直击业绩会 | 融信中国毛利率降至14.9%，预计明年逐步回暖

赶着8月最后一天，融信中国的半年报姗姗来迟。

报告期内，融信中国实现营业收入211亿元，同比减少21%；溢利16.45亿元，同比减少53%；毛利31.4亿元，同比减少51%。

同时，融信原本就不高的毛利率在报告期内进一步下降至14.9%。同期，同一规模梯队的多家房企毛利率虽亦出现下滑，但仍明显高于融信，其中，绿城中国的毛利率约为25.88%、富力地产的约为29.6%。

在8月31日的投资者交流会上，融信中国管理层更是坦承，“今年的毛利率大概是和上半年差不多的状况。”

受中报影响，融信中国股价午后大跳水，截至收盘，其股价下跌6.8%，收于6.3港元，总市值约为107.26亿港元。

高地价集中结转，利润受影响

上半年，融信中国收益总额达210.66亿元，同比减少20.85%；毛利31.4亿元，同比减少50.63%；溢利和公司拥有人应占核心纯利分别为16.46亿元和11.11亿元，同比分别减少53.12%、43.22%。

在销售方面，截至6月底，融信中国合约销售603.58亿元，同比增长6.49%。以融信在2020年初的业绩会上提出的“保证10%-12%的增长”，以及2019年1413亿元的销售金额计，其今年的销售计划约在1554亿元。

“截至8月底，我们整个销售的完成率应该是接近60%，目前整年的销售目标还是按照年初制定的目标来推进。”据融信管理层披露，今年上半年，其实际推出887亿元货值，去化率为68%，实际回款率为81%，下半年预计推出1300亿元货值，预计去化率保持在70%以上，“对今年的整个销售目标还是相对比较有信心的”。

在土地储备方面，今年上半年，融信中国新增土地项目21个，新增建筑面积约461万平方米，其中长三角地区占比达75%。截至目前，融信总土储达约2803万平方米。

值得一提的是，截至6月末，融信中国的负债比率从2019年底的0.7上升30%至今年上半年的0.91。

在以每年“翻番”的增速、用三年时间跨越千亿门槛的融信中国，2019年初提出了“降速提质”的目标，放缓销售规模增速，降低负债率。

截至2019年底，融信的净负债率从2018年的105%降至70%，降负债效果颇为明显。

这一良好的降负债走势在今年上半年调转了方向，但管理层在交流会上依然表达了全年将净负债率控制在目标范围内的决心，即70%-90%。

相较而言，投资者将更多关切投向了融信中国大幅下降的毛利率。

截至6月末，融信的毛利率仅为14.9%，较上年同期的23.9%大幅下降了9个百分点；净利率约为7.8%，同比下降了5.4个百分点。

这一盈利水平远低于同规模的其他房企，较行业“优等生”中海地产30.6%的毛利率、23.2%的净利率更是相去甚远。

在被问到毛利率大幅下滑的原因时，融信管理层表示，一则是由于高价地的集中结转，“（当时）我们对政府的限价政策理解不完全透彻，最终政府批价低于我们的预期”，导致部分毛利率偏低；二则是由于部分收购项目，在收购节点销售的部分毛利率相对较低。

而这一毛利率的低水平状态或将持续。据融信管理层披露，其于2016年下半年、2017年逐步获取的高价地开发周期大约均为3年左右，在今年达到结转的水平，“今年的毛利率大概是和上半年差不多的状况”。

融信中国董事局主席欧宗洪表示，预计明年以后毛利润率会逐步回暖。

布局坚守长三角，毛利率低但更安全

事实上，毛利率低至20%左右的情况并不是首次出现。

早在2016年时，融信的毛利率就经历过一次大幅下降，从2015年末的36.6%大幅跌至20.2%，融信彼时在年报中也提到“2016年交付的部分项目毛利率较低”。

2016年，也正是融信因为大手笔拿地而名声大噪的节点。彼时，融信经过逾400轮竞价，以110.1亿元的价格一举拿下了上海市静安区中兴社区的一幅地块，成为当时全国总价最高“地王”；楼面价为10.03万元/平方米，可售部分实际楼板价则高达14.59万元/平方米。

此后，融信引万科入局，而该项目也一度传出要卖到18元/平方米的单价。可惜，上海的调控政策在2016年下半年降临，楼市遭遇“重拳出击”。

2020年上半年，这一备受瞩目的地王项目首批房源终于入市，单价为12.98万元/平方米，尽管远低于为市场传言的价格，但仍是静安区截至目前最高的取证单价。

融信管理层在交流会上坦言，项目“之前备案的售价不符合公司预期”，而今年上半年备案价出现转机，在争取到合适的价格之后，马上推入到市场，加速现金回流。后期，其将持续与有关部门，“看未推的项目在售价上会不会有一些提升”。

售价不达预期之外，该项目的销售情况也不甚理想。网上房地产数据显示，截至8月31日，中兴路一号5月13日开盘推出的229套房源已售出42套，尚有187套房源待售，去化率仅为18.34%。

“项目预计是在2022年开始交付结转。”融信管理层披露，其对该项目计提了4.8亿元的减值准备。

除了上述项目之外，融信在2016年、2017年连下高价地。2016年9月，融信斥资约58亿在江苏南京斩获仙林一宗地块，溢价率79%；2017年3月，融信先后以总价16亿元、36.5亿元拿下福建漳州、浙江杭州的两宗高溢价率地块。

不过，在今天的交流会上，融信管理层表示，公司2018年起对政策的理解逐渐透彻，拿地过程中对未来的价格预期完全按照限价规则来，“这会造成我们明年毛利率应该会逐步改善”。

尽管如此表示，今年融信在上海的土地市场上表现依然抢眼。

8月17日，融信以48.71亿元总价竞得上海嘉定南翔宅地，溢价率35.53%，成交楼面价38763元/平方米，突破该区域最高纪录。而该地块周边在售新房价格约为4.5万元/平方米，仅高出融信新拿地块约6000元/平方米。

而10天之前的8月6日，融信+旭辉联合体则以45.23亿元竞得闵行区七宝镇古美北社区一宗地块，溢价率高达40.55%。

融信如今依然选择在上海“抢地”的逻辑在于高能级城市安全性高。“在目前的环境下，不确定性因素比较大，所以我们公司这几年还是拿一二线（城市的地）。”欧宗洪称，“相对来说，毛利率会低一点，但是安全性会高”。

欧宗洪表示，今年土地溢价比较高的主要还是集中在经济比较好的长三角地区，“这一带的发展潜力、安全性特别高，所以溢价率也比较高，也就会导致这些城市投资的项目后面毛利率会比较低。”

对于未来的拓展布局，欧宗洪表示，不会因为短期的下跌而离开一二线，将持续深耕长三角地区，并通过内部运营来增强公司效益。