招商蛇口回复重组问询函：本次土地资产评估与前次评估差异很小
观点地产网讯：7月23日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布关于深圳证券交易所《关于对招商局蛇口工业区控股股份有限公司的重组问询函》的回复公告。
此前7月17日，深交所发布关于对招商局蛇口的重组问询函，涉及土地评估、交易价格、股价参考标准、股份来源等6大问题。
观点地产新媒体查阅公告获悉，南油集团的主要资产为下属公司深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司持有的前海自贸区内土地资源，该土地资源主要由招商蛇口与深圳市前海开发投资控股有限公司于2019年12月以各自持有的深圳市招商前海驰迪实业有限公司与深圳市前海鸿昱实业投资有限公司100%股权共同增资注入。
深交所要求说明招商驰迪、前海鸿昱是否构成交易标的具有重大影响的下属企业。招商蛇口回复称，目前重组报告书中披露的南油集团具有重要影响的主要下属公司为招商前海实业。南油集团直接持股招商前海实业32.89%，通过其持股35%的前海平方间接持股招商前海实业34.1716%，合计权益比例为44.85%。
而招商前海实业的主要资产为通过持股50%的前海自贸投资持有的招商驰迪和前海鸿昱100%股权，招商驰迪和前海鸿昱的主要资产为其持有的深圳市南山区前海深港合作区编号为T102-0296、T102-0310地块。
招商驰迪、前海鸿昱并非南油集团的控股子公司。
本次购买南油集团24%股权的评估中，采用资产基础法对于前海鸿昱100%股权于评估基准日2019年12月31日的评估值7,290,153.32万元，增值率0.12%，与前次合资合作中以2019年9月30日为评估基准日的评估值相差-0.01%，差异很小。
对于此次交易标的资产评估情况与去年12月增资前海自贸投资的评估过程，说明涉及主要土地资产（包括T102-0296号宗地、T102-0310号宗地等）的评估方法等的差异及原因，招商蛇口表示，本次交易中，标的公司南油集团的主要资产为其间接持有的招商驰迪、前海鸿昱公司股权，本次交易评估中对招商驰迪、前海鸿昱的股权价值分别进行了专项评估。
2019年合资合作项目中标的资产为招商驰迪100%股权、前海鸿昱100%股权，对招商驰迪、前海鸿昱的股权价值分别进行了评估。本次交易的评估基准日为2019年12月31日，合资合作项目的评估基准日为2019年9月30日，两次评估基准日间隔较短。
上述前后两次评估中，对招商驰迪、前海鸿昱的股权评估方法一致，均为资产基础法。
本次交易中对招商驰迪100%股权的评估值为6,509,405.50万元，较合资合作项目中的评估值6,436,569.79万元增加72,835.71万元，差异率为1.12%。本次交易中对前海鸿昱100%股权的评估值为7,290,153.32万元，较合资合作项目中的评估值7,290,836.00万元减少682.68万元，差异率为-0.01%。招商驰迪、前海鸿昱的股权评估值在前后两次评估中的差异率较小。
前后两次评估中，招商驰迪的主要资产为其持有的土地资产（T102-0296地块）和其全资子公司持有的土地和在建项目，前海鸿昱的主要资产为其持有的土地资产（T102-0310地块），招商驰迪、前海鸿昱的核心资产未发生变化。
T102-0310、T-102-0296地块及招商驰迪的下属企业土地、在建项目共同构成一个完整的开发区域。两次评估对T102-0296地块、招商驰迪下属公司持有土地和在建项目、T102-0310地块的重要评估假设、核心参数选取口径保持一致。
合资合作项目对招商驰迪及下属公司、前海鸿昱持有的土地（含地上建筑物）评估值为13,928,678万元，本次交易对其评估值为14,009,693万元，差异81,014.54万元，差异率为0.58%。
此外，对于南油集团原W7部分地块、G1地块、G2地块被调整为公共配套用地，存在被政府收回的风险，招商蛇口表示，如W7部分地块、G1地块、G2地块规划用途被调整为公共配套用地后全部被政府收回，则南油集团可出租面积将减少18,332平方米，占截至2020年3月31日南油集团可出租面积的比例约为8.63%，对南油集团物流仓储业务影响较小。
南油集团下属公司持有的T102-0049地块、T102-0230地块到期后能否进行续期存在不确定性，招商蛇口也表示，如T102-0049、T102-0230号宗地土地使用期限到期后无法续期，则南油集团可出租面积将减少30,000平方米，占截至2020年3月31日南油集团可出租面积的比例约为14.12%，对南油集团物流仓储业务影响亦较小。
南油集团下属公司持有的T102-0049、T102-0230号宗地土地使用期限为仓储用地30年，其中T102-0049号宗地从1993年12月28日起至2023年12月27日止，T102-0230号宗地从1994年11月18日起至2024年11月17日止，目前土地使用期限到期后可能存在不能正常续期的风险。