变卖资产回款的锦艺集团：误入地产界，一去十五年！

  闽系房地产公司锦艺集团的2021年正愈发难过。

  3月9日，集团在港股上市的公司锦艺控股（0565-HK）公布2020财年中期业绩。

  公司截至2020年12月31日止上半财年录得收益9200万港元，同比增加3.4%。惟由于2020年上半年起由于新冠疫情在全国蔓延，令公司主要的“现金奶牛”——投资物业佳潮购物中心公平值大幅减少4.03亿港元，拖累公司期内产生亏损2.89亿港元，转盈为亏（2019年上半财年，公司产生溢利1489万港元）。

  在中报公告之前，锦艺控股曾在2月9日发出过盈警，提及佳潮购物中心公平值预期减少数值为1.2亿港元。而直到公告中报刊发之后，市场才发现原来疫情对锦艺控股的影响远比它自己想象要大。

  在港股市场上，沦为“仙股”的锦艺控股早已处于无人问津状态。2021年内公司股价长期在0.3港元水平下徘徊。3月11日收市，锦艺控股报0.26港元，全日成交仅2600港元，市值更只有区区不到7亿港元。

  如此不起眼的锦艺控股，按理并无值得特书之处。但锦艺控股背后的锦艺集团集教育、文旅、康养、物业、新材料、地产、商业等多重业务于一身。其中集团的房地产业务（锦艺置业）和锦艺控股所从事的商业房产业一样，正停滞不前。

  循着锦艺控股的2020年下半年大幅转盈为亏的业绩，可以窥见的是锦艺置业这一闽系中小房企在2020年的挣扎与彷徨。

  1、从纺织大王到房地产，锦艺的多业务商业网初成

  锦艺控股实控人陈锦焰（锦艺控股中报呈列为“陈锦艳”，以下统称“陈锦焰”）祖籍福建长乐，出身纺织世家。90年代陈锦焰在家里支持下创办了福州华冠针纺织品有限公司，工厂占地9万平米，员工上千人。1994年，陈锦焰注册成立香港锦艺集团有限公司，并将之于香港主板上市，拓展海外市场。

  2006年，锦艺集团大手笔重组河南国企郑州国棉一厂、二厂、六厂，并将其搬迁至新郑龙湖区，成立当时全国最大的纺织企业之一郑州纺织事业部。集团投资50亿元建成投产郑州第一纺织有限公司、郑州宏业纺织有限公司和郑州瑞龙纺织有限公司。

  在重组郑州几家原国有纺织大厂之余，陈锦焰还应承承担了它们的历史债务，安置原厂职工，成了郑州百姓心目中“有情怀”的人。

  谈及投资河南的原因，陈锦焰说是因为中原地区对周边城市能起到很强的辐射作用。如果以河南为圆心，可以画出一个完整的圆。他认为未来十几年，河南会是投资的热土，于是他决定“先行一步”。

  同年，郑州市政府推行城改。锦艺收购的原三家国营纺织厂位于市中心，占地面积几千亩。政府想把以上工业用地进行商业开发，于是将任务交到锦艺身上。当年，临危受命的锦艺集团成立地产事业部，开始将业务重心往房地产转移。

  在这块老工业区用地上，锦艺开发了住宅项目锦艺国际华都，项目配套小学。三块原工厂用地每一块都配备盒子商业——锦艺城购物中心。

  结果，锦艺国际华都成为郑州旧改的典范。打开知名度的锦艺再凭锦艺城项目蜚声郑西，随后在南龙湖地块开发出龙湖锦艺城，在金水北做成锦艺金水湾，在惠济区推出锦艺四季城。锦艺的住宅项目，主打“户户送面积”、“配套学区”、“配套商业”等卖点，商业+学区齐头并进，最终成功打开了河南中原地区的房地产市场。

  2010年，锦艺在新郑市签约项目超过100亿元，投资规模已高于集团在总部福建的投资。同年2月，锦艺干脆宣布将总部迁到郑州。

  在郑州生根的锦艺集团亦衍生出更多的其他业务，包括地产、商业、新材料、互联网、金融、教育、物业等。

  其中，港股上市公司锦艺控股承接的是集团的商业地产业务。截至最新，公司业务包括你郑州四层高、占地12.52万平米的佳潮购物中心及毗邻佳潮购物中心的另外一座外租得的5层楼高一体化商业商场（公司称为“购物中心C区”）的租赁。截至2020年12月底，陈锦焰及弟弟陈锦东分别持有公司22.21%及13.73%股份。

  而集团的地产业务则由锦艺置业承接。

  2019年，锦艺置业提出“两南一角”战略，以河南、西南及长三角为战略中心，重点发力长三角以及沿长江流域经济发达及具高增长潜力区域。公司计划业绩每年增幅为30%至50%，在未来三年内突破500亿元。

  同年，锦艺置业将总部从郑州再迁到上海，目的是为了“便于融资”和“吸引人才”。

  乔迁上海之后，锦艺集团的业务在2020年新冠疫情及行业红线政策影响下，却不仅没有融到资、人才还大幅流失。

  2、2020，锦艺至暗之年

  总部迁往上海之后三个月，锦艺置业即传出裁员消息。2020年初，有媒体爆料，锦艺置业总部原有员工近180人，公司计划将人数缩减至120人。疫情发生后，裁员指标再增至80人，公司仅保留100人。

