曝财报·深度丨利润大增、三道红线绿档：金辉管理“自律性”效果显著
于去年10月29日港交所上市的金辉控股近日发布了上市后首份年报。在疫情笼罩、调控密集以及三道红线锁喉下的2020年，金辉表现出了超出预期的环境适应能力，以“稳健高质发展”为管理思路的效果显著。根据财报数据，金辉营收净利均大幅增长，总资产及股东权益也大幅增加，三道红线“0踩线”，土储稳步提升，机构评级提升。与此同时，每股派息0.32港元（折合约人民币0.27元），合计派息约10.9亿元。
金辉上市以来，金辉股价走势稳健，表现活跃，并且已连续获得资本市场和评级机构认可，从惠誉国际、标普、穆迪等国际机构先后给予金辉上调或正面评级，到今年2月26日被纳入恒生综合指数，再到3月15日被调入港股通，上市不到半年，频频向好的资本动态，已经充分显现出资本市场对金辉的长期看好。
净利大增四成 受益于营收销售稳步提升
由于2020年的特殊性，为更清晰公平地呈现一家企业的“基础底色”，此次上市房企2020年报系列样本观察，和讯房产将企业的基础指标维度观察放置到了一个更长周期的观察。
根据统计数据，如果以净利润来部分反映企业赚钱能力的话，金辉有着极稳定的赚钱能力，2018-2020年，净利润分别为23亿元、26.9亿元、38.19亿元。有数据显示，A股上市公司中，连续三年净利润都超过10亿元的企业，只有296家，占比不超10%。这些企业以建筑建材、银行等传统行业居多。港股与此相关的数据暂无。但从和讯房产统计的截止3月19日已发布2020年报的24家（A股港股）上市房企来看，金辉2020年的净利润表现排在第8位，高出第9名约10亿元。
金辉近三年利润的稳步增长，主要来自于销售额及营收的稳步提升。2018-2020年，金辉销售额分别为746.8亿元、888.6亿元、972亿元；营收分别为159.71亿元、259.63亿元、348.93亿元。
而较高的权益占比，是金辉能将合约销售额高效转化为营收及净利的重要原因。据第三方机构克而瑞统计，2020年，金辉控股以786亿元的权益销售额位列所有房企第36位，合约销售额中的权益占比约80%，远高于行业平均水平。同时，金辉预收账款（合约负债）的稳步增长，为下一步的营收确定打下坚实基础，近三年来，金辉预收账款分别为419.35亿元、566.85亿元、690.9亿元，由此也保障了明后年的营收确定性。
在金辉管理层看来，在房住不炒、因城施策的政策基调下，楼市整体不会出现较大的波动，随着后疫情时代经济复苏的加快，楼市大概率是稳中有升的趋势，个别城市和区域具有一定的机会。因此，金辉2021年的合约销售金额预计会突破千亿，但并不会为了追求千亿盲目扩张，还是追求有质量的增长。
三道红线0踩线 长期财务自律性
去年下半年对于房地产行业来说，最大的突发事件就是三道红线的出台。而金辉也成资管新规后首个成功IPO的房地产企业。上市当天，管理层召开媒体沟通会表示，金辉是一家低调稳健的企业，向来重视财务的安全管理，年底前，金辉将尽力完成三道红线的达标。
对于房地产企业来说，在短期内降一档或两档也有办法达成，但如果前期并未做到财务自律，三条红线要想0踩线，几率渺茫。
根据克而瑞研究，房企降档呈现出了“现金短债比-净负债率-剔除预收款后的资产负债率”这样由易到难的顺序。原因主要与指标改善的难易程度挂钩。
具体来分析，最易改善的现金短债比仅涉及货币资金和短期有息负债，改善难度在“三条红线”中相对较低。一般来说，房企可通过加快资金回笼、适度调整债务结构的方式增加货币资金和减少短期有息负债，快速改善该指标。
但是，正因为现金短债比在短期内改善较易，因此，在短期内快速优化该指标的房企，并不能代表其与企业真实经营状况相匹配，若不解决本质问题，存在再度恶化的风险。
其次为净负债率，这一指标主要涉及货币资金、总有息负债和所有者权益。除了加快资金回笼，房企还可通过控制并降低总有息负债规模、扩大盈利增加权益等方式改善，这一点相对现金短债比而言调整所需的时间略长。
最难调整的是剔除预收款后的资产负债率，该指标涉及预收账款、总资产和总负债。除了降负债、增资产，预收账款在改善该指标的过程中也起到重要影响。预收账款指房企在“预售制度”下，提前收到的房款及订金，属于无息负债，可与房企的有息负债形成一定对冲效应。在总资产和总负债不变的情况下，适度提高预售账款的占比，可以在一定程度上降低剔除预收款后的资产负债率。但预收账款的提升，考验房企销售、周转、产品等多方面的综合运营管控能力，非“立竿见影”之举，因此该指标的改善相对其他两个指标而言所需时间更长。
