广宇发展花样“拼爹”

  乐居财经 曾树佳 发自天津

  站在控股股东鲁能集团的肩膀上，广宇发展（SZ000537）已习惯登高而招，寻找在房地产领域中的一席之地。除了以往一系列资金支援、项目重组之外，这一次，广宇发展萌生了借力扩储的想法。

  它宣称，拟与鲁能集团及关联方合作投资房地产项目；即在广宇发展控股的前提下，与鲁能集团及关联方联合参与公开市场土地竞拍，并就竞拍获取项目进行联合开发，由广宇发展并表。

  根据年度投资计划，预计至 2020 年底，上述共同投资总额不超过 100 亿元。

  广宇发展直言，这是“结合当前房地产市场政策环境，为充分利用控股股东及关联方资源、资金及市场影响力等方面的优势，进一步提升上市公司市场竞争力”的举措。换言之，它想另辟路径充实“粮仓”，积累续航力。

  扩储变奏

  按照广宇发展披露的计划，公司与鲁能集团或关联方，按照51%：49%的比例，组成联合体方式缴纳竞拍保证金、参与公开市场土地竞拍，竞拍成功后双方按照上述出资比例，成立合资项目公司，并分享收益、分担亏损。

  不过，在分散风险、引入资金的同时，广宇发展强调了对项目的控制权。

  它于公告中表示，合资项目公司由广宇发展进行管理运营；待广宇发展有能力收购鲁能集团或关联方持有的合资项目公司股权时，双方可依法定程序、按市场评估价格进行交易。

  也就是说，广宇发展先通过关联方资金获取项目，在自身运转缓过神来之后，再向关联方收购余下的项目股权。通过此举，它无疑能给项目投资上一道“保险”，并尽力把握市场上合适的机会。

  今年以来，广宇发展似乎一改往日缓慢的拿地步调。

  6月份，它就以7.04亿元，在与碧桂园、蓝光等六方的竞争中，举牌108轮，摘下四川宜宾宅地，成交单价1.47万元/平米。

  紧接着8月12日，广宇发展首入广州，以最高限制地价12.92亿及配建7400平方米，拿下2020NJY-9南沙街南沙湾片区港前大道南以西地块。同日，它还击败万科、中海、保利、金融街、仁恒等5家房企，在天津拿下了一宗大体量地块，总价36.2亿元。

  除了公开市场拿地之外，广宇发展还在收购中颇有斩获。9月，其透过子公司福州鲁能，以总价6.58亿元，收购了平潭鼎新房地产发展有限公司旗下四家公司的100%股权及部分债权。

  这四家标的公司，分别为平潭泰新置业、平潭盛新置业、平潭雄新置业、平潭仁新置业，均注册成立于2020年4月2日，注册资本均为1亿元，企业经营范围为房地产开发经营、物业管理、自有房地产经营活动、建筑装饰业等。

  此次收购，广宇发展获得了4宗住宅商服用地，总用地面积8.35万平方米，四宗地块均于去年12月竞得，尚未开展实质性运营。

  目前，广宇发展已通过所属子公司在重庆、济南、北京、宜宾、福州、天津、成都、东莞、南京、苏州、张家口、湖州、上海等城市进行开发、建设和销售，逐渐形成鲁能星城、鲁能领秀城、鲁能城、鲁能泰山7号、鲁能公馆等产品系列。

  乐居财经查阅财报获悉，截至今年年中，广宇发展拥有未开发的土地储备为174.67万平方米。

  “金主”鲁能

  16年前，鲁能集团通过收购广宇发展25.29%股份成为其第一大股东；为解决同业竞争问题，鲁能集团推出的重组方案。

  几番曲折之后，直到2017年8月，两者之间的重组方案才获无条件通过，并于同年 10月份新增股份发行上市。

  自此，鲁能集团将其下属的主要住宅类房地产资产和业务注入广宇发展，广宇发展成为鲁能集团发展房地产业务的主要平台。

  继2017年，广宇发展购入山东鲁能亘富100%股权、北京顺义新城建设100%股权、宜宾鲁能65%股权、重庆鲁能34.5%的股权、重庆鲁能英大置业30%股权之后，隔年它又收购鲁能集团持有的福州鲁能、以及天津鲁能各100%股权。

  重组的进行，给广宇发展带来了较大的业绩提升；2017年，该公司的销售额，由上年的68.2亿元增至271.1亿元，增幅高达297.51%。然而，此后它却再次呈现出后劲不足的情况。

  隔年，广宇发展的销售额就开始出现下滑，当年销售额为222.07亿元，同比下降18.09%；而2019年，它的销售额同比几乎腰斩，仅实现104.46亿元的销售备案金额。今年上半年，其47.26亿元的销售金额亦不甚理想，同比下降了8.62%。

  销售的乏力，或许源于广宇发展周转效率的下降。过去三年，该公司的存货周转率分别为0.43、0.31、0.25，呈现不断下探的趋势；而今年上半年，其存货周转率也仅为0.14。

  截至今年中期，广宇发展的经营性现金流仍是负数，为-11.71亿元。为了夯实资金的护城河，它还不断加强持有型物业盘活力度，开拓CMBS等新型融资方式。年内，其就曾以北京顺义美丽汇、酒店等资产申请发行CMBS，规模6.85亿元。

  但即便如此，仍无法满足它的资金需求。于是，控股股东鲁能集团煞费苦心，一心想提振广宇发展的前行动力，不断给它划拨真金白银。

  据乐居财经不完全统计，2019年以来，鲁能集团为广宇发展及其子公司一共提供了近20项财务资助，年利率大多为5.5%，涉及金额约174亿元。

  除此之外，去年12月，鲁能集团还以9.17亿元，拿下广宇发展北京丰台鲁美项目部分资产，换了一种形式为其输送弹药。

  在母公司润雨细无声的帮衬下，广宇发展在一定程度上呈现出 “依赖性”。

  年中，广宇发展实现归属于上市公司股东的净利润13.78亿元，其中，从鲁能集团注入的重庆鲁能、北京顺义新城建设、天津鲁能泰山、山东鲁能亘富等实现的净利润，就占有89.4%的净利比例，该比例与此前两三年前相比，差异不大。

  历时十年后，非房地产为主业的央企国家电网，终于规划出了一条“退房”之路，今年8月宣布将旗下鲁能集团100%股权，将划拨至中国绿发投资集团有限公司（简称“中国绿发”）。

  鲁能易主，中国绿发成为它的股东。不过，鲁能集团仍为广宇发展的控股股东，他们之间的重组历程、扶持进展，无疑将继续进行。