降息落空房地产开发投资正增长楼市调控风向缘何转变？

2020-07-24由完颜翠琴发布于财经

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2020年下半年，中国经济正在发生一些重大变化。这一年在新冠疫情的影响下，市场经历诸多起伏，随着疫情防控常态化，冲击将越来越小，各项政策也从“救市模式”逐渐向常态化转变。

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中国经济率先复苏

二季度GDP增速转正

二季度中国GDP出现V型反弹，同比增长3.2%，较一季度的-6.8%明显改善；上半年国内生产总值456614亿元，同比下降1.6%。全球范围内一枝独秀，相对于海外国家遭受疫情蔓延下的经济停滞，中国率先从疫情阴霾中走出。

根据世界银行最新预测，2020年全球GDP增长预期为-5.2%，其中主要发达经济体（美国、欧元区、日本）均为显著负增长，而中国在二季度已经率先实现正增长，是极少数疫情之下还能实现正增长的国家。而随着GDP增长速度的恢复，国家扩张性的财政和货币刺激政策会逐步调整，救市力度有所缓和。

上半年房地产开发投资涨1.9%

年内首次转正

随着新冠肺炎疫情逐步平复，房地产市场也持续回温。国家统计局最新公布的数据显示，今年上半年全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%，为年内首次转正，1—5月份为下降0.3%。其中，住宅投资46350亿元，增长2.6%，增速比1—5月份提高2.6个百分点。

伴随着市场好转，房企的拿地意愿也在不断加强。按照国家统计局披露的数据，1—6月份，房地产开发企业土地购置面积7965万平方米，同比下降0.9%，降幅比1—5月份收窄7.2个百分点；土地成交价款4036亿元，增长5.9%，增速回落1.2个百分点。

如果说2020年上半年受到疫情影响，房地产调控以纾困、支持政策为主，下半年随着国内疫情基本受控，房地产各项数据企稳，部分市场过热城市则开始了调控收紧。

利率连续3个月持平

下半年依然有下降空间

7月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年7月20日贷款市场报价利率（LPR）1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，与上个月持平。央行连续3个月未调整LPR利率，货币政策释放偏“稳健”信号。

在之前的公开市场逆回购利率、MLF利率未下调的背景下，LPR不变已有预期。同时，在金融系统让利实体经济1.5万亿元，通胀水平温和可控的背景下，下半年降准、降息仍有空间。

综合来看，自2019年8月份央行改革完善LPR形成机制以来，利率已多次调降，1年期LPR下调4次，从4.25%降至3.85%，下降了40个基点。而5年期以上LPR下调3次，从4.85%降至4.65%，下降了20个基点。7月份LPR利率虽未下调，但至少保持低息水平，下半年全国房贷利率政策以宽松为导向，但一些房价炒作过多的城市，或面临收紧、上调的可能。我国经济从“危机模式”步入“复苏模式”，利率政策具有定力，仍以有效服务实体经济为导向。

这从近日银保监会等主管部门的表述也可见一斑：

7月11日，中国银保监会在官网“监管动态”上发布《中国银保监会新闻发言人答记者问》。银保监会新闻发言人表示，部分市场乱象有所反弹。一些高风险影子银行死灰复燃，有的以新形式新面目企图卷土重来。企业、住户等部门杠杆率上升。部分资金违规流入房市股市，推高资产泡沫。

多地楼市政策收紧

深圳迎来重磅调控

日前，包括杭州、东莞、宁波在内的三个热点城市先后迎来楼市调控政策收紧。7月15日上午，深圳市住建局《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》出台，更是向市场投来重磅炸弹。这一次，深圳楼市不再是一线城市中独树一帜的存在，而是采取了向北京、上海靠拢的调控政策。

调控内容主要涉及升级限购，深圳户籍家庭连续缴满3年个税或社保才有购房资格，这在全国尚属首次；升级限贷，调升非普通住房首付比例；增加一二手房交易税，提高豪宅交易税费，新增750万门槛，并将增值税免征年限由2年调整至5年。这将增加房屋买卖的交易成本，降低市场的购房杠杆，信贷收紧明显，打中了深圳楼市投机的七寸。

深圳新政给正在蠢蠢欲动的地方楼市当头一棒，可谓是对“房住不炒”的再度重申，标志着“稳楼市”的红线所在。从当下的市场基础看，楼市上涨的主要原因来自资金面的宽松，炒作氛围浓郁，政策收紧主要针对限购、限贷、限价、预售制度等。基于经济复苏的需要，实体经济还会继续降息，楼市在间接受益的情况下，也将接受来自调控收紧的制约。