观点直击 | 上半年不简单 林德良称现在是很好的收购时机
观点地产网 持续了1年多的疫情再出现反复,为安全起见,越秀房地产投资信托基金首次将两地业绩会都安排在线上举行。
8月9日下午,主席、执行董事及行政总裁林德良携执行董事兼行政总裁区海晶、投资者关系总监姜永进等准时出现,向媒体报告公司中期业绩。
2021年上半年,越秀房托实现经营收入人民币8.82亿元,同比上升6.1%;物业收入净额为人民币6.39亿元,同比下降2.3%;整体出租率约93.2%,同比增长1.1个百分点。
分派方面,期内分配总额13.4亿元,同比上升6.7%,每单位分派是0.1233港元,同比上升12.3%;年化的分派收益率是6.17%,分派率100%。
总结上半年,林德良表示,“上半年不简单,3月份有新疆棉事件,5-6月份又是疫情,6月份又有部分教育新规”,这些对于越秀房托的经营或多或少产生了实在的影响。
但同时,在对各业态经济洞察下,林德良也捕捉到了一些信息和变化。
为下半年定调,姜永进则称,“继续克服内外部环境带来挑战,主动管理,积极有为。”
上半年不简单
期内,越秀房托的整体收入同比增长6.1%,受疫情的影响并不算大。林德良从业务结构的维度分析称,“这是因为写字楼可以较好穿越经济周期,而越秀房托的写字楼业态占比达53%。”
区域上,广州贡献收入占比是81%;广州国际金融中心单个项目则贡献了53.1%的收入。
不过物业收入净额同比下降了2.3%,主要原因在于疫情后酒店公寓经营成本逐渐恢复正常,2021年不再享有2020年物业相关的税项优惠。
分业态看,写字楼因其抗风险性表现较平稳,上半年实现收入4.65亿元,同比微降0.7%;零售商业因广州维多利广场、武汉星汇维港都实现了双位数的增长,整体收入8120万元,同比有小幅上升。
酒店公寓实现1.96亿元收入,同比上升62.8%,林德良认为是“强劲反弹”;至于武汉星汇维港大厦收入同比下降10.6%,受疫情持续影响较大,目前正在恢复中。
越秀房产基金旗下持有八项物业,整体分为两类,分别为成熟型物业(国金中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀大厦)和成长型物业(武汉物业写字楼及商场、杭州维多利)。出租率、租金、续租率等是影响这些物业管理运营成效的重要指标。
于2021年6月30日,物业整体出租率约为 93.2%,其中成熟型物业出租率94.0%,较好于成长型物业91.5%的出租率。
其中写字楼无论出租率和租金单价都保持平稳,上海越秀大厦、武汉越秀财富中心的出租率持续上升;续租租金则有不同程度增长,如武汉续租率升了9.7%,杭州升了11%,广州的物业升了5%。
其中受影响较大的白马大厦,上半年出租率下降了7.2个百分点至90.1%,租金单价558.7元/平方米/月也有一定下降。林德良解释这是因为大厦的2、6、8楼都到期了,所以出租率短暂较低,另一方面采购商也受疫情影响,无法到位。
为消除外界的担忧,他着重介绍白马大厦的调整情况:“趁疫情期间,大厦的1、2、6、8楼都做了不同程度的翻新和租户结构调整,慢慢调整好,也可以抢到疫情恢复后的机会。全国的服装市场正在复苏,白马大厦重新招租的话,目标是到年底达到95-98%的出租率。”
酒店公寓如何在内外环境影响下表现出韧性是一大考验。今年五、六月份广州爆发疫情,对越秀房托的本地项目尤其是餐饮、酒店业态带来一定影响。
“疫情的影响是有的”,林德良说道,实际上越秀房托的酒店公寓到今年5月份已经恢复到2019年5月份的水平,达到95%的入租率,但再次受疫情短暂影响,6月份录得收入仅有200-300万元,“因为的确没有人过来住”。
这需要一个恢复的周期。“但7月份以后又恢复了”,林德良还是表现出乐观看法。
“下半年广交会将线上线下同时举行,很多的宴会、会议也会如期举行,这对店、宴会、餐饮都有帮助,预期应该会比上半年好,恢复速度也会很快。”
新的机会
稳定的收益和分派是房产基金更为核心的指标。越秀房托计划年化分派收益率6.17%,与其他指标比较,分派收益率也更加新颖。
考虑到疫情对分派的影响,及对基金持有人维持稳定分派的期望,越秀房托提供中期特殊分派 3000万元人民币,每个基金单位的中期分派折合港元 0.1233,同比上升 12.3%,按基金单位于2021年6月30日的收市价4.00港元计算,按年计算的分派收益率为6.17%。
这一向有赖于越秀房托在融资利息以及经营成本方面的主动控制。
林德良介绍,今年上半年,越秀房托把握美债收益率七十年来低位,完成新一期4亿美元债券发行,发行收益率2.66%较到期美元债发行收益率4.99%降低233个基点。
受惠于新一期债券的置换以及市场利率的整体低位,整体融资成本从年初的3.01%下降到2.47%;同时维持合理的融资结构与汇率与利率敞口,平滑市场动荡对基金业绩的冲击。
“下半年主要受益两个部分,一个是该笔4亿美元债为越秀房托节省了3000万元,全年计有6000万元;另外与HIBOR挂钩的港元融资也将贡献500-600万元的费用节省。”
在融资结构和风险敞口层面,目前越秀房托140亿元借贷中,固定利率的融资占比25%,其中17%实施了利率对冲,浮动利率的融资占比58%,考虑到人民币贷款利率相对比较稳定,占比是9%,目前利率的风险敞口为49%,比较合理。
林德良补充道:“公司也是希望要采取有效措施,适度降低外汇的敞口。”他介绍,在境内境外的融资结构配比上,境内融资占比9%,境外占比91%,境外当中18%已购汇率对冲产品,目前风险敞口为73%。
当前全球利息处于低水平的情况,也让林德良看到收购的机会。他称:“这对我们收购是非常有利的。”尤其对于收租型的物业,现在是很好的收购时机。但亦要综合考虑物业整体收益率、融资成本等,做好平衡。
“一线城市的核心地段,二线城市的地标物业,是越秀房托一贯的收购目标,收购写字楼、综合体是我们的主流。”成长性物业则更为看重的是收益增长的预期。
从越秀房托自身物业估值来看,过去13个半年估值期间其物业复合增长率达到5.57%。
于2021年6月30日,越秀房托的物业组合由独立专业评估师高力国际物业顾问(香港)有限公司重估,其重估市值约为人民币344.88亿元。该水平与2020年期末基本持平。管理层介绍,按区域,广州贡献了大概78%估值;按照业态,写字楼贡献了58%;项目层面广州国金中心贡献大概53%。
至于大家所关注的国内已出现首批基础设施公募REITs推出并展开认购,那么香港的REITs是不是可以进入沪港通、深港通?