  锦艺集团之后回应，集团地产板块有160多人，当时在上海仍有150多人，出走的员工是“正常人员流动”。

  然而之后，锦艺置业就不断出质旗下子公司股权，向郑州银行、天津信托、华润深国投信托等金融机构融资。纸最终还是包不住火。显然，锦艺置业是遇到了资金链困难。

  锦艺置业由于经营规模较小，且未上市，融资渠道相对单一。发公司债走不通，向公众融资却没有相应渠道，出质子公司股权向金融机构融资成了公司为数不多的“救命”手段。

  当年6月份，有消息传出锦艺置业正寻求来自融信的收购。收购完成后，融信只并表不操盘，不会干预锦艺置业原有项目的营销。融信希望可以借此扩大合约销售规模，助力其发债。但这则中小房企之间“抱团取暖”的消息事后遭到双方否认。

  然而，更多的证据指向2020年锦艺置业的资金已经抓襟见肘。

  2019年2月、3月、10月，公司均有在市场上大肆高溢价拿地。2月，公司以12.3亿元斩获的云南昆明呈贡地块，溢价率达到了84%；3月份和10月，公司分别拿下山东泰安地块和江苏常州地块，溢价率均在40%以上。

  而到了2020年，虽然锦艺置业也有参与许昌、江阴、南阳等三四线城市的土拍，但最后都没有斩获。行业人士认为，锦艺置业在土拍市场上表现黯然失色，原因很可能是疫情导致公司现金流紧张，受限于经营规模，其取得融资有限，因此在与其他头部房企竞争中很难再高溢价拿地。

  锦艺集团的资金紧张还可以从上市公司锦艺控股中找到端倪。据公司2020年财年中报所示，截至年底，锦艺控股总借贷融资额度为8.64亿港元，已经全部动用。此外，公司还与四名独立第三方安排合共约3434万港元的债券。公司总面值约10.6亿港元的投资物业已抵押予银行，获取银行融资。

  虽然锦艺控股有现金及银行存款3.52亿港元，流动比率为227.3%，但锦艺集团显然已经用了大部分可行的融资手段，才还好容易凑够了足够流动现金应付经营需要。倘若公司经营继续恶化，流动性主要来自借债的锦艺控股利叠利，终究难以为继。

  值得留意的是，2019年6月底，锦艺控股就向第三方出售附属公司郑州佳聪物业服务有限公司全部股权，换取2.41亿港元的现金。郑州佳聪物业主要物业为郑州市大型主题购物商场内的164间店铺。据相关负责人透露，在被出售之前，该部分物业每年亏损金额大约为2000万元。

  时至现在，锦艺控股所剩的资产就佳潮购物中心和尚未投产、位于云南的大麻二酚生产线。假若公司真的需要资产变现，后者卖不出，前者卖不得——锦艺控股现在的境况其实也并不好过。

  除了锦艺控股外，锦艺集团也在变卖其他的业务回款。今年1月29日，陈锦焰和陈锦东兄弟退出郑州锦艺教育科技有限公司股东，平潭锦竣投资合伙企业（有限合伙）和陈哲超新进并分别持股99%及1%。

  陈哲超拥有平潭锦竣投资合伙企业98%的股份。目前除了郑州锦艺教育之外，平潭锦竣投资合伙企业还持有洛阳锦艺卓越企业管理咨询60%的股份及四川浦江锦绣文化旅游开发公司99%的股份。两公司分别在2月7日及2月2日完成股权变更，退出的郑州锦嵩置业集团有限公司和郑州锦族实业有限公司分别由锦艺置业集团有限公司和陈锦东全资所有。

  除了家人外，各种资产都在转手卖出的锦艺集团已到了最艰难的时刻。

  3、误入地产界，一去十五年

  与其他高举高打、在2018年销售额就突破了千亿元的闽系房企，如世茂房地产、旭辉集团、阳光城、融信中国、正荣地产、泰禾集团等不一样，锦艺置业在2018年累计开发面积才刚超2000万平米，销售规模才刚过百亿。

  可锦艺集团也许就错在其经营规模太小而业务又太过分散，导致其能取得融资有限，借杠杆扩张的速度太慢。当行业融资规管趋严时，小房企锦艺置业最终首当其冲。

  更雪上加霜的是，锦艺2018年至2019年间在河南项目后期都有出现问题，令当地民众对陈锦焰此前好感顿失，可能将会影响锦艺未来项目的销售。

  2018年2月，锦艺金水湾观臻苑项目仅开盘3天之后，《建筑工程施工许可管理办法》就被郑州市城乡建设委员会公开撤销。9月份，锦艺金水湾三期延期交房，涉嫌欺诈业主。

  第二年4月，锦艺金水湾三期涉嫌虚假宣传违规售房被郑州房管局约谈……

  凡此林林总总，让潜在购房者都在怀疑陈锦焰还是不是当初那个主动承担纺织厂债务，安置其原厂职工的“老好人”。

  有记者曾经采访过陈锦焰。那时的他对房地产并没有太大的兴趣，却对纺织有一种骨子里的热爱。爱着纺织业的陈锦焰来到纺织重镇郑州，一切都像是美好的邂逅。后来误落房地产开发，锦艺折腾了整整十五年。

  对于业务繁多的锦艺集团来说，或许房地产行业中小企业的出清并不是坏事。也许，这也算是一种解脱。