民生证券给予荣安地产推荐评级：优质项目储备助力快周转

  2021年2月18日，民生证券发布了一份题为《荣安地产：蓄势待发的新成长》的研究报告。在这份报告当中，民生证券明确表示看好荣安地产，认为其具备较好的抓机会能力，以及加杠杆的相对优势，且公司未来成长增速相对较快，首次覆盖，给予“推荐”评级。

  报告认为，在最新一轮小周期（2017年至今）中，行业增速普遍降速的环境下，荣安地产实现较高速的成长；在这微观层面分化显著的时代，荣安的成长依赖其较好的选项目眼光；并且，在荣安加速成长的过程中，净负债率及净借贷比都控制在合理的水平，相关负债率满足“三条红线”要求，为公司未来发展提供相对的加杠杆优势。

  从民生证券的报告分析来看，荣安地产的优质项目储备较好，也成为其持续快周转的支柱。报告认为：

  以项目储备的“静态视角”（盈利空间）维度来看，如果成本端只考虑土地成本，从房地价差来看：2019年以来，荣安地产在扩充储备的过程中，拿地成本得到较好的控制；总体从静态角度看，公司获取土地的房地价差为43.89%；而结合利息资本化和建安成本，综合从静态利润率（扣除债务支出）来看：整体静态利润率依然可以达到25.05%的水平。可见，储备项目总体具备较好的盈利空间，将会是荣安持续高周转的支柱。

  以项目储备的“动态视角”（去化速度）维度来看，荣安地产项目分布聚焦于浙江为主的核心城市，合计权益可售货值约为500亿元。从权益可售面积口径看，总储备项目在各城市的占比分别为：宁波41.66%、杭州11.08%、嘉兴15.32%、温州13.53%、台州4.31%、重庆12.60%、西安1.49%。而这些荣安布局城市，近三年人口净流入情况尤为显著，且库存水平并未显著上升，依然处于下降通道中，供需环境表现优异。可见，荣安地产储备区域供需情况较好，储备去化水平可得到较好的保障。

  事实上，在荣安过去的二十多年发展中，展现了其优异、全面的运营能力。

  首先从产品运营能力上，报告认为，宁波作为荣安最为重要的布局区域，由于当地民营资本较为发达，购房人群对于产品力要求也会相对较高；在与融创、中海、龙湖等龙头房企的竞争中，荣安的产品能力得到较好的认可。

  从管理方式和成本管理上，公司均显示出高效的能力。在管理上，公司采用“集团总部+城市公司”的管控架构，在一定的管理半径中，集团总部凭借成熟的管理团队和管理体系，更能主导投资发展方向，形成高效的运作体系。在成本端，荣安在建筑施工领域具备延伸布局，2019年施工实现营收2.66亿元，同比增长34.8%，自有的施工团队控制成本同时，也保障了项目的品控。

  在营销运营方面，聚焦高周转战略的公司，已达到一线房企的运营效率；以荣安的江南润园、江枫晓月、柳岸风荷、春和景明为例，上述项目分别为2019年5月、6月、7月上旬和 7月下旬拿地，在19年底前，项目皆公布案名与具体的产品规划。进一步结合公司区域聚焦与快周转的特点，公司整体拿地至开盘可达到行业领军的水平。

  综合民生证券报告，荣安的项目质量可支撑持续快周转，较好的储备质量带来增长的确定性；并且，持续快去化也一直是公司坚持的策略，结合公司的较好产品力，在行业降速的背景下，荣安地产将有望实现显著的逆势成长。