争做首批！多家产业园区瞄准公募REITs

公募REITs（不动产信托投资基金）试点政策出台后，多家产业园区表态将争取纳入首批试点。

多家园区争取首批公募REITs

在公募REITs试点政策出台之前，国内的类REITs产品已经推开了数年。

6月9日，中交路建在深交所成功簿记发行“中联前海开源-中交路建清西大桥资产支持专项计划”，属国内首单桥梁基础设施类REITs（不动产信托投资基金）、央企首单基础设施类REITs。

6月3日，万科旗下万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深圳证券交易所举行挂牌仪式。

6月10日，在由上海国有资本运营研究院、上海国企投资运营创新联盟联合主办的“借力公募REITs，优化投融资结构”国企投融资沙龙上，苏州工业园区国控副总裁朱军认为，中国资产证券化经历了四个里程碑式的节点：一是2008年国家资产证券化，二是2014年类REITs，三是2018年PPP项目资产证券化，四是今年基础设施类公募REITs出台。

今年4月30日，中国证监会与国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托（REITs）试点相关工作的通知》，明确采用“公募基金 单一基础设施资产支持证券”的产品架构，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

朱军认为，公募REITs试点推出能够让国企资产实现真实出售或者出表，并依靠优质资产本身的价值实现真正意义上的资产证券化，促进国有资产的保值增值。另一方面，公募REITs的推出也切实降低了普通老百姓参与投资稳定、收益风险相对可控的基础设施项目的投资门槛。

“园区在目前私募类REITs的经验基础上，根据国企持有资产不同发展阶段与成熟度将筛选出一批最优质的基础设施项目，全力助推基础设施公募REITs试点落地，努力成为首批公募REITs的实践者。”朱军表示。

不仅是苏州工业园，张江高科园区也在争取公募REITs的首批试点。

张江高科股份有限公司战略发展部总经理赵海生表示：“张江的发展要求从95平方公里扩展到200平方公里，我们园区发展需要大量资金，钱从哪里来？公募REITs将大有可为。”

赵海生谈到，现在国家开放公募REITs市场，张江愿意拿出好的基础资产与投资者分享，希望能争取第一批上公募REITs。这既为张江进一步开发提供了更好的资金来源，也让散户投资者收益。

目前，我国REITs 制度尚在起阶段，严格意义的 REITs 产品屈指可数，已经发行的产品多属于类REITs 产品。

明源地产研究院副院长黄乐告诉第一财经记者：“由于公募REITs的正式推出，需要配套相应的法律制度和税收优惠，这是当前迫切需要突破的环节。而公募RIETs和类REITs的区别可以简单地理解为（1）公募是股权性质的权益性产品，而类REITs是债权性质的固收类融资产品；因此一个是参股做生意并享受分红，一个是借钱收利息不与经营利润挂钩；（2）公募的投资门槛低，老百姓都能参与，具有高流动性；类REITs则投资门槛很高，只针对金融机构和合格投资人，流动性性。”

上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家、中国保险资产管理协会资产证券化专业委员会顾问、清华大学PPP研究中心投融资专业委员会委员罗桂连也解释说，ABS（资产证券化）与类REITs是类固收类的金融产品，公募权益性REITs则更类似上市公司，收益包括分红收益率加股价波动率。这两类产品差异很大，但可以并行不悖。

公募权益性REITs虽然接近上市公司，但与上市公司还是有所区别。

“REITs是基础资产，主要是成熟资产，对偏好稳定收益的投资来说，REITs是一个非常好的市场，相对传统上市公司，REITs的优势是分红部分可以免税，降低成本。” 罗桂连解释说。

从基础设施到商业地产

REITs起源之初是专门投资于房地产业的证券化产业投资基金，在中国的应用案例中，REITs将首先与基础设施建设相结合。

为什么REITs在中国首先应用于基础设施领域，而非商业地产？黄乐认为，第一批公募REITs定位的资产包的性质是基础设施，第二批则可能关于国计民生，可能是长租公寓或者廉租房这类，最后才可能是商业地产。

“只有通过前面的基础设施和国计民生公募REITs试点，逐步完善法律、税收细则，把整个法律监管和相关的配套之后，才有可能到商业地产。” 黄乐说。

兴业证券固收业务总部总经理助理兼结构融资部总经理孔哲昕看好仓储物流领域的REITs。

“物流本质上也算是物流地产，跟海外的REITs含义更接近，他们的体量应该会更大，而且后续如果试点进一步放开，比如说保障房、公寓纳进来，甚至在比较远的将来，商业地产纳进来以后，大家可以多关注这类基础资产。” 孔哲昕表示。

罗桂连对发展基础设施REITs提出自己的建议：

第一，切割基础设施和房地产两类基础资产，给予基础设施REITs明确的税收支持政策。

第二，明确REITs的核心法律关系是信托关系。

第三，明确REITs是可以公开交易的证券，交易结构简单清晰，最好是各方熟悉的公司制。

第四，明确基础设施资产转让政策，确保资产转移的可控性和程序的便利性，同时需要防止社会资本通过REITs摆脱原来约定的PPP项目的合同责任。

第五，培育稳定的项目净现金流，基础资产的估值要合理，确保在扣除必要的成本费用之后，REITs有合理水平的可预期、可控制、可分配的净现金流。

第六，基础设施REITs的IPO实行注册制，建议中国证监会设立专门的基础设施REITs板块，简化设立、发行和上市程序，实行基于简易程序的注册制。

第七，支持现有上市公司转型为REITs。