观点直击 | 合景泰富千亿未竟 孔建岷“最想做的事是去杠杆”

观点地产网 早于业绩会一天，合景泰富公布其2020年中期业绩。8月28日午间，业绩会于线上召开，依旧是由主席及执行董事孔健岷率领一众管理层出席。

去年这个时候，坐在主席台最左侧的徐锦添成为关注点。在这之前不久，他刚辞任公司执行董事和CFO的职位。

今年徐锦添同样以高级顾问的身份出现，但一个明显的细节是，有关物业管理和分拆方面的问题，均直接交予他来回答。

徐锦添的“更重要任务”是什么，外界有了明确的答案。

6月24日，合景泰富正式提呈合景悠活IPO申请文件。物业分拆上市的进展，成为业绩会现场关注的焦点。徐锦添的回应是，“现在正处回答交易所提问的阶段”，至于实物分派股份予集团股东的比例问题，“现阶段言之尚早，到时会在招股书中披露出来。”

中报披露，截至2020年6月30日止六个月，物业管理收入约人民币5.47亿元，同比增加50.7%，主要由于管理的物业数目增加。业态方面，则包括商场、写字楼、住宅、学校、医院、公寓、酒店等，拟打造“全业态智慧服务运营商”。

分拆物业之外，完成千亿销售目标的信心、降负债去杠杆的决心，成为管理层更希望向外界传达的。

销售和利润目标

2019年合景泰富录得预售额861.11亿元 同比增长31.47%。今年初管理层定下的目标为1030亿元，同比增长20%，增速相对放缓，但其实已高出同规模的房企不少。

合景泰富三年千亿的计划于2017年提出，今年进入了冲刺的最后阶段。但今年上半年累计实现合同销售金额约367.64亿元，同比增长2%，按照目标只完成了约35.6%，下半年去化的压力应是不小。

孔建岷并没打算调整千亿目标的计划，他认为只要宏观政策没有出现大的调整，还是很有信心完成全年的任务。

按照目前的计划，下半年可售资源约1300亿元人民币，若要完成千亿的销售，需要达到51%的去化率。

即将开盘入市的有20个全新项目，其中45%位于粤港澳大湾区，30%位于长三角城市群，一二线城市占比达到87%，住宅占比达到9成。管理层给出的肯定是，这些项目的销售位置、销售价格包括利润表现都非常值得期待。

信心一定程度上来源于利润优势带来的收入保障。“没有盈利的项目坚决不做”的拿地逻辑下，管理层对重仓的长三角、珠三角区域的利润表现还是比较满意的，认为与相应的规模达到了较好的平衡。

在营运指标贡献上，近年来合景泰富的主业物业开发的结算收入其实表现一般，这跟存货周转率有很大关系。2018年其存货规模突破550亿，后续仍保持上升趋势。反映去化压力指标的“存货/平均预收账款”数值在2018年为8.29，较2017年的12.90下降了35.74%，但仍高于行业3/4位数。

但今年疫情下，周转速度也为管理层所重视，包括对标准工期进行了重新制定和压缩。具体到数据量化上，在首开效率上，2020年首开工期平均到了7个月，相比2019年有了大幅的提升，项目实际工期同比去年优化15%。

相比主业物业开发，投资性物业在近两年为合景泰富提供主要的利润支撑。“其他收入及收益”和“投资物业公允价值收益”的总和占净利润比重大幅增加，尤其是2018年增至109.5%。2019年上半年，该两项收益合共41.94亿元，占比70.33%。

今年上半年，合景泰富录得净利润则为36.6亿，同比下降40.5%；归属股东净利润35.15亿元，同比下降41.04%。中报披露下降原因为公允价值重估减少了很多，扣除重估，归股东净利润增幅8.7%。

而观察发现，投资性物业公允价值收益净额期内仅录得3.52亿元，同比去年的30.55亿元大幅度减少。其中，酒店营运受疫情影响最明显，收入同比大减46.2%，营运按年下跌46.2%至1.3亿元。不过管理层预期下半年将有较好的复苏，整体出租率预计在80%以上。

