年报观察 | 天健集团：天骄之后
观点网作为深圳特区建工集团旗下核心企业，深圳国资委控股上市公司，天健集团在4月中旬交出了2021年度的经营答卷。
根据公告，2021年天健集团实现营业收入232.69亿元，同比增长35.88%，实现归属于上市公司股东的净利润19.33亿元，同比增加30.09%。期末总资产598.24亿元，同比增长22.09%，归属于上市公司股东的净资产127.05亿元，同比增长15.96%。
其中，城市建设板块营业收入146.77亿元，同比增长19.27%，综合开发板块营业收入98.39亿元，同比增长42.24%；城市服务板块营业收入12.25亿元，同比增长17.07%。上述三类业务在总营收中的占比依次为57.02%、38.22%、5.76%。
报告期内，天健集团城市建设业务贡献占比最大，完成了布吉水质净化厂三期、布吉河(龙岗段)综合整治工程等，还新增多项PPP、EPC、代建、总承包等各类工程，在建项目219项，合同造价448.54亿元，比上年同期增长34.7%。
受宏观调控和金融政策影响，房地产行业进入深度调整期，越来越多房企宣布把拥有轻资产、低负债、高成长、高盈利、抗周期等特点的代建模式作为转型发展的重要战略单元。而天健集团是深圳市最早从事代建业务单位之一，城市建设板块在营收中依旧保持高位。
综合开发板块，天健集团房地产收入从2017年起增速都比较明显。根据年报，去年房地产收入比上年同期增长42.24%，至98亿元，涨幅位居各业务之首。
亮眼的表现主要得益于深圳天骄项目销售及结转，该项目占天健集团房地产收入最高时达到了6成。
2019年，天健集团房地产行业营收65.6亿，同比涨幅49.93%；其中，天健天骄南苑营收21.3亿，毛利率62.73%。2020年，天骄南苑营收更是到达了42.9亿，占当年房地产营收总额的6成，毛利率在62.45%。
而2021年天健集团房地产业务毛利率降至35.96%，同比下降11.42个点。具体项目看，天骄南苑和天骄北庐营收38.55亿元，贡献略有下降，其中天骄南苑营收贡献跌至5814万元。
另最新一季度报告显示，天健集团总营收38.61亿元，同比下降6.65%；归属于上市公司股东的净利润约9.09亿元，同比下降1.64%。
不难看出，天健集团目前高毛利和营收涨幅是由深圳天骄项目支撑的，这种具备区位、体量及毛利率优势的项目难以复制。正因如此，在核心项目结转后，如何保持房地产盈利稳定性，寻求合适的项目，也是天健集团需要解决的问题。
据观点新媒体了解，天健天骄项目是深圳福田景田片区首个城市更新项目，被列为深圳市重大项目。天骄南苑项目于2019年8月预售，2019年12月30日完成竣工验收备案；天骄北庐则于2020年11月24日预售，2020年12月31日完成竣工备案，截至去年底北庐尚未结转面积仅剩余6.57万平方米，或将于两年内结算完毕。
天健天骄二期正在进行主体施工，完工进度40%，但二期建面只有1.1万平方米，该项目已列入天健集团2022年续建或新建地产开发项目名单内。
面对未来毛利率下滑趋势，天健集团一定程度上调整了投拓战略及业务。
2021年，天健集团新增棚改服务项目9项、物业服务项目52项。竞得长沙市金洲大道和深圳市前海地块；大型项目占比上升，超10亿元项目7项，约占全年施工市场拓展总额的40%；新业务有所斩获，进入城际铁路建设、工业园区转供电领域。
截至去年底，该公司主要在售项目20个，计容建筑面积249.83万平方米，累计结转建筑面积123.35万平方米，未结转建筑面积109.50万平方米；主要在建项目8个，计容建筑面积总额69.03万平方米；储备项目1个，总建筑面积19.91万平方米。
目前，天健集团有深圳福田区景田片区天健天骄项目、宝安区碧海花园棚户区改造项目、龙岗区南岭村项目、龙岗区天健创智新天地项目及南山区西丽汽车城项目5个重点项目。
据了解，天健集团一直加大在旧改和棚改上的布局。有投资者向观点新媒体表示，天健集团通过深圳天骄项目和罗湖棚改的锻炼，把相关管理和实施队伍组建起来了，有丰富的棚改经验和谈判经验。
天健集团在对南岭村的土地整备前期，40-50天时间完成了3万多套房子的测绘、2万多户的信息核查。对罗湖棚改时，150万平方米，9万多人，接近4万户，不到一年的时间完成搬迁安置以及拆除。
此外，天健集团也正在推进罗湖金翠城市更新项目、龙华华富工业区项目等一批城市更新项目的前期工作。
2022年一季度，天健以8.94亿元竞得成都天府新区2.65万平方米宅地。4月29日，深圳迎来第一批集中供地，据观点新媒体了解，天健集团对所出让地块做相关研究，并计划参与竞拍。
近两年备受关注的物业赛道，天健集团也展现出较快的发展速度。对此有分析指，规模迅速增长或许主要为上市作准备，不排除天健未来将分拆物业板块。
年报数据显示，2019年该公司物业服务管理面积逾2300万平方米，新增314万平方米；2020年新增物业服务面积近400万平方米；2021年新增物业管理项目82个，面积448.07万平方米，业务覆盖27个城市。