【IPO前哨】净负债攀升！再度递表的领地如何破局？
近期，金辉、上坤、大唐、三巽、领地等多家房企递交的上市申请书的申请状态以“失效”而折戟港交所后，均更新了最新的财务数据并再度向港交所递交上市申请书。
在再度递表的房企中，上坤、大唐、三巽债务结构均不俗改善的地方，上坤净负债率陡降45%，大唐净负债率实现三年降。与上坤、大唐及三巽净负债率有所改善不同，领地却是反其道而行之，净资产负债率持续攀升。
高负债之下，上市是唯一的出路
论资历，领地在我国房地产行业算是一名老兵了。1999年4月，刘家三少（刘玉辉、刘山及刘玉奇）齐聚蜀地乐山并注册成立公司，聚焦四川省住宅物业开发市市场。到了2006年，领地开始在全国拓展业务，是国内较早一批聚焦全国化发展的房企。经过20逾年发展，领地以大本营四川省为中心，向我国华中、京津冀地区及粤港澳大湾区等地区拓展，项目遍布全国20多个城市。
论收入增量，领地与四川老乡房企比较，可谓是差强人意。截至2017年至2019年底，领地营业收入分别约为53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元。与同一时期成立的阳光大地比较，领地收入规模并不突出。截至2019年底，阳光大地营收为159.73亿元，约是领地两倍收入。而与四川老牌房地产商蓝光发展比较，两者基本不再一个量级上，截至2019年底，蓝光发展营收已达391.94亿元。
论多元化发展，领地一个都没落下，但成效一般。与综合性大房企一样，在深耕主营住宅及商业物业开发及销售的同时，也踏足酒店运营及商业综合体等业务。但不同的是，领地多元化发展业务收效甚微，超九成的收入来源是物业销售。2019年销售收入按业务划分，98.5%的收入来源是物业销售，0.9%的收入来源是商业物业营运，0.5%的收入来源是酒店业务及0.1%收入来源是项目管理。
论负债，领地可谓是当仁不让，净资产负债率持续飙升。截至2017年至2019年底及2020年首5月，领地净资产负债率分别为60%、110%、140%及150%，呈现递增态势，与当前控负债、降杠杆的调控主基调显格格不入。此外，结合近期提出的“三道红线”规定，领地已经明显踩线。
值得注意的是，举着高债实现所谓规模化增长，其带来的副作用也是致命的。截至2020年首5月，领地总负债约为439.95亿元，其中331.87亿元为流动负债，108.1亿为非流动负债，可见其长短债配置方面存在失衡状态，短期偿债压力较大。除此之外，在高负债体制之下，更为致命的是高融资成本。截至2017面至2019年底及2020年首5个月，领地的未偿还银行及其他借款分别为35.85亿元、78.53亿元、117.5亿元及151.76亿元，对应的融资利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。
在高计息及高利率负债形势下，领地已付利息增速高于营收增速。截至2017年至2019年底及2020年首5月，已付利息分别为4.19亿元、7.22亿、8.13亿及7.033亿元，2017-2019年复合年增速为39.24%，高于同期营收复合年增速的19.06%。已付利息的持续攀升，引发领地整体造血不足，导致近三年经营现金流净额呈现流出状态。
截至2020年5月31日，在151.76亿元未偿还银行及其他借款中，一年期内偿还的借款就高达50.84亿，而同期期末及现金及现金等价物余额仅有为34.11亿元。在造血能力不足及现金储备有限的形势下，短期偿债压力之大可想而知。
在今年三条红线及控负债及降杠杆仍为房地产资管调控为主基调的情形之下，股权融资这种可以说零成本的融资工具，就成为领地优化当前债务结构最好的方式。这点论证可以从此次领地上市计划安排得到佐证。据招股书显示，领地募集所得资金部分会用于偿还计息的借款，其中包括利息较高的信托借款。
房地产白银时代已至，离天花板的距离越来越近，各大型房企更是在长三角、大湾区等经济带上演群雄逐鹿的好戏，而作为小型房地产们要么转型升级聚焦差异化发展，要么逐步退出房地产历史舞台。像领地、大唐等被夹杂中的中小房企发展前景面临的挑战不言而喻。特别是合营及联营公司时常捅娄子的领地，如何突围及破局就成为一个未知数。
就合营及联营公司业绩表现而已，截至2017年至2019年及2020首5月，领地合营公司业绩表现分别为亏损520万元、亏损3,270万元、盈利380万元及亏损3,940万元；联营公司业绩表现分别为亏损500万元、亏损1,250万元、亏损700万元及亏损820万元。
就合规方面而言，领地旗下多个关联公司因频繁违规被处罚。据招股书显示，截至2017年至2019年及2020年首5月，领地分别有罚款为230万元、5,390万元、1,960万元及1,210万元。有罚款与所披露的不合规事件相关的罚款开支及其他罚款开支，如其他行政罚款、因违反合同所产生的损失、赔偿金及开支以及逾期罚款有关。
除此之外，近期领地旗下项目在人民网领导留言板显示，领地旗下多个项目项目因涉嫌虚假宣传、房屋质量问题而遭到业主投诉，涉及项目包括成都新津区领地天府兰台、眉山领地凯旋府、乐山国际公馆、领地天屿等。
作者|花荣
编辑|彭尚京