“比肩A股注册制”的基建公募REITs试点落地 破解土地财政困局

　　“意义重大，可比肩A股注册制”；“商业地产春天要来了”。

　　这个消息在基金圈内引发强烈反响，不少基金业人士在朋友圈庆祝。

　　4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称“通知”)，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。根据通知，基础设施REITs聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发等领域。

　　据国家发改委原副主任徐宪平测算，1981年到2018年，基础固定资产投资存量总量大概是420万亿元，除非非经营性资产、折旧损耗。按照标准公募REITs产品发行，大概能盘活4万亿—12万亿元，意味着可以带动约20万亿—40万亿元直接投资。

　　从全球REITs发展经验来看，基础设施与持有型房地产是REITs两类基础资产。去年中国证监会原主席肖钢曾撰文称，“在房地产行业从严调控背景下，房地产企业融资渠道均受到严格管制。因为担忧REITs作为房地产新融资工具会给房地产更多融资，进而引起房地产泡沫，这是REITs难产的重要因素。”

　　“中央会综合考量房地产调控等诸多因素，这次在基础设施领域首先推进REITs试点，且并未将商业地产摒除在外，其中如仓储物流、产业园、数据中心均属于广义商业地产范畴，都是以实现持续稳定现金流为特点，并不违背‘房住不炒’，我们认为商业地产REITs的推出不远了。但这需要一定时间，每一个新产品的推出政府都需要经过时间谨慎评估。”

　　纾解地方政府对土地过度依赖

　　什么是公募REITs？ 通俗而言公募REITs主要是指公开发行不动产投资基金，以能够产生稳定现金流不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs。

　　根据通知，基础设施REITs此次聚焦的重点行业为优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。同时，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

　　国家发展改革委投资司副司长韩志峰表示，基础设施REITs试点有利于盘活存量资产，将回收资金用于新的基础设施和公用事业项目建设，弥补投资资金不足，形成良性投资循环，是基础设施投融资机制的一项重要创新。

　　证监会有关负责人亦指出，从基础设施领域突破REITs是比较好的选择，中国形成了大量优质基础设施项目；通过REITs进一步拉动投资；尤其在当下房地产调控的前提下，REITs不会对房地产构成影响。

　　程骁远认为，任何一个产品推出市场监管当局最关心的是其能否发挥作用，以及产品安全性。新冠疫情影响下，中央会提出更多刺激经济的举措，加大基建投资是必不可少环节。过去一段时间，基建主要由地方政府承担建设时，往往需要比较大资金来支持，按照以往发展模式，更多依赖土地收入，这与“房住不炒”会形成一个矛盾。因为若地方政府太过于依赖土地收入，必然对房价产生一定影响，长期对经济稳定性也会带来一定隐忧。将一些基建类资产进行金融资产证券化处理，有利于纾解地方政府对土地、住宅的过度依赖。基础设施REITs是国际通行配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。

　　北京大学光华管理学院院长刘俏分析认为，中国经济发展长期依靠房地产和基础设施投资。以房地产投资为例，1999年至2018年，中国房地产投资增长超过30倍；以房地产和基础设施为抵押品，成为中国经济社会生活中信用扩张的主要方式。卖地收入更是地方财政收入的重要来源之一。然而，随着中国经济增长模式转型，以土地、房地产和基础设施为抵押品的信用扩张难以成为中国经济未来进一步增长的发动机。中国需要给房地产、基础设施定价和地方政府信用定价的“锚”，建立起房地产市场、基础设施投融资市场和信用市场价格发现的功能，引导资源有效配置。

　　REITs是这个可以助力定价的“锚”。“通过REITs，可以把基础设施投资形成的资产和房地产资产的存量部分，还有未来大量的增量部分作为底层资产，纳入到市场化的资源配置体系中来。通过对它们进行合理的估值、定价、发行、二级市场交易，实现价格发现。”刘俏表示。

　　更进一步，REITs可以通过存量资产的融资引入更为广泛的投资资金，置换出存量项目中的国有资本，降低地方政府对债务融资的依赖；在新增项目中，REITs也可以实现对政府资金的替代，避免地方政府通过新增负债扩大基础设施建设。

　　90%的应分红要求

　　根据通知，基础设施REITs聚焦优质项目，应符合这样要求：1。项目权属清晰，2。具有成熟经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力，3。发起人及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

　　按照国际市场惯例，此次基础设施REITs试点设定了可供分配利润的90%应分红要求，为国内投资者提供了高分红金融工具。

　　对此，程骁远表示，中国基础设施REITs市场空间很大，有些项目经营比较好，但是有项目还在初级阶段。比如产业园很多，但经营比较好的园区并不多，新兴产业园区还需要一定时间培育，但对投资人而言，REITs试点给其带来相当大的鼓舞，若干年后，只要通过努力经营培育成现金流稳定优质资产，未来退出通道会非常畅顺，有利于吸引更多资金进入这个行业。随着REITs到来，大家会更重视和愿意持有优质资产，同时促使更多企业去开发和打造优质资产，通过投资人改造和运营管理的提升将一些产品升级为优质资产。

　　“REITs持有的不动产更多是经营性物业，具备创造现金流能力，有利于引导不动产投资进入价值投资通道，对房地产行业长期稳定发展具备重要意义。推进REITs还有利于倒逼开发商提升资产管理能力和往存量运营转型，降低和提前对冲未来城镇化进入成熟阶段后住宅市场需求回落带来的资产贬损风险。”招商证券报告分析称。

　　有助提振楼市

　　通知还划出了基础设施REITs试点将聚焦的重点区域：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

　　无疑，京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等区域都是经济活力比较足、未来发展前景可期的区域。雄安新区的建设更被称为千年大计，吸引了一批头部企业入驻。后续三大都市圈以及长江经济带等区域会面临基建发力机会，必将有助于城市基本面改善。

　　在程骁远看来，当前基础设施REITs还处于试点阶段，需要考虑两方面：一是REITs推出对区域带来的影响，二是产品安全性。选择经济发展比较成熟的地区试点REITs，带来的回报、未来收益、现金流预测会比较稳定，产品的安全性更能保证。这些区域试点成功，也有利于将试点进一步拓展到其他资产类别、其他城市。

　　“对房地产市场的影响是正面的。从过往房地产市场发展看，凡是基建设施发展比较好的城市，房地产市场发展会更加蓬勃，在交通不连贯、各方面设施不充分情况下，房地产发展不可能一枝独秀。房地产需要基建助力提升价值。随着基建更加完善，更多土地可以释放给房地产开发，对房地产行业也是一个提振作用。”程骁远进一步表示。

　　易居智库研究总监严跃进认为，后续各类基建发展的动力将增强，从城市经济角度看，一些重要区域的基建获得此类改革，有助于城市经济的快速发展，其对于房地产在内的各类细分产业也有积极推动作用。

　　中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，“此次聚焦的重点主要是交通设施、市政设施、产业园区这些基础设施，并没有往房地产方向去走。有不少业内呼吁将公募REITs的试点范围扩展至商业地产以及住房租赁，但我认为仍需要谨慎试点，否则仍会助推房价上涨。并且，商业地产的风险是较高的，并不适合这种资金进入。但反观交通设施、仓储物流、新基建等领域，收益相对稳定，因此是不错的选择。”

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（文章来源：中国房地产报）