大降负债 轻装上阵 高权益销售比助富力逆市突围

　　2020年富力集团权益销售比高达92.78%，以1387.9亿元的权益销售额位居百强企业排行第18位。纵观百强房企，随着合作开发的增多，超过90%的权益销售比并不多见。以往富力集团倾向于利用自有资金开发，高权益销售比成为富力独有的特色。而权益销售比越高，回笼的资金也就越多，企业的独立性强，财务更加稳健。 

　　去年虽然受疫情影响，但是富力集团通过转让非核心资产项目部分权益，加上优质酒店经营业务实现了超预期增长，充实了富力集团的现金流，强化了市场对于再融资的预期，更让富力集团逐渐摆脱红线的束缚，从三条红线向两条红线更加靠近。 

　　销售高权益比高达92.78%，位居房企前列 

　　2021年1月份富力集团迎来开门红，1月总销售收入约113.6亿元，与去年同期相比，销售收入上升77%%。 

　　无论是去年还是今年，加快销售促回款是房企挽回疫情影响、跑赢市场首要赛道。为此，恒大从2月1日起，打出了网上购房75折优惠，这是继2020年2月后的又一次75折优惠促销。从折扣力度上，可见房企销售回款压力之大。 

　　值得关注的是，与大幅折扣的恒大不同，“高权益比”则是富力集团有力的竞争优势。在1月份中指研究院百强房企销售排行榜上，富力集团全口径排名第25位，但是权益排名则为第16位。 

　　从2020年全年来看，富力集团累计权益协议销售金额为人民币1387.9亿元。在百强企业排名中，富力集团位居权益排行第18位，全口径销售额以1496.6亿元排名第23位，权益占比达到92.78%。 

　　此前资料显示，富力地产2018年末权益销售比是92%，2020年10月末，该数据维持在92.5%以上。富力集团权益销售比高，意味着公司少数股东权益占比较少，公司合作项目少、表外融资少。报表更真实、全面反映了富力的整体情况，伴随着2020年12月底到2021年1月中旬的债券兑付高峰渡过，富力已经渡过了至暗时刻。 

　　事实上，“高权益比”更能反映出房企的真实情况。相较其他并表“美化”财务报表及业绩的企业，富力地产的营运能力及债务水平更加“真实”。 

　　众所周知，由于权益销售金额反映的是房企项目实际所占股权的比例，一般持股50%以上的项目才可纳入合并范围，权益销售比例越高，实际销售的金额越高，回笼的资金也就越多，那么企业的独立性强，财务更加稳定。 

　　近几年，因为地价高启，房企开始“抱团拿地”，在控制风险的同时，可以最大化参与市场竞争，进行规模扩张。随着合作项目增多，房企权益销售占比整体呈下降趋势。克而瑞统计数据显示，TOP100房企销售权益比从2016年的85%逐年下降至2019年的75%左右。 

　　在2020年1月-9月百强房企中，权益销售比超90%的房企仅有寥寥几家，而富力以超92%的权益销售比，位居前列。 

　　据悉，以往富力集团倾向于利用自有资金进行扩张。截至2020年第三季度末，富力地产非控股权益占权益总额比例低至3.06%，这也令其在表外负债上的风险低于其他激进的同行。 

　　转让非核心资产项目部分权益降负债  

　　2020年，面对疫情影响，销售受阻，房企最大的挑战是流动性资金缺口。良好的销售回笼资是现金流的保障。2020年中期，富力经营活动净现金流净额为74.35亿元，截至2020年三季度末，富力经营活动净现金流净额进一步增长至188.45亿元，相较于2019年三季度的-227.98亿及2019年末的-136.32亿元大幅改善。 

　　彼时，富力集团根据市场情况调整营销策略，积极向数字化营销靠拢。2020年富力集团全年实现权益合约销售金额超越去年同期，实现稳定增长，经受了疫情的考验和短期集中债券兑付，平稳穿困难周期，这皆缘于良好的业务基本面。 

　　自2019年开始，富力集团将降负债作为企业重点目标。去年11月份，富力集团董事长李思廉在谈到要如何将红线变绿时，就曾列出三种方法：第一是加快销售促回款。第二是卖一些已经盖好的投资性物业，包括写字楼和酒店等。第三找人合作开发项目，或者卖一些项目股权，这部分涉及住宅项目以及城市更新项目。 

　　2020年8月，富力地产与黑石集团谈妥初步意向，宣布向后者出售广州国际机场综合物流园70%股权。2021年1月20日，该笔交易尘埃落定，富力收到全部交易价格，预计录得收益15亿元。这一事件实现了双方互赢，有利于富力集团优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备及降低负债率。而合并事项后，富力将保留存续公司30％股份，并分享存续公司利润。 

　　2020年10月，富力集团就广州CBD某写字楼的部分权益转让，交易规模近20亿元。这也是富力集团重大资产盘活措施的另一重大举措。 

　　与此同时，富力集团加速商业物业的销售去化。近期，富力集团与中国人寿集团海南省分公司就海南富力首府9#写字楼整栋及其配套车位交易事宜完成正式协议的签署，总交易对价约4.9亿元。 

　　从目前来看，富力地产在加大销售回笼资金的同时，出售非核心资产是其自主控制的回流资金的方式。而这也得益于其一直以来坚持独资拿地开发，长期以来维持的高权益比，让富力在转让项目权益时拥有更高的灵活性。 

　　“全球最大豪华酒店业主”未来现金流入可观 

　　提起优质资产不得不提富力作为“全球最大豪华酒店业主”的称号。截至2020年6月末，富力地产共运营90家酒店，包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家，总房间数27173间，分布70个城市。 

　　富力地产旗下众多高档酒店具备良好的保值、增值特性。目前，富力集团的酒店经营业务也已经出现明显回暖，酒店业务也实现了超预期增长。2020年1-12月，富力集团下属酒店已实现累计营业 收入约45.9亿元，业主利润约7.53亿元，完成全年酒店板块收入目标的131.1%及利润目标的150.6%。 

　　随着疫情的可控与防控常态化，在旅游经济持续复苏的环境之下，酒店业务也将展现出巨大的增长潜力。从目前来看，优质的酒店资产和强劲的经营业绩，不仅能为集团提供稳定性现金流，更能为公司稳降负债增添新的“砝码”，尤其是随着积压的消费需求不断释放之际，富力集团势必在未来迎来可观的现金流入，最终为富力集团的降负债提供强力保障。 

　　据悉，未来一年内，富力集团需偿还的到期公司债券金额不到1亿元，加上选择权到期的公司债券总额也仅为2020年度的21.48 %，且没有集中到期情况，短期债务压力已完全释放。 

　　从目前来看，拥有优质资产的富力集团，在加速回款以及高权益比的助力下，也将轻装上阵走得更加稳健。