金地直面投资者 回应公司现金流及销售问题
在公布7月的销售数据后，日前，金地不仅主动发布了关于近期经营及财务情况，而且紧接着又召开投资人会议，回应外界对金地各种质疑。
从目前金地披露的各种信息来看，外界关注的有关公司销售、融资、债务等信息基本都已经较为透明。
项目风险与资金压力
当前情况下，金地是否存在潜在项目与资金风险成为外界关注焦点之一。
在投资者会上，谈及与实质出险的合作方项目情况，金地称，目前公司合作项目中已识别的，涉及实质出险的合作方的项目为26个，总未售货值369亿元，占比4%，其中金地的权益货值是135亿元，权益占比37%左右。
“在26个风险项目中，5个已处于尾盘或已实际交付。同时，16个项目处于正常经营期，且已经度过了项目资金峰值，不需要股东继续投入。此外，通过折价收购的项目共有4个，仅有1个存在约5亿元的垫资敞口。”金地集团补充称。
“合作开发方面，公司一直坚持选择稳健的同行作为合作方，努力发挥协同优势。公司高度关注合作方出险所带来的公司项目层级经营风险。经过排查，公司涉及风险合作方的经营风险处于低位，总体可控，风险敞口小。”金地表示。
在资金方面，金地强调，截至6月30日，金地在手货币资金648亿元，自有支配资金比例70%以上。其中，受限制资金有85.5亿元，包括预售监管资金约72.5亿元，参加上海的土地拍卖冻结的保证金有13亿元。
针对投资者提出的，各地预售资金监管政策加强会否影响公司现金流的情况，金地管理层表示，部分城市出台新的政策，提取比例略有收紧，收紧幅度约是5%左右。
“监管资金主要是对建安成本部分进行监管，上半年公司平均的售价是24000元每平米，若以4000元的建安成本作为平均水平，金地的影响较小。”金地管理层指出。
进入下半年，据金地管理层披露，从8月1日至明年上半年，公司整体的公开市场到期债务规模约150亿元。
据悉，今年前7月金地已偿还了98亿元，其中包括3月份12.8亿元的公司债、6月份 2.5亿美元的境外债券、7月5日15亿元的中期票据、7月13日40亿元的公司债券、7月25日2.0亿美元境外债券。
在外界较为关注的融资方面，金地于近期经营及财务情况公告中指出，“公司融资渠道保持畅通，与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系，截止目前公司的总银行授信规模超2600亿元，剩余可用银行授信规模超过1700亿元，2022年银行新增授信规模超150亿元。
在投资者会上，外界也较为关注金地集团的非标融资规模，而这是外界不易获知的信息。
对此，金地管理称也直言称，目前金地的开发贷为主600多亿元，存续中票222亿元，公司债188亿元，海外美元债4.8亿美元，海外银行借款33亿元，信托借款33亿元。
由此来看，目前占金地债务大头的为存续中票。对此，金地管理层表示，“公司已经在收购公司债，公司后续也可能会介入银行间市场，目前已跟交易商协会沟通收购中票。”
早前7月28日，金地集团曾公告表示，金地集团子公司和董事拟市场化购买公司债，合计不超10.2亿。
销售回款与拿地规划
在现金流及偿债问题无虞情况下，金地的销售及未来新增货值情况如何非常关键。
2022年1-7月，金地累计实现签约面积493.3万平方米，实现签约金额1191.6亿元。虽然前7月金地的签约金额同比降幅为36.78%，但金地仍为截止目前，仅有的销售突破千亿的10家房企之一。
据金地披露，今年上半年，金地在深圳、上海、北京、南京等核心城市的市场占有率位居当地前列，其中深圳单城的销售规模超过了150亿元，上海单城销售规模超过了130亿元。
基于前7月销售情况，金地方面也通过公告表示有信心将全年的销售业绩完成度保持在较高水平。
“公司在深圳、上海、北京、南京等核心城市市占率位居前列。展望全年，公司可售资源优质充裕，主要分布于华东、东南和华南等市场稳定的区域。公司将结合市场变化趋势科学调度生产经营工作，预计2022年的销售业绩完成度将保持较高水平。”金地方面称。
标普在其近期研究报告中也称，“鉴于金地集团聚焦于高能级城市，尤其是长三角地带，我们预计公司的销售表现将在2022年继续优于行业平均水平。”
进入下半年，金地可售资源充足。投资者会上，金地管理层披露，公司未售货值7150亿元，计划2021年8-12月份推出货值1200亿元左右。2023年根据市场变化调整，市场变化较快。
中信证券在其最新研究报告中认为，2022年8-12月金地将新增供货货值超过千亿元，新增供货中有约40%均集中在上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、南京等市场相对较好的核心城市，为今年后续销售工作提供坚实的保障。
“我们认为，公司下半年销售将受益于高能级城市的率先复苏，公司下半年的经营性回款值得期待。”中信证券称。
拿地方面，金地披露，2022年以来，公司迅速适应市场变化，严格把控投资标准，加强对一二线城市的深耕力度，同时量入为出，压缩投资规模。公司接连在北京、上海、厦门、西安、长沙等城市获取优质地块，将为公司未来的生产经营提供有力保障。
中信证券指出，2022年1-7月，金地新增项目土地总价72.1亿元，新增计容建面46.5万平方米，拿地较为谨慎。
“2021年下半年以来公司拿地态度明显偏紧，充分保障了现金流安全。我们相信，由于信用复苏的时间晚于销售复苏，公司拓展高质量项目机会仍然存在。”中信证券表示。
对于金地压缩投资规模，标普也发表意见认为，“考虑到公司拥有的充足土储，我们相信金地集团能在2022-2023年有效控制其债务增长。今年上半年公司土地投资大幅下降，土地投资策略审慎，金地充裕的土地储备足够维持未来至少四年的开发工作，因而我们不认为金地集团有补充土储的急迫需求。”
另于投资者会上，金地管理层首次透露其今年拿地的毛利率情况，“政府对于土地的预期在下降，土地起拍价或多或少有所下降。今年以来，公司新获地块净利润率都是在11%~15%之间。”