焦点研究院·融资月报
监测时间：2022年1月1日至2月28日
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摘要 ：2022年开年连续两个月，房企融资均未实现好转，尽管同比降幅略微收窄，但各渠道融资的惨淡仍导致房企资金捉襟见肘。其中，境内债成为房企融资“遮羞布”，从规模和占比上均成为最后保障。此外，尽管房企通过提前回购等方式尽力偿债，仍有房企出现风险。整个2月，房企偿债规模不足100亿，2022年债务到期负担仍旧沉重，特别是对于融资难度较大的民企来说。
1、融资规模：同比骤降61.6%但降幅收窄，境内债成为最后保障
2022年1-2月，房企融资同比依旧缩量，但降幅有所收窄。1-2月房企总融资规模仅1537.9亿元，同比骤降61.6%，但相较于1月同比65.5%的降幅有略微收窄。从各渠道上看，除境内债规模同比仅下降27.2%以外，其余各渠道均下降超过五成。房企评级降级潮再临，境外债融资规模同比降幅达80.0%，而信托窗口除维系之前已注册票据的正常流程外，几乎已经关闭。
深入各渠道来看，2022年2月房地产行业共发行信托产品138只，环比减少61只，总规模约为118.31亿元，环比微增13.7%，同比下降64.1%。在信托产品频频暴雷的节点，多家信托公司接盘房地产项目公司的股权，成为绝对控制人。以此方式与其他开发商或代建合作，确保开发项目完成交付，并得以将资金安全退出。
境内债方面，2022年2月房地产行业共发行27只境内债券，环比减少10只，总规模约为301.2亿元，环比下降7.6%，同比上升40.0%。虽然春节假期占用了一定交易日，但房企融资规模环比仅微降，其中，中期票据发行规模更是环比增长11.1%。境内债整体发行规模稳定，为房企融资来源的最后保障。
境外债方面，2022年2月房地产行业共发行5只境外债券，总规模约为人民币70.1亿元，环比下降58.2%，同比下降72.6%。近期境外投资者对国内房企信心依旧低迷，多家房企再遭降级。其中，国瑞置业于1月份受到惠誉下调评级至“CCC+”，受此影响，其2月发行的海外债利率达到了14.25%。
资产证券化方面，2022年2月房地产行业共发行6只资产证券化产品，总规模约为35.9亿元，环比骤降90.8%，同比骤降89.3%。ABS产品发行规模仅在2022年1月有所回暖，2月则再次暴跌。房地产市场放缓和春节等因素叠加影响下，ABS发行遭遇“倒春寒”。
2、融资结构：并购债成境内融资新趋势，建发连发4只获资25.3亿
2022年2月，除境内债发行稳定，占比达到了57.3%以外，其余各渠道再陷入瓶颈。信托受行业宏观影响占比仅22.5%，而资产证券化本月发行规模缩量最为严重，融资占比跌到只占6.8%。
境内债方面，中期票据占比58.3%。其中，建发地产成功发行2只并购类债券，获得15.3亿元融资。这已经是建发地产自《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》发布以来，成功发行的第四只并购类债券。2022年以来，房企共完成发行并购债券6只，其中1月发行4只，共计22.9亿元；2月发行2只，共计15.3亿元，分别由建发地产和招商蛇口两家房企发行。此外，中海企业发展集团完成了10亿元绿色中期票据的发行。
资产证券化产品缩量严重，反映在占比上则为购房尾款及保障房ABS无最新发行，供应链产品虽占比超八成，但规模上也仅寥寥发行30.3亿元。2月，人民银行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。焦点研究院认为，以保障房和购房尾款为资产包符合决策层提出的“三稳政策”的长期基调，今后仍有发行潜力和空间。
3、融资成本：境内债成本上升金科利息增三成，境外发债利率居高不下
信托方面，2022年2月，信托产品平均年收益率为7.50%，环比略降5个基点，同比则增加12个基点。在收益率与资产安全性的平衡中，越来越多的信托公司倾向于安全性，这也导致收益率的持续下滑。
境内债方面，2022年2月，平均票面利率为3.46%，环比上升12个基点。除公司债利率略有上升，其他渠道成本基本稳定。报告期内，境内债融资成本最高的房企为金科地产，其15亿元公司债票面利率达到8%，远高于其他各票据成本。而该期票据募集金额将用于偿还“20金科01”，发行利率为6%，这也意味着仅从此次票据置换上看，金科付出了更高的成本来完成。
境外债方面，2022年2月平均票面利率为6.30%，环比下降147个基点，同比下降17个基点。但由于发行数量仅有5只，平均票面利率波动性受单只债券影响较大，总体代表性一般。国瑞置业2月23日刚刚完成发行3.35亿美元票据，成本高达14.25%，该笔票据是用来交换原有2024年到期的14.25厘优先票据。而3月4日，国瑞置业就因未支付另一只已于2月28日到期票据本息构成违约事件，该票据发行规模4.55亿美元，发行票息13.5%，截至公告发布之日的未偿本金额为490万美元。尽管近三个月国瑞通过出售资产筹措资金并获得约3.77亿元，但依旧力有不逮，成为了违约大军中的一员。
4、到期债务：民企债务压力过大已有出险企业，远洋2月偿债22.2亿
截至报告期，2022年3-12月房企到期债务规模TOP20房企如上图所示，到期债务金额共计约2653.7亿元，已有多家房企在此前已经出现风险事件。由于中国恒大有近400亿元境外债及82亿元境内债将在2022年内到期，成为债务压力最大的房企。另外，佳兆业也因为境外债到期规模过大，总债务到期压力突破200亿元。此外，另有11家房企年内债务压力超过100亿元。企业性质方面，民营房企占据了债务压力榜单的大多数。由于民企境内债融资不占优势，而境外债市场信心又在重塑阶段，民企持续融资能力堪忧。
2022年2月，多家房企进行要约回购已发行债券，有利于降低回购成本，避免债券集中到期带来的兑付压力，同时也向资本市场传达出正向信息。据焦点研究院不完全统计，2月房企通过各种方式共偿还及赎回约91.2亿元债券。其中，远洋集团单月偿债22.2亿元，为偿债规模最大房企。龙湖则以16亿元偿债金额位居第二。2月24日，包括龙湖在内的10家沪市房企债券发行人在上交所网站主动公开披露企业经营状况等信息，其中，龙湖集团一年内到期债务覆盖倍数均高于2.0，短期偿债能力较强。
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