万科的本分与底线丨半年报风云㉔

  乐居财经  何缘  发自深圳

  8月28日，万科在线上召开2020年中期业绩会。这个时间，比以往都要晚一个礼拜，是万科中报来得最晚的一次。

  董事会主席郁亮缺席，并不是第一次。近年来，郁亮和祝九胜的分工越来越明确，媒体朋友也习惯了祝九胜单独带队的场景。只是，相较于郁亮的金句频出，祝九胜及其团队表现得相对中规中矩。

  发布会现场，首先由董事会秘书朱旭对半年报财务指标、业务运营、下半年工作重点等情况进行了介绍。总裁、首席执行官祝九胜，万科执行副总裁、首席运营官王海武、万科执行副总裁、财务负责人韩慧华分别就市场关注的房地产调控政策、万科未来发展方向、地产行业市场变化等问题进行了解答。

  不过，全程一个半小时的业绩发布会，祝九胜的发言回应时间并不长。偶有发言，也极为谨慎，就算是谈到市场及政策，也依然强调，“这不是万科的预测，仅是一种观察。”

  这种风格与今年上半年万科交出的业绩报告如出一辙。截至期末，万科手持现金1942.9亿元；净负债率为27.0%，保持行业低位。有投资者据此提出疑问，“如此保守的净负债率，是否从中反映万科对未来行业的判断？”

  万科管理层的回应是，坚持净负债率低于40%的水平，是公司稳健的财务政策，是万科内部广泛坚持的制胜之道，“特别是经历过疫情，我们的启示是现金流就是企业生命线。”

  “手上有现金，对于未来捕捉业务发展的机会是非常有利的。万科不会放大杠杆谋发展。还是会在一个安全的、稳健的这样的一个负债水平下去发展业务。”

  万科做好本分 不追高不保守

  2020年上半年，万科实现收入1463.5亿元，同比增长5.05%；毛利465.52亿元，同比下降7.79%；归属公司股东的利润125.08亿元，同比增长5.62%。

  分业务类型看，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1381.4亿元，占比94.4%，来自物业服务的营业收入为67.0亿元，占比4.6%。

  销售方面，万科实现合同销售面积2,077.0万平方米，同比下降3.4%；实现合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%。

  房地产市场已由低潮期走向回暖。那么下半年，楼市行情又将如何？对于媒体抛出的这个问题，祝九胜并没有直接回应。

  他说，整个行业长期政策的基调和导向不会发生大的变化，万科没有太大能力给出新的答案。但万科作为参与其中的市场主体，会把本分做好，该做的事情做好。希望自身一年比一年强，下半年比上半年强。

  王海武表示，万科每个季度都在迭代投资策略和原则，目前公司在手的资源可以保障未来2-3年的发展。同时万科也会不断关注市场变化，敏锐感知投资机会。好的项目需要观察，万科不会追高，也不会过分的保守。

  在TOD方面，祝九胜表示，TOD跟城市更新改造是万科并行的两个重点之一。TOD对于开发商来说，过往是加分题，现在是必答题。因为每个开发商在一个城市里面的运作都要围绕城市发展方向，跟人口流动、交通便利密切相关。

  “从单一的站点住宅项目，到今天各种形态、各种业态的TOD项目，万科累计获取49个TOD项目，涉及到建筑面积是1803万，累计总投入2400亿，每个项目维持在40-50亿的投资和建面，大概70%-80%是居住属性，还有20%左右是要自持，自持当中2/3是综合商业。”

  回应入股泰禾、区域事业部分拆

  祝九胜在回复“入股泰禾逻辑及进展”这一问题时表示，泰禾的问题更多是资金和融资的问题，它的产品力、基础能力还是非常不错的。

  万科最后能不能成为泰禾第二大股东，取决于三个要素：一是泰禾自身的求生欲；二是金融机构对这个问题的理解程度。泰禾的确过度负债，但如果大家都要求还本付息就会现金流断裂。至于集体沉船还是集体上岸，由金融机构说了算；三是福建省政府会以什么样的方案来应对。

  “我们会全程参与，用最好的善心来妥善处理。我们的底线是不影响万科的收益、股东的收益和观感。”

  8月27日，万科宣布成立西北区域事业集团，覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五省。

  王海武表示，这个考虑由来已久，西北五省接近祖国三分之一的面积。过去在组织的设计上也做了一些探索，比如在中西部区域设立了二级招采中心。如今正式成立立西北区域事业集团，也是对过去探索实践进一步的发展，目的是为了加强在西北地区万科多项业务的开展，相信未来会有更好表现。

  目前，万科五大区域（南方区域、上海区域、北方区域、中西区域及西北区域）在管理幅度、半径都在高铁3小时，飞机1.5小时的范围内，目前没有进一步分拆的打算。

  尽快适应“三道红线”商业、物流暂无上市计划

  至于近期的“三道红线”问题，有媒体希望万科能披露更多信息。祝九胜表示，“可能你了解的信息比我多”。至于万科，祝九胜表示公司会尽快研究，适应“三道红线”。

  “对万科的适应能力充满信心，因为万科财务状况非常稳定，连续11年经营现金流为正，哪怕是今年受到市场挑战。”

  财务稳健之余，万科也在不断拓展业务方向。王海武表示，商业业务和物流业务是在向城乡建设与生活服务商转型道路上的探索和实践，希望能上市，但目前没有这方面的计划。

  王海武透露，物流仓储及商业业务暂无明确上市计划。他续称，上半年，商业项目整体出租率90.6%，累计营业面积863万平方米，同比增长11.1%；物流仓储业务布局44个重要节点城市，高标仓规模国内第二，冷库规模全国第一，其中，高标仓储开业582万平方米，稳定期出租率89.1%，冷库开业34万平方米，稳定期出租率81.5%。

  据悉，今年5月，万科物业明确了其空间服务“三驾马车”模型，分别为CS社区空间、BS商企空间以及US城市空间。

  关于三驾马车，万科内部是这样定义的，一是万科物业，截止到目前市场化的业务上占比和万科地产自身的业务基本上是一比一的关系。可以说我们这几年对外的业务拓展取得了比较大的一些进展，也获得了市场上的认可。

  二是，商业物业。去年和戴德梁行一起成立了万物梁行，目前也有非常不错的进展，比如说拓展了一系列大型的复杂的商办综合体业务。

  第三驾马车就是城市物业这块，最早从横琴开始，接下来也会加大在这部分的拓展能力，真正形成三驾马车并行的一个状态，去更好的发展。

文章来源:乐居财经