观点网金科服务在8月30号晚间公布了今年上半年的成绩单，第二天上午，就中期业绩与投资者展开了线上交流。
据参会投资人透露，本次交流会出席的管理层有执行董事兼董事长夏绍飞、总裁韩强、CFO兼董事长秘书徐国富。
回看金科服务业绩，上半年实现总收入为人民币25.65亿元，较去年同期减少约0.89%。期内来自空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务及数智科技服务的收入分别占总收入约79.0%、11.1%、8.5%及1.4%，空间物业服务仍是核心营收业务。
截至今年6月末，空间物业服务产生的收入增加至人民币20.26亿元，较去年同期增长约14.6%。其中，物业管理服务营收增加至17.54亿元，较去年同期增长约34.0%。
在国内疫情多点散发态势的上半年，金科服务核心营收业务仍保持较大增速。
期内，金科服务净利润为人民币3.72亿元，较2021年同期的人民币5.36亿元下降约30.6%；公司拥有人应占溢利为人民币3.57亿元，较去年同期也下降约31.9%。
参会投资人透露，对于净利润的下滑，金科服务董事长夏绍飞指，因为上半年对有风险、低质效的项目进行全力调整与收缩，在扣除未可持续地产关联的毛利等影响后，公司可持续核心净利润仍然保持增长。
基本面
上半年金科服务业绩表现稳定，对盈利较差及需求减少的业务也进行压降处理。
报告期内，金科服务总收入25.65亿，净利润及公司拥有人应占溢利均较去年同期下滑3成以上。拆分具体业务收入上看，空间物业服务收入20.25亿元，较去年增加约14.6%，占总收入的79.0%；社区增值服务收入2.85亿元，较去年同期减少56.1%，占总收入的11.1%；本地生活服务收入2.19亿元，较去年增长93.2%，占总收入的8.5%；数智科技服务营收3490万元，占总收入的1.4%。
同时，金科服务毛利为6.78亿元，较去同期下降约19.3%，毛利率为26.5%。其中，主营业务空间物业服务的毛利率为21.8%，较去年同期下滑6.3个百分点。
报告指出，毛利率下滑一方面是来自疫情防控带来的成本上升压力；再者为物业管理服务中非住宅业态收入持续提升，该业态毛利率略低于住宅业态；最后是非业主增值服务毛利率大幅减少约23.8个百分点，是由于房地产行业持续下行，物业开发商现金流紧张，非业主增值服务量价齐降所致。
值得注意的是，空间物业服务的非业主增值服务收入较去年减少约40.8%至人民币2.71亿元,下滑原因是受国家宏观政策及房地产需求持续低迷的影响，物业开发商非业主增值服务如案场服务需求减少，金科服务主动收缩回款较差的非业主增值服务。
非业主增值服务常被认为涉及与地产方利益输送，该业务中金科服务上半年收入比率仅为10.56%，主流上市物企该板块收入通常占比在30%以上。
另外，智科技服务业务在上半年也得3490万元，由于金科服务数智系统需求减少以及软件开发收入及智慧解决方案项目个数阶段性减少，收入也较去年同期下滑3成。
虽然非业主增值业务有所下滑，但主营业务基本面保持良好。报告期内，金科服务来自物业管理服务的收入同比增加34.0%，在管建筑面积也由去年同期1.86亿平方米增加约34.5%，至2.51亿平方米。
截至2022年6月30日，金科服务合约管理面积共计约3.73亿平方米，独立第三方占比较去年末约62.9%上升至70.6%，较去年同期提升4.4个百分点；期内新增合约管理面积约2290万平方米。
上半年，金科服务在管建筑面积共计约2.51亿平方米，其中独立第三方占比约63.7%，较2021年同期独立第三方占比提升6个百分点。
截至报告期末，金科服务在管面积来自金科集团项目及其联营合营企业项目约1.04亿平方米，来自外拓项目及收并购约1.46亿平方米；外拓项目占比从去年末的52.3%上升至今年年中的58.1%，母公司输送项目占比则从47.7%继续下降至41.8%。
据参会投资者转述，对于金科服务今年的外拓目标，管理层指出，金科服务全年直拓面积从未改变，而且基本上确定超额完成，根据在手项目储备情况来看，至少非常有信心的。
在今年召开的2021年度业绩投资者会上，金科服务管理层曾表示，预计2022年在管面积增长目标1亿平方米以上，合约面积增长目标超过1.2亿平方米；新增管理面积中大约1000万平方米来自地产交付，5000万平方米以上来自外部直拓，4000万平方米来自收并购。
在多业态专业化服务能力协调发展中，金科服务生活服务业务及数智科技业务期内也新增入场在管面积约2130万平方米，其中独立第三方占比约83.8%，其中48.4%为非住宅项目，主要包含学校、医院、企事业单位等，多个项目为物业管理服务及餐食服务联合中标。
当下，国内多种业态物业管理领域还处于初级阶段，这部分物管服务需求主要是为迎合消费升级所诞生。从多样化的物管服务空间及业务需求来看，目前还大有可为。
现金流
上半年持续发力外拓离不开充裕的在手现金，但随着外拓持续加速，随之而来的就是应收账款同步提升。
截至6月末，金科服务应收账款由去年末20.12亿元增加约23.1%至24.77亿元，应收款项主要来自空间物业服务。其中，来自关联方应收账款总额约为6.23亿元，较去年同期相比增加约69.2%，占总应收25.15%；第三方总额约为19.85亿元。
一方面由于受房地产市场持续低迷、经济下行压力及新冠疫情影响，金科服务的业主客户例如像政府客户、物业开发商客户等现金流趋紧，造成贸易应收款周转天数增加，且应收账款中约50%以上来自于业主客户。
另一方面，根据账龄结构上看，超过89.4%以上应收款项系1年以内产生，随着金科服务的规模及项目扩张，应收账款也显著增加。
参会投资人透露，在会上金科服务管理层表示，未来拓展方面将更看重客户质量，重视回款能力，下半年会坚持现金流的管理。从整体来看，公司的坏账水平是可控的。
上半年，金科服务在手现金及现金等价物约人民币39.36亿元，较去年末的49.22亿元减少20.03%；经营活动所得现金流出净额约为人民币3.07亿元，较去年减少的原因一方面是盈利收缩，另一方面为基础物业服务业主回款放缓。
另外，金科服务投资活动所得现金流出净额约为人民币2.35亿元，为支付物业管理公司股权并购款及支付托儿所资产购买保证金。
观点新媒体了解到，由于2021年度末期股息的增加以及二级市场持续购买金科服务股份，上半年，金科服务融资活动所得现金流出净额也录得约为4.71亿元。
去年，金科股份引入博裕战投，而战略投资者的引入，能够减少金科服务由于母公司遇困可能带来的关联风险，也有助于提升金科服务经营实力和盈利能力。
但在今年7月末，金科服务公告将向金科地产提供年化利率8.6%的15亿元贷款，并附带估值约27亿元的资产作为抵押物。彼时，该举动甚至影响港交所物业板块股价，而金科服务当天下跌37%。
市场负面情绪持续发酵，是因为此次关联放贷事件背后，是即使有博裕作为二股东监管，金科服务依旧与关联方进行了输送交易。
短期内，“输血”母公司带来的影响暂难消散，但从长期来看，由于金科服务自身竞争实力与第三方扩展能力，未来业绩增长或还有不小空间。