恒大惊天逆转背后，释放了什么信号

文|云北

从卷入漩涡到解除危机，恒大仅仅用了5天时间。

01

恒大，终于迎来超级利好。

9月29日， 恒大地产与总额863亿的战略投资者签订补充协议，战投同意转为普通股权长期持有, 股权比例也将跟此前保持一致 。剩余的437亿战投中，恒大已与155亿战投商谈完毕，目前正在办理手续，282亿战投正在商谈中。

恒大集团董事局主席许家印，以及苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、嘉寓集团董事长田家玉等全体1300亿战略投资者高管均出席签字仪式。

这意味着，此前网传的 恒大1300亿战略投资“对赌”警报基本解除，所谓资金链断裂的担忧亦不复存在。

早在2017年，恒大引入了1300亿的战略投资，堪称史上最大规模的股权投资。这些战略投资背后的附带的对赌协议，成为此番恒大事件的引爆点之一。

根据对赌协议，如果恒大地产不能在2021年1月31日之前，完成与深深房的重组，回到A股上市，就必须偿还1300亿战投资金。

然而，最近10多年来，由于政策限制，几乎没有房地产企业能在A股直接上市。通过重组借壳上市的闸门虽在2015年一度打开，但随着新一轮楼市调控的加码，又被无限期搁置，一众房企被堵在A股大门之外。

且不说 限制房企在A股上市是否合理，在宏观大环境面前，既然重组短期无法落地，那么解决战略投资问题就是必选项。

这一次，恒大将高达1000多亿的战投股转为普通股，堪称最具跨越性的一幕。这场签字仪式，全体战略投资者均与会，说明解决全部战略投资只剩下时间问题。

值得一提的是，在战略投资对赌警报解除的同时，恒大还祭出了一系列重量级的举动：

一是， 恒大分拆物业上市已获港交所批准 ，9月29日，恒大物业已向港交所提出招股书，离分拆上市只有一步之遥。

二是， 恒大汽车申请科创上市决议 ，已经获得董事会审议通过。

这些动作，无疑给了资本市场以巨大的信心，恒大股价强势反弹就是例证；同时这些组合拳，还将恒大从危机中脱出身来，转而获得更为稳健的财务基本面，降负债之路将会更为顺畅。

可以说，化危为机，对恒大的财务担忧可以基本解除了。

02

过去这5天，可能是恒大企业史上最为漫长的5天。

从第一时间辟谣到连发多份公告，再到最重磅的战略投资协议签署，恒大成功消除了市场的两大担忧：

一是，恒大1300亿的战略投资，是不是即将面临对赌风险？

二是，恒大是不是高负债，是不是面临资金链断裂的危机？

对赌风险已经不复存在，高负债问题是否从根本上解决了？

必须承认的一点是，中国房地产本身就是以高负债、高杠杆、高周转为特色。除了个别享有政策优势的国有企业外，几乎所有市场型房企都不乏高负债和高周转。

这是行业规律使然，在楼市白银时代真正到来之前，这种模式恐怕难以真正消失。

所以，问题的核心不在于是不是存在高负债，而是 现金流是否源源不断，在极限情形下，高负债是否成了悬在企业头顶的达摩克利斯之间？

据恒大公告，截至9月24日，恒大累计实现销售5049亿元，同比增长11.4%；销售回款4521亿元，同比增长51.3%。

可以说，在疫情冲击的2020年，恒大无论是销售额还是回款率，在一众房企中就显得相当优秀，这些数据无疑是对传闻的最好回应。

同时，恒大虽然长期遭受“高负债”的质疑，但至今从来没有出过爆雷事件。根据恒大发布的公告， 成立24年来,共计借款20523笔,恒大从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。

事实上， 早在今年年初，恒大就已将“降负债”作为主基调，并提出“三年大降4500亿”的宏大目标。

要知道，当时，“三道红线”政策尚未出台，楼市仍处于松绑状态，能提出这样的发展战略，无疑是有远见的。

数据显示，截至9月24日,恒大有息负债较3月末已下降约534亿,融资成本下降2.24个百分点,并提前归还9月25日以后到期借款共435亿。

降负债之路只要持续下去，恒大基本面就不存在多大的问题。

03

恒大遭遇的这场冲击，对于整个房地产行业无疑都有警示意义。

面对市场关于资金链断裂的传闻，恒大一度遭遇股债双杀、境外对冲基金做空、坊间舆论沸反盈天的集体冲击，连带整个房产板块全线走跌，堪称史上最严重的地产事件之一。

可以说， 这场危机，影响的不只是恒大，而是整个行业。同理，能否化解这场危机，关乎的不只是恒大的未来，还关乎整个房地产行业的发展。

这些年来，房地产创造了有史以来最为天量的财富，成为货币增长的强大蓄水池，也带来了一系列的社会问题。

这些问题一方面集中于高房价，另一方面集中于房地产的金融化。前者关乎社会民生，后者关乎整个金融系统的稳定。

正因为这一点，从去年开始，宏观调控的态度愈发清晰： 房住不炒、房不刺激、稳房价稳地价稳预期、遏制房地产金融化泡沫化……

这是全新的时代格局。恒大已经率先做出了转变，其他房企也没有观望的时间了。