林德良称:“国内的REITs上线,对香港的REITs加入沪港通、深港通是很大的推动作用。如果可以进入的话,相信越秀房托一定会进入,因为我们已经在香港恒生大中型指数、恒生综合指数。”
以下为越秀房地产投资信托基金2021年中期业绩发布会问答环节实录:
现场提问:出租和续租方面,写字楼和酒店方面受到影响的白马大厦和四季酒店恢复的如何?
林德良:上半年我们写字楼的续租率超过70%,续租方面租金是有不同程度的增长。例如武汉物业的续租升了9.7%,杭州升了11%,广州的物业升了5%。换言之表现不错,因此大家不用担心,下半年还是会继续努力做好续租工作。
提到白马大厦,如果大家去到现场可以看到,一楼、二楼、六楼、八楼都做了不同程度的调整。趁着疫情,我们重新翻整了外墙,现在1、2楼定位“时尚之芯”,主要是打品牌批发为主。
白马目前的出租率短暂是90%,如果再重新租出去的话,到年底目标是95-98%之间的出租率。白马大厦或多或少会受采购商疫情的影响,没有那么容易恢复过来,但现在全国的服装市场我们看到是在复苏的。
有一个数据是,上半年服装行业的销售总额同比2019年增长6.7%,换言之现在服装行业无论在生产环节、销售环节都已经恢复,甚至比2019年要好。
至于四季酒店,5、6月份有受疫情影响,原先平均每月达到三千几万元(收入),但6月份突然只有200、300万元,因为受疫情影响的确没有人过来住,但7月份现在又恢复了。
酒店行业确实受疫情的影响,但相信下半年会比上半年好,复苏速度也会快。现在疫情控制下,广交会过往三届都是线上举行,但今年下半年是线上线下同时举行的。另外下半年很多的宴会、会议都会如期举行,这对我们的酒店、宴会、餐饮是会有帮助的。
现场提问:今年上半年越秀房托整体融资成本从年初的3.01%下降到2.47%,主要原因是什么?下半年越秀房托的融资需求还有多少?
林德良:关于整体融资成本主要看两个,一是看4亿美元债的置换,这部分半年可以省3000万元,这是已经稳了的,每半年都可以省3000万元。HIBOR港元贷款这部分预期这部分也可以节省500-600万元。
我们平时的银行贷款HIBOR在1.1%-1.3%之间,所以平均成本在1.2%-1.4%之间不算很高,所以这方面可以顺利做续期,其他债务有2022年到期的大概占20%左右,所以下半年在债务管理方面是比较宽松的。
美元债和HIBOR港元贷款这两部分对我们的贷款都有非常正面的贡献,所以下半年希望在原来的业务基础上也不放弃对外收购的可能,因为现在是个好时机。
现场提问:今年越秀房托作出了一些列调整,相关调整为建议将投资政策范围从过去地域仅限于“中国”调整至可投资于“世界任何各地”的房地产。同时调整相关规则,使越秀房托能参与或从事物业开发及有关活动。这些调整出于什么考量?
林德良:5月份的股东大会当时通过调整的投资范围,一是让我们以后的投资有更多的灵活性;二是去年12月份证监会修订《房地产信托基金守则》里面就提到可以参与少数股东的权益,即以前我们必须股权要占比50%以上的控股,但现在不需要了,现在参股也可以。顺着这个作出调整,我们也改变了整个的投资策略,所以这也是为了股东捕捉不同的可能性,增大我们的灵活度。
现场提问:今年6月份内地有首批9个基础设施公募REITs上市了,请问管理层对未来内地公募REITs的市场是有怎样的看法?内地公募REITs的破冰,您认为会不会为公司带来哪些方面的影响?
林德良:我觉得盼了那么多年,终于盼到内地也有REITs的产品,主要让投资者可以看到这个产品有个长期的稳定回报,而且它也是很好的流动性,这是介乎于股与债之间很好的投资产品,这种产品推出随着大家的认可度越来越大,我们在香港上市的REITs也有一定的认可度了。
现在香港证监会、联交所也跟这边的联交所、证监会、中证监讨论,是否香港的房地产信托基金也可以进入沪港通、深港通,如果能进入的话这对整个香港房地产信托基金其流动性、资产认可度是不错的推动。因此这值得大家期盼,内地的投资者以后不仅仅可以投资已经公开发行的这9只内地不动产信托基金,也可以投资未来的香港的像405这种房地产信托基金。相信如果我们的基金以后进入的话,整个资产认可度、流动性等都有一定的提升,这方面大家是可以期待的。