还为我们减少了诉讼成本，太感谢法官了!”拿着民事裁定书，小区业主喜笑颜开。
1600元的租房押金
“哪有这样租用房子的，你看看你把我的房子弄得乱糟糟的，热水器都坏了……”
“热水器我一共没用几次，我怎么知道它怎么坏了，又不是我故意弄坏的，你怎么能押着我的押金不给我呢……”
郭某承租了吕某的房屋，退房时因卫生及热水器损坏问题未能与吕某协商一致，吕某拒绝退还1600元的租房押金，郭某为此诉至法院。
案情很简单，标的额也不大，但双方的矛盾却十分尖锐，都抱着“只争一口气”的想法拒绝调解，坚决要把官司打到底，让法院为自己做主。
为了双方的纠纷得以实质性化解，法官并没有着急安排庭审排期，而是把案件交给了特邀调解员张韻，“找时间多和两位当事人沟通沟通，找找平衡点。”
张韻通过与双方进行沟通后，发现双方彼此成见较大，见面就吵，便“背靠背”做调解工作。通过对诉讼成本及风险的分析，张韻根据案件实际和与双方沟通的情况，提出了让吕某退还1400元的调解意见。经过又一轮苦口婆心的调解，双方终于达成一致意见。
“张老师，我的右腿不小心摔了，走不了路了，我没法到法庭办理手续了，这可怎么办啊？”2021年5月14日一早，张韻刚到法庭，就接到了郭某打来的电话。
本来说好第二天吕某以直接转账的方式退还郭某押金，郭某收到款项后撤诉，没想到在约定的前一天，出了这样的意外。
“这个没关系，你好好在家养伤，我们可以到你们家给你办理手续，保证今天给你办好，你就放心吧！”放下电话，张韻请示了法官。
转账当天，带着相关手续材料，张韻把撤诉现场从法庭搬到了郭某家中。受伤的郭某坐在床上，确认收到款项时，她趴在床上的小桌子上出具了收条，然后又在撤诉申请的最后签上了自己的名字，案子在诉前顺利解决了。
类似这种案子，当事人因为某些原因不能到庭而导致案件进程迟滞，这对于七贤法庭来说根本不是问题，时空限制已然被完全消弭。（□ 闫继勇 本报通讯员 李冬华 张文静 文/图）
（检察日报）