不过长期来看，投资性物业依旧会持续提供稳定的现金流入和利润支撑，管理层也将其称为“未来发展的一个重要战略方向”，每年销售额的7-10%会投入商业的发展。管理层预计，所有商场开业后租金将达到40亿左右，这是合景泰富未来三到四年的目标。

据悉，合景泰富截至目前已开业商业项目共34个，其中商场8个，写字楼 8个，酒店18个，均位于一二线城市核心地段及新经济区。

“去杠杆是最想做的事情”

过去几年合景泰富采取较激进的买地策略，连续加大土地投资。土储和项目建设不断增多，加上存货和投资性物业规模较大，也直接影响了多项财务指标。

分析师向观点地产新媒体透露，孔建岷于当日的投资者会上坦言，“降低负债率，希望国际国内评级机构对合景评级有提升，这是我最想要做的事情。”

据了解，今年4月穆迪确认合景泰富“B1”企业家族评级，展望“稳定”。但考虑如果其流动性恶化，如现金/短期债务降至1.50倍-1.75倍以下；BEIT/利息覆盖倍数持续低于1.5倍-2.0倍；或其合同销售的增长或利润率大幅下降，则可能下调评级。

标普则维持评级展望“负面”，同时确认长期发行人信用评级“B+”和高级无抵押债券“B”长期发行评级，认为合景泰富的去杠杆计划可能受到其扩张欲望所制约。

中报披露，截至期末合景泰富的总借款规模、融资成本及净负债率均有所下降。总借款额为813.2亿元，相较2019年底856亿元下降了43亿元，净负债率约为59.2%，由去年同期的77.13%下降了16.2个百分点；融资成本下降0.2个百分点至6.2%。

管理层介绍称，目前银行的授信充足，可用额度为737亿元。境内融资已获交易所45亿元小公募和80亿元私募债券的发行额度，足以覆盖年内到期及回售的境内债券。

上半年把握发债窗口，分别在境内境外发行了四笔新的债券。其中今年3月已发行10亿私募债，2+1年期，利率5.75%；8月发行18亿公募债，2+1年期，利率5.6%；境外融资方面，今年1月发行3亿美元债，7年期，利率7.4%；8月发行2亿美元债，5年期，利率5.95%。

截至期末，合景泰富有息负债813.18亿元，同比下降5.40%。不过值得注意的是，1年内到期的债务占比41%，1-2年内到期的债务占比19%，短期偿债压力仍大。黄妍萍表示这是一个阶段性的状态，主要是因为在中报的时间节点有几笔临近回售到期的窗口。

去杠杆的上半年，合景泰富的拿地速度明显减缓。期内在广州、杭州、苏州、成都等城市获取10个项目，新增建面111万平方米，拿地金额93亿元，权益建面88万平方米，权益金额72亿元。

截至今年上半年，总可售货值约人民币5100亿元，足够集团三至五年发展所需。不过，孔建岷有意在下半年加大拿地力度。他判断下半年和明年上半年的土地市场情况，认为是拿地的好时机。

拿地预算方面，孔建岷依旧没有给出具体的数据，只称要评估地块情况和公司财务状况。不过，有“全港最贵地皮”香港鸭脷洲项目在前，孔建岷依旧称会关注香港推出的地块，如果符合公司的发展，不排除在香港投地。

至于重点投资的区域，下半年的重点仍然是聚焦在粤港澳湾区和长三角区域，同时关注中西部区域，如成都等。

那布局是否依旧过于集中？被问及此，管理层回应，“只深耕大湾区、长三角、中西部，足够支持未来两三年的增长。”

以下为合景泰富2020年中期业绩会问答实录：

现场提问：上半年毛利率下降2.1%至32.9%，平均价格有下降，下半年推盘会不会推出较高毛利的楼盘？酒店营运按年下跌46.2%至1.3亿元，现时恢复情况如何？对下半年的预测如何，另外计划开多少个商场？

