在集聚中走向平衡——校正土地和住房空间的错配

如果将中国的地级市和直辖市，按照GDP规模从高往低排列可以发现，GDP规模比较大的区域主要是沿海地区（尤其是京津冀、长三角、珠三角的核心地带）和中西部地区省会城市周围。相较而言，中国的人口分布更分散。所以很多人认为，中国地区之间的差距是经济集聚导致的。但实际上，GDP在少数优势地区的集中，是全世界的普遍规律。

在其他国家，当GDP集聚的时候，人口也同样集聚，地区之间的人均GDP是偏向平衡的。中国的真正问题不是GDP的集中，我国GDP的集中程度，甚至低于很多发达国家的状态。

未来人口会怎样流动？会向GDP和就业比较充分的地方流动。尽管中国有严格的户籍制度，并且长期以来在支持欠发达地区进行当地的工业化，但人口流动的方向还是指向经济发展条件更好的沿海地区和大城市周围。那么，是否会出现地区之间的不平衡问题？我们需要思考几个问题。

第一个问题，如果户籍制度进一步放开，全国社会保障一体化，人口流动是否会继续发展？答案是会继续发展。第二个问题，如果人口流动继续发展，未来中国人口的空间分布是否会与GDP的空间分布更加一致？答案是一致。第三个问题，当未来中国的人口空间分布和GDP的空间分布更一致的时候，地区间的差距在人均意义上是否会缩小？答案是肯定的。

这个过程就是我多年讲到的“在集聚中走向平衡，走向人均GDP”的过程——GDP更集中，人口同步集中，最终地区之间的人均GDP趋同。

但是由于长期以来我们没有这样去认识和发展，中国人口在往大城市走的时候，大量的土地资源却以建设用地指标的方式配置到了中国中西部和小城市，结果导致那些人口流出地进行非常激进的城市化。这就导致住房市场上人口流入有需求的地方没有供给，人口流出没有需求的地方有供给，形成“人往高处（东部和大城市）走，地往低处（相对向西部和中小城镇）走”的局面。

在2003年之前，由于人口在中西部地区是流出的，所以其建设用地的份额是下降的。2003年以后，人口还在进一步地向东部地区集中，但是中西部地区在土地供应中所占的份额持续上涨。新增土地被用来建设大量的工业园和新城。因此，长期以来我坚持认为中国的房价问题是供给和需求的空间错配。在上海、北京、深圳这些地区，土地供应受到了控制，由于人口流入带来的住房需求得不到满足，出现房价攀升。不能总把房价上涨归结为需求方的不合理行为，而要看到供给侧和需求侧的不匹配，解决问题也应多从供给侧增加土地和住房的供应。

我们曾经收集过一个数据库，分析了全国280多个地级市和直辖市，其中272个在当地建有新城，超过90%的城市在规划建设新城。但是全国有三分之一的城市人口呈现负增长，也就是说城市人口负增长的地区也在建自己的新城，其中超过70%的新城建设是在2008年后伴随着对中西部投资的鼓励建设起来的。结果，这些新城变成所谓“远、大”的新城，其占地面积的均值超过100平方公里，人口均值超过42万，和当地老城相距平均约25公里。

供需错配、建设“远、大”新城，在微观上的结果是造成地方政府负债。2009年的数据比2008年大约翻了一倍，2010年再翻一倍，然后迎来连续三年高速增长。到2013年开始下降，因为2013年之前建的房子都卖不出去了，形成了2015年开始的“去库存”。很多地区在建设新城时，为了进行基础设施建设，发行了大量的城投债。如果该地区建设的新城又远又大、密度又低，就会使地方政府债务占GDP的比例上升。

在宏观上，靠投资带来的增长不可持续，且不能带来足够的经济增长。债务占GDP的比例，其实就是投入产出效率。如果这一数据是上升的，就说明该地的投资没有拉动应有的GDP增长。其中问题最严重的地区，投入的回报都不够高。但值得警醒的是，这些地区被称作“西部增长明星”。