新闻哥：餐饮创业选址的13条基本因素分析

　　很多文章中，都对选址需要考量的基本因素有明确描述：租金、路段（地势）、楼层、朝向、业态（规划）、业主（房东）、门头视野（能见度）、房屋结构、相邻店铺、人群构成、繁华程度、客流量、专业市场、经营性质、经营品种、餐饮地方政策等。而最重要的是：目标人群定位精准。本文先就基本因素进行分析说明，客户定位另写文章说明流程。

　　1、租金

　　将租金放在第一，是因为经营3年以上的餐饮店，房租占营收比一般在13%-50%。按照专家说法，13%以下为良性，但是大部分餐饮在30%左右，可见租金对餐饮创业的影响。在同一区域租金要多方打探，虽然不可以唯租金论，但是选址务必将月租降到最低（一般租金有10%左右的洽谈区级）。

　　2、路段（地势）

　　路段（地势）主要针对的是商区或路段的开店位置，如：路口、路中段、商区进出口、商业街进深等。优势路段会利于人群的优先选择，但路段在口碑餐饮群体中影响最小（酒香不怕巷子深，以味道口碑为特色的餐饮创业，可以近乎忽略此项）。

　　3、楼层、朝向

　　楼层对餐饮行业的影响，随着商圈配套的完善，已经不作为重要指标。但是非商圈餐饮，一层临街明显优于高楼层经营。

　　朝向一半和地势联合参考，阴面楼盘的餐饮，普遍略于阳面店面。

　　4、业态（规划）

　　餐饮行业入驻餐饮一条街，在口味独一的情况下，成功率最高。业态可以从房东和物业处获得信息。业态可以作为附加条件，写入租赁合同。因为有类似失败案例，开发商承诺业态为餐饮一条街，但是实际配套（排污和排烟）没有匹配，改成商业一条街，最终餐饮创业者将谋受损失。

　　5、业主（房东）

　　一个和善求稳的业主，对于装修风格的限制和租金稳定有着重大关系。和业主进行深入沟通，有利于后期的稳定经营。重点沟通事项：装修期、装修限制事项、租金调整周期及调整上下限、房东对市场预期、房东的经济状况（不少经营者遇到房东卖方，引起的纠纷）等等。

　　6、门头视野（能见度）

　　选址不但看内部和位置，从其他角度看门头的视野，也是影响获客的重要考察项目。

　　7、房屋结构

　　房屋结构决定装修风格和装修的墙体破坏尺度。一些临时建筑无法承载多层装修，且消防容易审核不过，临建随时可能拆除。装修结构还关联店铺布局，对于代理餐饮的装修，一些品牌是有结构要求和尺寸要求。

　　8、相邻店铺

　　餐饮行业除了需要竞调1km以内的相似店铺，还需要重点考察相邻店铺的客流量和客源人群构成，因为这些数据是最早一批客户的来源。相邻店铺的兴旺，可以带动新兴餐饮店铺的人气。

　　9、人群构成

　　人群构成，区别客户定位，主要指选址店铺周边的主要客群属性。例如，商区周边写字楼林立，人群构成中，上班族比例远大于社区消费者。临近校园周边的人群构成，学生族属于绝对的主力。

　　10、繁华程度及客流量

　　繁华程度和客流量一般是相关联的属性，考察具有相对性。除了界定城市级别的繁华度，更多是考量城市分区相对比的繁华度。

　　11、专业市场

　　餐饮对食材来源及相应专业市场有一定距离需求，距离越近市场的保存保鲜越加容易，但是价格容易受限。对于以鸡肉为主要市场的餐饮店，农贸市场或批发市场临近，具有一定优势。

　　12、经营性质和品种

　　经营性质和品种，是根据自己的项目特征，对比周边1km范围内的餐饮项目，自行考量经营的难易程度。

　　13、餐饮地方政策

　　餐饮行业会有一定地方政策限制，例如，回民区经营菜品规避猪肉系列。部分地区对狗肉、蛇肉有忌讳。一些地方对餐饮的消防或者审核有地域特色。