高端访谈|程骁远：基建REITs试点先行后商业地产REITs也不远了
中信资本房地产部执行合伙人、高级董事总经理程骁远
基建REITs政策重磅出台，积累了百万亿量级的存量基建迎来全新投资风口。4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。根据通知，基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发等七大领域。这些基建类REITs收益空间如何？优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南等重点区域有何考量？对这些地区的房地产市场发展会带来哪些影响？产品推出后能否受到投资者认可？商业地产真正的REITs何时到来？针对这些问题，5月1日，中国房地产报记者对中信资本房地产部执行合伙人、高级董事总经理程骁远进行了专访。程骁远认为，任何一个产品的推出监管当局最关心两点：一是给社会带来正面效应，二是产品安全性。通过基建领域试点让其中符合条件的优质资产能够发行REITs，相信之后会推广到写字楼、购物中心等传统商业地产领域，当然这需要时间。此外随着基建更加完善，更多土地可以得到释放，这对房地产行业健康发展也能起到相应提振作用。中国房地产报：为何率先在基建领域开展公募REITs试点？这一步在资产证券化领域意味着什么？程骁远：任何一个产品推出市场监管当局最关心其能够发挥正面积极作用，以及产品安全性。从发挥作用角度看，新冠疫情影响下中央会提出更多刺激经济举措，加大基建投资必不可少。过去一段时间，基建由地方政府承担建设时往往需要大量资金支持。按照以往发展模式更多依赖土地收入，这与房住不炒会产生矛盾，因为若地方政府太过依赖土地收入，必然对房价产生一定影响，长期对经济稳定性会带来一定隐忧。将一些基建类资产进行金融资产证券化处理有利于纾解地方政府对土地、住宅过度依赖。基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。且原始投资人都是较具财政实力、资本较充足的机构，或与地方政府有关，或是大的国企，或大型的行业领先民企，未来收益较稳定。从世界经济体包括中国香港来看，其推出REITs的时机往往与自身经济周期有着密不可分的关联，香港也是在经济低迷之际出台REITs的法律法规。新冠疫情影响下，我国面临的挑战很多，对经济的影响有相当大不确定性，这个时候推出REITs是非常明智的。中国房地产报：基础设施REITs聚焦优质项目,并设定一些要求，如项目权属清晰，具有持续稳定的收益及现金流，投资回报良好，具有持续经营能力及较好增长潜力等。如何理解优质资产概念？程骁远：REITs的发行需要依托政策配套，但更重要的是要有优质底层资产，对于商业地产而言优质资产是非常重要的底层资产，其收益稳定、未来发展空间很大；尤其在一线城市或经济比较发达的城市，物业需求量、物业本身的品质、良好的管理人，能够对资产带来比较稳定的未来收益预期。很多人并不是很理解一条公路、一个电厂是什么样的资产，但若告诉他们，在某地区的一个什么样的办公楼或商场，投资者就会有非常直观的感受。优质资产的定义是比较苛刻的，要具有持续稳定现金流，并具备一定抗风险能力。预计未来优质资产供不应求，可能会形成优质资产荒。因为有了REITs通道后，获得优质资产又转让的可能性不是很大，投资者会更多考虑长期持有这些资产，通过REITs进行资金回收，从而舒缓其自身资金压力。当然，优质资产不一定仅限于商业物业，通过良好经营实现持续稳定现金流且具备增长潜力的资产都属于优质资产。随着REITs的到来，大家会更重视和愿意持有优质资产，同时，也会促使更多企业开发和打造优质资产，通过资产改造和运营管理提升，将产品升级为优质资产。中国房地产报：此次基础设施REITs试点还设定了可供分配利润90%应分红要求，像仓储物流、园区开发这些基建项目的收益和风险怎么样？程骁远：中国基础设施REITs的市场空间很大，有些项目经营比较好，但有些项目还处于初级阶段。比如产业园很多，但经营较好的园区并不多，新兴产业园区还需要一定时间培育。但对投资人而言，REITs试点给其带来相当大正面鼓舞，若干年后只要其通过努力经营培育成现金流稳定的优质资产，未来退出通道会非常畅顺，有利于吸引更多资金进入这个行业。