孔建岷：今年下半年我们会在全国推出全新的高端系列“臻”系列。毛利率的下降是行业内的普遍现象，公司一直坚持，也一直有信心维持在行业相对比较高的毛利，这一点公司一直都做到。目前到了32.9%，在行业内也是非常高的毛利率，公司也有信心维持。

酒店方面，确实受到疫情的影响在2-5月份有所下降，但6月份后已经恢复到正常水平的70%-80%，下半年预计维持较好的复苏，整体出租率预计在80%以上。

公司下半年开两个商场，一个是南沙的二期，一个是成都的摩方，大概在10月份左右推出投入使用，现在的出租率大约在90%以上。

现场提问：关于下半年拿地的计划，预算的金额大概多少？之前合景泰富指在旧改方面有26个项目，今年主要进行拆迁以及投入建设，请问下半年有多少面积可以转化？货值是多少？

管理层：下半年的重点还是坚持公司的策略在长三角和粤港澳大湾区，也会关注到中西部的发展，所以在拿地方面，有个别的机会可能在中西部拿地。至于金额多少，我看了整个下半年和明年上半年，个人觉得市场是相对好的机会，公司会根据地块的情况，评估地块对公司适合发展的情况，也根据财务状况来决定拿地的多少。

明年旧改估计推出大约100亿的销售货值，未来会加强旧改的转化速度。下半年会根据市场陆续推出两三批货。

现场提问：目前土储足够集团三到五年的发展，下半年拿地计划是否会放缓？有计划再在香港发展物业吗？

管理层：下半年及明年上半年是拿地的好机会。公司会根据情况做一些判断，公司也会关注香港推出的地块，如果符合公司的发展，不排除在香港投地。

现场提问：请问分拆物管的进度及上市的时间表，以及实物分派的情况。另外，同行在多元化业务都有非常清晰的布局，如代建、建材等，合景泰富可否分享长远的规划以及有其他业务的投资额及成熟度。物业投资及酒店会不会考虑分拆的可能？

徐锦添：分拆物管上市的进度，大家都看到我们在今年的6月尾已经提交了A1表格，现阶段联交所会看我们的招股书，现阶段在回答问题。

关于实物分配的问题，我们是平衡分拆的，股东最终会拿到物业公司的股份，但是分配多少，现阶段仍然是一个尚早的阶段，到时会在招股书中披露出来。

孔建岷：其实公司在教育板块正处于培育阶段。至于其他的业务板块，公司暂时还没有考虑，但是公司会根据市场的情况，董事会会做进一步的讨论和研究，对于以后其他的分拆，还会进一步研究。

现场提问：请问公司写字楼目前的出租率，中美关系持续紧张，跨国企业作为写字楼的租户或者会面对压力，集团如何看未来写字楼的市场？公司租金收入是否会因而受压？

管理层：公司投入使用的写字楼出租率平均在90%-95%以上，除了广西国金。因为投入时间不长，大概投入七八个月左右，现在出租率在50%以上，相信在年底能够达到75%的出租率，明年上半年达到90%以上的出租率。

公司的写字楼主要集中在一二线城市的核心位置，也是TOD项目。写字楼在行业内，我们的质量相对很高。中美关系的紧张，我觉得对于我们公司的写字楼在出租方面，包括出租率、租金方面，影响不算太大。

现场提问：上半年公司仅完成合约销售额目标的36%，对于全年的千亿目标是否会有调整？

管理层：全年的千亿目标暂时还是没有调整的计划，为什么我们有信心完成全年的目标？因为下半年有大量的新货入市，只要我们的宏观政策没有出现大的想不到的调整，还是很有信心可以完成全年的任务。包括我们在杭州、广州、深圳有一些大货值、很好销售、很好位置的项目，都在蓄势待发，我相信经过全体同事的努力，完成这个目标还是蛮有信心的。

现场提问：物管业务是否会进行收购？

徐锦添：对于物业行业的收购，我们如果看到有适合对于我们有协同效应的物管公司，也会考虑收购。