发展｜“亿元税收楼”已达45栋！楼宇经济显活力

开福区芙蓉中路上，党报第一高楼新湖南大厦光彩夺目，“5A级写字楼”全球招商的海报随处可见；岳麓区滨江路旁，湖南金融中心集聚产业正在形成……在长沙，从河西到河东，从城北到城南，条条宽阔的大路两旁，摩天大厦的数量正快速增加。

2012年，有媒体曾报道长沙市芙蓉区一栋楼就能产生数亿元财税收入的“亿元楼”现象。8年过后，“亿元楼”已不鲜见。如今长沙的楼宇经济，又呈现出怎样的新面貌？

现象

楼宇经济显现活力，“亿元楼”已经达到45栋

何为楼宇经济？楼宇经济是指以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业以带动区域经济发展，体现集约型、高密度等特点的经济形态。

今年的长沙市政府工作报告显示，2019年，长沙市区“亿元楼”(单体税收过亿)已经达到45栋。

在长沙市芙蓉区，有个被人们称为“中部第一街”的定王台街道，这条街道共有63幢写字楼，年税收超过亿元的楼宇就有5幢。其中一栋2011年就实现税收5.28亿元，比湖南西部一个大县的年财政总收入还多。

“亿元楼”刷新了人们的认知，也成为了城市的标尺。曾如凤毛麟角的“亿元楼”如今已在长沙遍地开花。

湘府西路上，华菱嘉园三栋高层相连、总建筑面积37000平方米的钢铁色大楼十分抢眼，这是华菱钢铁集团总部办公所在地。去年，华菱嘉园成为天心区又一座税收“亿元楼”。

而在开福区，位于芙蓉中路的华创国际广场十分抢眼。项目以300米高成为芙蓉路第一高度，将打造成为长沙金融港，平安财险、中国人寿、普华永道、西部证券等重点企业已纷纷入驻。

湘江西畔，夜晚楷林国际的灯光璀璨夺目。作为长沙金融产业的标杆楼宇之一，它单个项目就拥有三栋“亿元税收楼宇”。

“长沙亮起来了！夜幕降临，灯火辉煌的湘江两岸，万达广场不再是一枝独秀。”长沙市民周女士看到湘江两岸的灯光秀时不由得感叹。

特点

以产业聚合为目标，将发展中心向空中转移

从平面到立面，从千万到破亿，长沙的楼宇经济正迅速发展，显现出旺盛的生命力。

目前，长沙出现了各类型的专业楼宇，如电商楼宇、文创楼宇、律政楼宇、金融楼宇等。专业楼宇的出现，有助于产业聚集与企业协同，形成有竞争力的产业集群。

有研究表明，一栋高级专业商务写字楼里各类企业所产生的效益等同于城郊7.8平方公里范围内企业产生的经济效益，楼宇经济已成为城区经济快速发展的核心增长极。

“楼宇经济有四个显著特征：绿色、场景、智能、重塑。”戴德梁行大中华区策略发展顾问部区域董事容亚当指出，如今，互联网技术飞速发展、移动应用快速更迭，“场景化营销”思维在商业地产中得到充分体现，智能化楼宇标准不断提升，社会对绿色智能物业需求殷切。

某区现代服务发展中心相关负责人表示，长沙楼宇经济已从过去比硬件、比地段迈入到比服务、比业态的时代，“关注指标由硬件、地段、租金转向软件、环境、服务，定位更品牌化、高端化，楼宇集群的概念也更为凸显，比如五一商圈、滨江新城、梅溪湖、高铁片区的楼宇经济发展较为领先。楼宇经济对税收的贡献占比越来越大。”

问题

楼宇特色缺失，缺乏长远定位规划

长沙楼宇经济迎来全速发展“发力期”的同时，也出现了一些新问题。

“楼宇经济存在三大瓶颈、六个短板。”楼宇经济学知名专家夏效鸿表示，楼宇经济重开发，不重运营；重生产，不重生态；重综合发展，不重特色，同质化竞争严重。企业主题作用、软件管理、税收贡献率、特色楼宇引领力、楼宇总体亩产出不够等。

仁略企业管理咨询有限公司高级项目经理田杰认为，对发展楼宇经济，政府还没有明确的政策促导。事实上，在都市核心区的楼宇中发展现代服务业、现代都市工业，需要比较高的初始投入、维持成本和财务费用。正是如此，一些企业都偏好在城市边缘圈地发展，以降低产业投入成本和交易费用。

业内人士表示，目前长沙楼宇在开发时，功能定位并不明确，不少楼宇只重视招商，缺乏长远的定位规划，而且近两年写字楼市场明显供大于求，市场还存在较大的去化压力，“现在长沙楼宇智能化水平还不足，硬件条件也难以达到高端企业的要求，比如停车位短缺、电梯故障率频繁等。”

方向

加乘新消费时代，楼宇趋向多业态发展

去年，仲量联行发布报告称，中国楼宇经济在进入3.0时期后，发展模式已发生改变。

报告指出，楼宇经济1.0时代，房地产开发以建筑形态的单一业态为主；2.0时代，以综合体开发为主，凸显“1 1＞2”的业态功能整合；楼宇经济3.0看重运营管理服务的软性附加值，“空间 配套 运营”的全方位竞争成为主流。

从阿波罗商业广场、友谊商店，到华创国际广场、富兴世界金融中心等等，不难发现，长沙的楼宇经济正向多业态方向发展。

“商业＋”模式成长沙不少楼宇的共同特色，比如长沙国金中心是集高端购物中心、金融、文化、休闲和娱乐为一体的大型综合体；德思勤城市广场是集高档购物、商务办公、金融、政务、餐饮、娱乐等城市综合功能于一体的商业、娱乐文化和商务金融中心。

而在芙蓉中路，更多的是“金融 ”模式，如新湖南大厦定位“金融＋文化”、绿地定位“金融＋健康医疗”、富兴定位“金融＋高端商务服务”。

“通过引进龙头企业提升产业集聚效应，带动整栋楼及周边地区的经济活力。”业内人士指出，楼宇对经济具有吸附作用，“建成后大多用于金融、商业领域，这些行业又相对专业、集中，比如一栋用于金融行业的楼宇投入使用后，会引来更多的同行业企业入驻，形成产业聚集。”

链接

长沙重点区域楼宇经济发展状况

天心区：作为长沙市老城区、长株潭融城核心区，天心区成为了“亿元楼”集聚区。2019年，天心区新增亿元楼宇2栋，亿元楼宇增至18栋。天心区亿元楼宇占长沙市总数的四成。

芙蓉区：着力推动园区经济向楼宇经济、楼宇工业转型，让高层厂房成为园区项目布局的主要形态。截至2019年，在核心中央商务区2.8平方公里土地上的重点楼宇中，有市场运营主体7198家，楼宇经济税收贡献率超过60%。

开福区：正在打造“一片一集群、一楼一行业，一层一特色”的产业格局，税收过千万元的楼宇有42栋，过五千万元的楼宇20栋，过亿元楼宇11栋。去年获评中国楼宇经济十大潜力城区，成功入选中国城区综合竞争力百强区。

雨花区：为抢占现代服务业制高点，雨花区重点引导高技术服务、现代商贸、现代金融、会议会展、文化创意、健康养老等服务业向楼宇集聚。仅2017年，该区就有各类楼宇130栋。

岳麓区：近年来，岳麓区向空间要效益，大力发展以现代服务业为特色的楼宇经济。今年以来，全区各重点楼宇共引进企业340家，其中区域性总部企业13家。