由此来看金辉的“0踩线”，也恰好说明了其在财务安全以及资金利用效率方面的强自律性。根据年报数据，截至2020年12月31日，金辉净负债率为75.3%，现金短贷比为1.4，剔除预售款项后的资产负债率为69%。全部达到“三道红线”政策绿档要求的同时，这也意味着按政策要求金辉的有息负债年增幅最高可以达到15%的水平，不过金辉的债务增长远低于此。
截至报告期末，金辉债务总额达537.74亿元，同比增幅为9.6%。公司期末现金及银行结余达265.9亿元，同比大增98.4%。同时一年内到期的即债务占比仅为35.9%，利率相对较低的银行类借款占到了借款总额的66.2%，债务结构优化明显。金辉加权平均债务成本为7.47%，较上期末降低0.3个百分点。而随着上市的完成及近期评级机构的密集调升评级，金辉的融资成本有望在2021年进一步降低，进入行业内低融资成本集团中。
土储稳步提升 “现金流及利润”是新一年管理导向
在保证盈利、财务稳健的基础上，金辉在投资上继续稳步推进全国化布局和区域深耕进一步完善的战略。
截至报告期末，金辉秉持“全国布局、区域聚集、城市领先”的发展战略，已完成环渤海、长三角、华中、华南、西南及西北六大区域的布局，进驻全国32座核心城市，主要包括北京、上海、重庆、福州、杭州、武汉、西安等一线、强二线及环一线等高能级以及增长动能强劲的城市。
在2020年，金辉共新增35幅土地，总计规划建筑面积达430.1万平方米，覆盖15个强二线重点城市，长三角和粤港澳大湾区也成为金辉控股在2020年新增土储的重点布局城市。截至报告期末，金辉土地储备总建筑面积达到3072.7万平方米，其中94.7%位于二线及核心三线城市。
对于今年的布局规划，在秉持以往总发展战略的前提下，金辉在长三角，珠三角，中西部的优势城市将持续深耕，并持续保持投资强度，谨慎扩张新的城市。在拓展方式上，继续以公开市场为主，同时在城市更新以及产城发展、收并购等方式上进行积极的探索，作为补充。
不过，今年土地市场在两集中政策影响下或将发生新的巨变，这对企业是一大新挑战。金辉管理层认为，该政策对供给计划更加明确，计划性更强，并调控了土地和住宅的供应结构，引导各线城市房地产均衡发展。这更利于增加金辉投资获取的机会，因此金辉还是会积极参与到土地获取中，提前摸排，科学决策，在合理的预期范围内获取土地。
面对外部环境的变化，一方面是金融端继续保持绿档，另一方面是土地端机会的把握，财务和投资如何保持平衡？金辉对此也有着更加精细化的安排部署。
金辉管理层表示，保持三道红线绿档是长期坚持的目标，公司将通过多方面的发展和管控以达成目标：
首先，继续保持谨慎拿地策略，以刚需、首改产品为主，集中在省会及核心都市圈。这样的地块受到调控政策的影响小，抗风险能力强，可以在必要的时候实现快速周转；
第二，对负债规模进行控制，对负债结构进行调整。公司预收账款持续增长，截至2020年末达到690亿元，净负债规模降至2017年的水平，同时资产规模超过了2017年的2倍。说明公司具有强大的内生力，并非高度依赖外部融资。因此公司有信心能够有效控制负债规模。同时要积极拓展融资渠道，通过多种融资手段的合理配置，达到债务期限的长短结合，通过长期融资替换短期债务，优化负债结构；
第三，金辉2020年实现了IPO，打开了资本市场新的窗口，为未来更加多元充实资本拓宽了道路。
所有的规划布局，均来自于金辉2021年的结果导向管理策略：要“以现金和利润为管理导向”。金辉管理层也给出了更加具体细致的解释：
对资金行精细管理，保证安全生产的边界的基础上，保留一定的资金盈余，以便在出现市场机会的时候能够把握住。另外，将一如既往的重视销售回款的管理，确保资产的盘活和使用效率。而且，金辉多年来与四大国有行一直保持优质的战略关系；与如民生、招商、华夏、平安等商业银行、及各大信托公也保持着良好的合作；资信水平业内突出，确保了融资额度和放款的及时。
利润是公司持续发展的保证，金辉从投资端、产品端、生产端等进行全面的管控，以实现利润管理的目标。建立了严格的投资评审制度，确保投资的安全和利润；产品和服务是企业的重要基石，从客户的需求出发提高产品力，以获得更高的市场认可度和品牌溢价。另外，通过对各个产品系的标准化、模块化的深入研发，实现成本的控制和优化。
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