正荣服务：向1亿平方米进发 | 年报风云㉝

        乐居财经 邓鑫妮 发自上海

  “管理规模达到亿方级，成为行业内综合实力第一梯队成员，这是我们中长期目标。”对于规模循序渐进，黄仙枝有雄心也有耐心。

  财报披露的第二天，正荣服务的业绩发布会紧随而来。3月30日11点，董事会主席黄仙枝、执行董事兼行政总裁林晓彤、执行董事康宏和首席财务官王奕出席，这是四人第一次搭档出现在业绩发布会。

  一小时的业绩会，节奏颇为紧凑，高频输出的信息，回首过往成绩，更多是对今后的版图规划。

  2020年，正荣服务收入达到11.03亿元，较上一年同期增长54%，四年收入复合增长率达59%。规模方面，在管面积达到4128万方，同比增长80%。同期，现金及银行结余14.5亿，较去年同期激增564.5%倍。

  “进入第一梯队”、“多元化布局”、“双轮驱动”等多项展望也在业绩会上提出，正荣服务的蓝图徐徐展开。

  2021年合约面积破亿

  年报披露进入倒计时，已经披露年报的物企中，有16家企业管理规模突破亿方关卡。其中，保利物业、碧桂园服务、雅生活服务、彩生活、恒大物业，5家企业在管规模已经超过3亿平方米，上市物企间的规模较量日益激烈。

  “管理规模达到亿方级，成为行业内综合实力第一梯队成员，这是我们中长期目标。”黄仙枝将规模战线拉长，以此作为一个较长期的目标。

  2020年，正荣服务深耕长三角地区、海峡两岸地区、中西部经济区和环渤海地区等四大区域，在上海、南京等一二线重点城市持续发力，同时还进入了21个潜力城市。

  四大区域中，长三角地区的面积为1768万方，占比达到42.8%；其次是海峡两岸地区、中西部经济区和环渤海地区，面积为1422万方、851万方和86万方，占比分别是34.5%、20.6%、2.1%。

  目前，正荣服务的服务范围已经拓展到42个城市，在管项目234个。同时，合约面积达到8740万平方米，同比增长136%；在管面积达到4128万平方米，同比增长约80%，在管面积增幅排在上市物企的中上位置。

  “预计未来新增面积中住宅与非住宅为5:5，来自正荣地产和第三方物业面积比为3:7。2021年预计目标是合约面积1亿方，在管面积7000万方。”林晓彤为正荣服务的规模增长做好了较为细致的规划。

  之所以会定下正荣地产和第三方3:7的面积比，是基于正荣服务过去的增长态势。2020年，正荣服务8740万方合约面积中，2529万方约29%的规模来自正荣地产，6211万方约71%的规模来自第三方。

  “第三方合约面积增长显著，主要得益于强劲的外拓能力和成功开拓城市服务新赛道。”林晓彤解释道。

  2020年外拓的项目，包括住宅、产业园、办公楼、高校、城市服务和度假村在内的多个业态。而在新拓项目中，非住宅与住宅的面积占比为60%：40%。

  今年一季度，正荣服务延续了上一年的强劲势头，首次进入军队保障社会化服务领域、继移动系统项目后再获联通系统项目、与福州高新区签订协议，同时还拿下五个住宅项目。

  营收三条线大比例齐涨

  从业务能力来看，正荣服务的三条业务线均提供了不低于40%增速的营收。

  正荣服务的三条业务线，分别是物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。截至2020年12月31日，物业管理服务营收4.87亿元，同比增长42.2%，收入占比44.1%，是最大的收入来源。非业主增值服务收入4.15亿元，同比增长58.4%。社区增值服务营收2亿元，同比增长79.7%。

  从盈利能力来衡量，各业务线也取得不俗成绩。2020年它的整体毛利为3.9亿元，同比增长56.8%，2017年至2020年整体毛利复合增长率为76%。

  同期，整体毛利率同比增长0.7个百分点，达到34.8%。具体来看，基础物业管理业务毛利率为23.2%，非业主增值服务毛利率为32.6%，社区增值服务毛利率为67.3%。各业务板块和整体毛利率均维持较高水平。

  物业管理服务占据了营收的“半壁江山”，依据服务项目又分为住宅物业和非住宅物业。非住宅物业管理收入为1.8亿元，在物业管理收入占比扩大至约37.0%，住宅物业管理收入3.07亿元，占比为63%。

  “我们仍然会继续坚持‘住宅与非住宅’的双轮驱动战略，打造核心竞争力，以确保稳步发展。”

  为保证住宅与非住宅业态的整体结构均衡，正荣服务持续加码非住宅物业。业态方面，在原有的写字楼、学校、公建、产业园的基础上，2020年又突破了度假村业态，下半年还开辟了城市服务新赛道。

  截至2020年底，住宅业态的规模2303万方，占比约56%，非住宅约1824万方，占比44%。据管理层测算，“预计未来新增面积中住宅与非住宅比例为5:5。”