仓储物流类REITs已非常成熟了，这些物流仓储地产属于基础设施，但属性上涵盖在广义商业地产范畴，带来的回报比传统商业地产还要更高一些，能达到6%-7%年净租金回报率。从仓储物流特性来看，租约比较长，管理相对比较简单，经营开支比较有限，较符合之前所说“现金流稳定、支出简单直接、收益较稳定、能预测的可分配现金流较稳定”的特性。这次规定也可以看到，对回收资金也有一定规定，希望回收资金继续在这个产业内投资，形成良性循环，某方面来说也是希望资金不要外溢到其他行业中去。中国房地产报：预计这些基建类REITs推出后能受到投资者认可吗？程骁远：预计受欢迎程度比较理想。有几个原因：从国际上看，疫情之前欧美国家利率就一直在低位徘徊；疫情之后，全球经济受疫情冲击，基本接近负利率边界。从我国近期资本市场发债利率看，短期债券利率低于3%，长期债券利率在4%左右，信用好的企业发债利率更低。从老百姓资产配置看，未来要投资到一些比较高回报又稳定的产品，选择已经比较少了。不止普通老百姓，很多机构投资人也有这样的需求，包括保险公司、养老金、基金等，未来有很多偿付要支付，需要每年有稳定现金流。过去很多金融产品带来比较高的回报，都与住宅地产有关。现在对住宅地产融资比较严格的情况下这方面机会越来越少，既要满足投资者对每年现金流的预期，未来还能享受产品升值空间，同时侧重风险防控，REITs能满足这样的投资需求。当然，还要看产品最终出来后现金分配如何设定。我认为现金分配会比一般的定期产品优胜一些，同时还有资本升值空间，会令投资人更认可。中国房地产报：下一步基础设施REITs试点工作将积极支持京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、雄安新区建设、长三角区域一体化发展、推进海南全面深化改革开放等国家重大战略。为何优先选择这些区域试点REITs？程骁远：这些区域大部分经济活力比较足、未来发展前景可期。当前基础设施REITs还处于试点阶段，需要满足两个条件，一是REITs推出对区域带来的正面影响，二是产品安全性。选择经济发展较成熟地区试点基建REITs，带来的回报、需求量、未来收益、现金流预测也会比较稳定，产品安全性也更能保证。海南、粤港澳大湾区以及雄安新区等均是国家百年、千年大计的重点区域，本身需要大量资金投入，投资人也需要退出渠道，这些区域政策上都给了相当大支持，投资者也都是一些头部企业，其本身在资金实力上优胜，在这些区域进行REITs试点能给区域发展带来大量资金支持，同时产品安全性也会相对稳健。既然是试点肯定希望成功。在这些区域试点成功后，也有利于进一步拓展到其他行业、其他城市。中国房地产报：对这些区域的房地产市场发展会带来什么影响？程骁远：对房地产市场的影响是正面的。从过往中国房地产市场发展看，凡是基建设施发展比较好的城市，房地产市场发展会更加蓬勃，因为在交通不连贯、各方面设施不充分情况下，房地产发展不可能一枝独秀。不管是商业地产还是住宅都是为人服务的，需要人去使用。比如，一个区域若有高铁规划，附近土地价值就会有比较明显的提升；基础设施配建比较好的城市，周边各类地产项目价值也会更有竞争力，即地产需要基建来助力其提升价值。开发商没办法独自将一片区域做成热点，但若通过基建配套，是可以做到这个效果的。随着基建更加完善，更多土地可以释放给房地产开发，有助于提高资产品质和土地效率，对房地产行业的健康有序发展也能起到提振作用。预计这几个区域未来房地产的发展速度会更快。中国房地产报：随着基础设施REITs试点推动，对写字楼、购物中心等传统商业地产公募REITs的推动有何促进作用？程骁远：中国的REITs市场空间很大，基础设施数十万亿级别的量，房地产的量就更大了。这么大的量怎么消化？通过一个领域试点，让其中一些优质产品能够发行REITs，相信之后会推广到写字楼、购物中心等传统商业地产领域，当然这需要时间。每一个新产品的推出政府都需要一段时间进行评估。但只要有需求就会有市场。这次在基础设施领域首推REITs试点，并未将商业地产摒除在外，其中仓储物流、产业园、数据中心均属于广义商业地产范畴，都是以实现持续稳定的现金流为特点，并不违背“房住不炒”。只是说下一个环节会不会推广到传统商业地产上来，商业地产REITs的推出会不会对房地产调控带来影响，我想政府会考虑得更多。但我们相信，商业地产REITs的推出不远了。责任编辑：马琳 曹冉京
审读：戴士潮
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