中报观察 ｜业绩大幅下滑中 中国金茂入局宏泰不仅只当“白衣骑士”

观点地产网 华夏幸福深陷债务泥潭，被称为“港版华夏幸福”的中国宏泰发展，同样遇到了困境。

8月19日晚间，中国宏泰发展发布上半年业绩公告。

受过度依赖龙河高新区项目、宏观、疫情等因素影响，中国宏泰发展出现了公司上市以来最大的业绩下滑。

数据显示，期内，中国宏泰发展实现营业收入6.79亿元，同比减少52.4%，股东应占溢利1.04亿元，同比减少82.23%；毛利润4.14亿元，同比减少64.8%。

不过，上半年中国宏泰发展成功引入中国金茂，以14.81亿港元收购其29.9%股权，成为第二大股东。双方同时订立可换股债券认购协议，金茂认购中国宏泰发展本金约1.23亿美元可换股债券。

一位投资者向观点地产新媒体透露，在宏泰发展投资者会议中，管理层将这一举措称为公司发展的重要里程碑，表示双方未来将会积极推动战略协同，依托中国金茂城市运营的定位和其股东中化集团的产业资源，在城市运营与园区开发、政企合作、公司管制以及资本运营等多方面开展深入合作。

“一重一轻，金茂做重资产的房地产，宏泰做的是以金茂房地产区域为核心的产业地产。”

在地产圈，引入战投并不罕见，这一措施能够快速改善自身流动性。但金茂入局宏泰，显然不仅仅想当一名“白衣骑士”。

业绩承压

从半年报中能够发现，盈利能力上，中国宏泰发展同比去年出现较大幅度下滑。

营收按业务分布看，产业市镇发展收入4.85亿元，同比减少64.76%；物业发展收入1.73万元，同比增长414%；物业租赁收入为2071万元，同比增长29.3%，上述三项业务分别占总收入的71.41%、25.54%及3.05%。

对此，中国宏泰发展于公告中称，收入减少原因是期内土地开发业务收入录得4.85亿元，较上年同期13.76亿元下降约64.8%。

在产业市镇发展中，龙河高新区项目一直是核心盈利来源，对营收贡献占比达到7成。

因此，龙河园区土地出让面积及土地出让金的下降，对中国宏泰发展带来直接影响。

公告显示，上半年，有关地方政府出让龙河高新区总共17.67万平米土地，总土地出让金额为1.72亿元，与去年同期24.8亿元出让27.73万平米土地相比，出现大幅下降。

期内，中国宏泰发展从龙河高新区获得的土地出让确认销售费用1.1亿元，占总体出让金的68.3%，共出让六宗地块。

与此同时，高毛利模式的产业市镇发展收入贡献占比下降，也对中国宏泰发展的毛利及毛利率带来较大影响。

上半年，中国宏泰发展毛利为4.14亿元，同比减少64.8%；毛利率由上年同期82.6%下降至61%。

根据中国宏泰发展公告中的解释，集团毛利率受影响的另外一个主要原因是，商住土地出让的毛利率高于工业土地及外埠园区服务平均毛利率，而龙河高新区当期以产业用地的出让为主，带来高毛利收入的商住产业占比较上年同期下降。

观点地产新媒体了解到，在龙河高新区出让地块中，三宗为产业用地，一宗为商服用地，没有利润率较高的住宅地出让。

上述投资者称，管理层在投资者会议中透露，中国宏泰发展定下了收入及利润不低于去年的经营目标。因此，在下半年的推地计划中，会有一个对上半年的恶补，希望今年商住及产业用地的土地销售，不低于去年的销售亩数。

从一家从事城市住宅和配套设施建设的企业，到转型探索产业园区的开发和运营，定位于“产业市镇综合发展商”的中国宏泰发展，面临着较大现金流压力。

半年报数据显示，中国宏泰发展债务总计约62.9亿元，其中一年内到期债务为33.65亿元，而拥有现金及现金等价物仅为4.63亿元。

基于此，上半年，中国宏泰发展引入中国金茂作为第二大股东，持股29.9%，这也是中国宏泰发展上半年最为市场关注的事情。

金茂入局

今年6月，中国金茂收购中国宏泰发展29.9%股权，约合4.94亿股，代价约14.81亿港元。交易完成后，中国金茂成为中国宏泰发展第二大股东。

与此同时，中国金茂与中国宏泰签下了可换股债券认购协议，金茂认购中国宏泰约1.23亿美元（约7.95亿元人民币）可换股债券。

标普认为，以上可转债的发行有助于覆盖中国宏泰发展2022年1月到期的9600万美元可转债和担保债券。

观点地产新媒体了解到，在召开的投资者会上，出现了赵磊这一位新面孔。7月19日，他刚获委任为中国宏泰发展执行董事及首席财务官。

资料显示，他曾履职于中国金茂多个财务相关岗位，2009年11月加入中国金茂，历任财务管理部分析评价经理、总经理助理、副总经理及总经理，以及资本市场部总经理，并自2021年5月起出任财务资本中心副总经理。

与他共同获委任的还有中国金茂高级副总裁兼执行董事宋鏐毅，根据中国宏泰发展发布的人事公告，宋鏐毅接任王建军，成为中国宏泰发展新的董事会主席。

这一变动引发猜测，中国金茂是否会进一步实现对中国宏泰发展的控制？原因是，若可换股债券全部行权，金茂持股比例将升至41.1%，即取代王氏家族成为控股股东。

那么，金茂若转股，会不会触发全面要约？对此，管理层并未给出明确回应，称一切遵循联交所规则，如果金茂届时决定转股，会按照规则执行。

上述投资人士透露，中国宏泰发展目前并没有行权时间表，称提这些为时尚早。

“根据可转债条款，半年后就可以行权换股权。中国金茂考虑这件事情的时候，没有这么明确的时间表说到了就要行权，肯定是根据届时的市场情况、价格等各方面做一个综合判断。虽然入股只有短短的一个多月时间，但双方的合作已经全方位展开，目前精力是在业务上释放合作潜能，在管理上进行互补。”

据悉，在业绩会上，赵磊详细介绍了中国金茂与中国宏泰发展合作能产生的协同效应。

赵磊称，中国金茂做城市运营，宏泰做园区的运营、管理、拓展，双方有很多地方高度相似，在业务能力上能够很好互补，这是宏泰和金茂合作的出发点。

他表示，城市运营是中国金茂的核心战略，随着项目不断推进，产业发挥的作用越来越重要，所有的城市需要人口填充，也需要产业来填充。宏泰具备业内认可的招商运营和产业构建能力。

与此同时，金茂在商业、酒店等方面的资源，包括背后中国中化股东资源，也能够助力宏泰的园区发展，令其园区土地价值得到进一步提升。并且，金茂亦能成为宏泰土地的买家。

“宏泰的确有现金流压力，我们觉得像龙河这样好的资源，如果以一个比较低的价格出售出去，实际上是对资源上的浪费。 “

中国宏泰发展管理层称，目前双方正处于资源的梳理过程中，希望能够达到中国中化、中国金茂，宏泰三方三赢的局面。