华润万象生活上市AB面：股价逆势大涨 毛利率低于行业水平

除了未提出物业分拆上市计划的万科、龙湖外，TOP10房企中，华润成为最后一个分拆物业上市的出场者，其股价变化备受关注。12月9日，华润万象生活正式登陆港交所，上市首日股价高开，报30.8港元/股，较招股价22.3港元/股上涨38.12%。截至上午10时10分，报31.8港元/股，上涨42.6%，一扫近期物业股低迷行情。

值得一提的是，华润万象生活背靠华润集团和华润置地大树，其未来的规模、营收增长有了可靠保障；在商业物业管理运营服务方面的能力以及高端商场的品牌效应，为其在资本市场赢得加分项；但是较低的毛利率、净利率，也给其未来物业运营带来挑战。

背靠华润，布局高端商业品牌溢价高

今年第四季度，物业公司上市迎来高潮，成功上市企业数量预计在10家左右，包括企恒大、融创、华润分拆物业上市。但是与上市潮形成鲜明对比的是，物业板块整体陷入调整，股价持续下探，并且出现新股认购不足、频频破发的现象。华润万象生活作为这一轮物业上市潮中最后一个出场的龙头物业公司，其股价逆势大涨，备受关注。相比之下，同一天上市的佳源服务表现一般，股票开盘报每股3.92港元，上涨1.55%，之后出现微跌。

事实上，上市前一天的暗盘表现，华润万象生活股价就出现大涨，收盘报每股29港元，上涨30.04%，动态市盈率、静态市盈率更是超百倍，远超近期上市的另外两家龙头物业公司。同时，在股份认购阶段，香港公开发售部分获得近30倍的超额认购，国际发售方面，获得11.8倍的超额认购。

在业内人士看来，华润万象生活股价大涨，得益于华润万象生活的物业管理规模、品牌溢价等，背靠的华润置地，是头部房企之一，具有规模优势，深耕商业物业，尤其是高端商场，形成了万象城这一品牌IP，给资本市场以想象空间。

公开资料显示，华润万象生活正式成立于2017年，主营业务包括住宅物业管理服务、商业运营及物业管理服务。截至2020年6月30日，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业建筑面积约1.066亿平方米，其中购物中心建筑面积约560万平方米，主要为万象城和万象汇两个品牌，数量分别为22个和26个。

根据弗若斯特沙利文报告，按2019年中国所有物业管理公司的物业管理服务收入计算，华润万象生活排名第五；按2019年所有购物中心运营服务供应商在中国所管理的重奢购物中心数目计算，华润万象生活排名首位。

毛利率较低，盈利面临挑战与机遇

相较于规模、品牌优势，华润万象生活的盈利水平大打折扣。

聆讯后资料显示，2017年、2018年、2019年以及2020年上半年，华润万象生活实现收入分别为31.29亿元、44.31亿元、58.68亿元、31.34亿元；毛利分别为4.07亿元、6.65亿元、9.42亿元、7.55亿元；毛利率分别为13.0%、15.0%、16.1%、24.1%；净利润分别为3.88亿元、4.23亿元、3.65亿元、3.38亿元；净利率分别为12.4%、9.5%、6.2%、10.8%。

即便2020年上半年，华润万象生活的毛利率增加至24.1%，也低于行业平均水平。克而瑞统计数据显示，2020上半年，30家上市物业公司平均毛利率为28.69%，平均净利率为14.89%。

包干制是华润万象生活盈利水平较低的主要原因之一。据了解，物业管理有两种收费制度，即包干制和酬金制。包干制由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。包干制和酬金制最大的区别在于物业管理财务成本控制的主体方和责任方不同。

华润万象生活在招股书中也表示，基于包干制，物业管理费固定，不随产生的实际物业管理成本而变化。假如公司收取的物业管理费金额不足以抵偿提供物业管理服务所产生的所有成本，无权向相关业主或物业开发商收取差额，可能因此蒙受损失。

聆讯后资料显示，2017年、2018年、2019年以及2020年上半年，华润万象生活分别有96个、113个、95个及99个按包干制收费模式管理的住宅及其他非商业物业项目（若干国企改革项目除外），亏损金额分别为8010万元、7570万元、7860万元及5730万元。

这意味着，在实行包干制方面，考验着华润万象生活的成本控制等运营能力。

不过，华润万象生活表示，将继续采用包干制管理住宅及其他非商业物业以及写字楼，而购物中心物业管理服务的收入模式自2020年下半年开始由包干制改为酬金制。

此外，相对于住宅业务，商业物业的管理费用较高，毛利率也较高。以华润万象生活为例，2019年及2020上半年，住宅物业管理服务的毛利率分别为12.1%、14.0%，商业物业管理营运服务毛利率分别为21.8%、35.8%。对于华润万象生活来说，随着在管商业项目的持续增加，其盈利水平有改善空间。数据显示，近几年来，华润万象生活商业运营及物业管理服务的收入占比逐渐提高，从2017年的32.9%增至2020年上半年的46.4%。

2020年上半年，华润万象生活毛利率有所增加，该企业称，主要原因是商业运营及物业管理服务分部贡献的收入增加，而该分部的毛利率高于住宅物业管理服务部分。

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 危卓