正荣服务：物业收入与在管面积剪刀差19.8%｜物企关联史⑰
【编者按】房企分拆物业上市成风，上市初期，营收高度依赖关联方已成普遍现象。随着物企规模扩张，第三方在管面积占比扩大，来自关联方的收入与在管面积的比例出现了“剪刀差”。乐居财经推出《物企关联史》系列，独家穿透地产与物业公司的关联关系。本期解读——正荣服务。【股权关系】正荣服务与正荣地产之间为“兄弟关系”,同属于正荣集团，正荣集团董事局主席欧宗荣为正荣服务控股股东，持股87.3%。【业务关系】正荣服务来自关联方的在管面积占比为47.9%，来自关联方的收入占物业管理服务收入的67.7%，物业收入与在管面积剪刀差为19.8%。正荣服务的上市征程有了新动态。有消息称，正荣服务计划从6月26日开始接受投资者认购，并于7月2日定价；预计股票将于7月10日开始交易；由建银国际担任此次发行交易的独家保荐人。据招股书披露，正荣集团董事局主席欧宗荣为公司控股股东，持股87.3%，其子欧国强持股7.7%，两人合计持股95%。正荣服务的业务涉及服务各类物业，包括住宅及非住宅物业，如政府公建、写字楼、工业园区和学校等。截至2019年9月30日，正荣服务在34个城市拥有136个在管项目，覆盖中国四个地区，即长江三角洲地区、海峡西岸地区、中西部地区及环渤海地区，在管项目的总建筑面积约为2100万平方米，总签约建筑面积约为3440万平方米。从业绩上看，正荣服务的收入由2017年的2.73亿元增加67.2%至2018年的4.56亿元，并由截至2018年9月30日止九个月的3.21亿元增加61.2%至2019年同期的5.17亿元。与此同时，其净利润也由2017年的2030万元增加94.6%至2018年的3950万元，并由截至2018年9月30日止九个月的2850万元大幅增加至2019年同期的7430万元。业绩的快速增长，离不开关联方的助力。作为正荣集团旗下的物管公司，正荣服务与正荣地产（06158.HK）同宗同源。数据显示，2017年－2019年9月，正荣服务从正荣地产手中获得的在管建筑面积占在管总建筑面积的比例分别为77.1%、74.5%、47.9%。体现在收益上，同期，正荣服务通过为正荣地产提供物业管理服务获得收益占物业管理服务收入的比例为88.2%、71.9%、67.7%。由此可见，2019年正荣服务来自正荣地产的在管面积占比为47.9%，对应的收入占比为67.7%，两者之间出现了19.8%的剪刀差。值得注意的是，近年来为了上市，在既有水平之上，正荣服务实施了两个策略：扩大在管第三方项目规模和调收入结构。数据显示，第三方物业开发商项目增加，在管项目由2017年的216万平方米增加至2019年9月的1092万平方米。第三方项目收入占物业管理服务收入的比例从11.8%提高至32.3%。不过，反应在区域上，中西部地区、环渤海地区近三年来在管面积变化不大，增长较为迅速的是长江三角洲及海峡西岸地区。截至2019年9月底，二者在管面积相近，分别为819.1万平米、851.5万平米，但长江三角洲产生的收入为海峡西岸的2.48倍。这也就意味着，前述急速扩张的第三方非住宅物业项目，很可能大部分位于海峡西岸地区。根据招股书，海峡西岸地区包括福州、莆田、平潭、南平、泉州、三明及漳州。作为一家闽系房企，正荣地产在2016年将总部从福建福州搬迁至上海之后，逐渐开始全国化布局。正荣服务也是从2017年才开始拓展第三方项目，报告期内由第三方物业开发商开发的项目中标率分别为22.7%、50.9%及27.6%，在不高的中标率下，海峡西岸地区第三方项目成功的可能性显然更大。【更多阅读】