新城控股毛利率连续下滑 高额担保背后隐忧浮现

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来源：房掌柜北京

近日，新城控股（SH601155）发布2020年年报，公司实现营业收入1454.75亿元，相较于2019年，增长69.46%。实现归属于上市公司股东净利润152.56亿元，较上年度增长20.56%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润130.56亿元，同比增长30.80%。

然而营收利润一片大好的情况下，新城控股的毛利率却出现了大幅下滑，2020年新城控股整体毛利率为23.5%，同比2019年下降9.14%。与此同时，新城控股的排名也出现严重下滑，据克而瑞数据显示，2020年新城控股以1992.1亿操盘金额位居房企第17位，排名相比2019年已跌出前十。

此外，上涨的负债水平和高额“担保”水平也成为新城控股的“隐忧”。据Wind股票数据显示，新城控股Z值为0.722，说明财务状况堪忧，企业有破产的风险。

毛利率连续三年下滑

在高地价和新房限价的双重挤压下，房企的利润空间被逐步压缩，新城控股出现毛利率连续下滑现象，尤其在2020年表现的更加明显。

财报显示，新城控股2018年毛利率为36.69%，2019年下滑至32.64%，下降4.05个百分点。到了2020年，公司的毛利率更是出现了严重下滑，其整体毛利率为23.5%，同比2019年下降9.14%。

事实上，新城控股毛利率连续下降与其激进扩张脱不了干系。截至2020年底，新城控股累计土储共计1.43亿平方米。其中一、二线城市占比39%，三四线占比超过60%。

由于新城控股过多进入三四线城市，其销售均价出现了连续下降。2018年新城控股销售均价为12201元每平方米，2019年降至11349元每平方米，2020年继续下降至10684元每平方米。

面对布局战略失误所带来的后果，新城控股董事长王晓松也无奈说道：“由于整个面铺得广，人才不足，团队能力没那么强，因而产生了这样的结果。” 

对于新城控股连续下滑的毛利率，业内人士建议，应从提升投拓能力方面去有效控制拿地成本和选对地块，从产品角度而言，提升企业的产品力以提升企业的行业竞争力，从运营角度而言，有效控制费用、提升工作效能来追求管理红利，提升企业的内生增长力。

高额担保背后的隐忧

除了毛利率出现下滑，新城控股还面临高额的担保及上涨的负债。

据新城控股年报显示，新城控股对外担保（不包括对子公司的担保）为88.7亿元，报告期内对子公司的担保发生额为434.31亿元，报告期内担保总额为733.1亿元，担保总额占公司净资产的比例为89%。

其中，直接或间接为资产负债率超70%的被担保对象提供的债务担保金额为629.7亿元，担保总额超过净资产50%部分的金额为323.2亿元，担保金额合计952.89亿元。

有观点认为，房企对外担保率是有息负债率的映射。实际上，房企的担保对象绝大部分是对项目子公司融资提供的担保，而高担保率正是由高负债率带来的。从信用风险上来看，房企担保总体代偿风险有限，但要注意担保比率与有息负债率差距较大的房企，以及对联营及合营企业提供担保带来的潜在代偿风险。

高额担保背后，则是新城控股总负债攀升。年报显示，截止2020年末，公司的资产负债率，虽然较上年同期降低了2.77个百分点，但是高达84.73%，相较于2019年总负债4001.75亿元，2020年新城控股总负债规模增至4556.14亿元，账上货币资金624.24亿元，速动比率仅为0.29，显示公司现金流方面的抗风险能力整体较弱。

基于此，Wind股票给予新城控股财务风险堪忧预警，据Wind股票数据显示，新城控股Z值为0.722，说明财务状况堪忧，企业有破产的风险。

相关数据显示，当Z值大于2.675时，则表明企业的财务状况良好，发生破产的可能性就小；当Z值小于1.81时，则表明企业潜伏着破产危机；当Z值介于1.81和2.675之间时被称之为“灰色地带”，说明企业的财务状况极为不稳定。

与此同时，依照“三道红线”融资新规，新城控股剔除预收款后的资产负债率为74.12%，超出70%的标准；净负债率为43.65%；现金短债比为1.68。贝壳研究院认为，新城控股业绩表现低于同梯队房企，“三道红线”指标改善但未能实现降档，继续保持“黄档”行列，新城控股已经进入低增速发展时代。

对于新城控股的未来发展又将何去何从，房掌柜将持续关注。

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责任编辑：张书瑗