IPO视界｜宋都服务：跨界长租公寓难言顺利

随着疫情之下资本市场对物业管理行业的价值进行二次挖掘，“蚊型”物业公司似乎迎来了翻身的机会。然而，受限于自身业务发展及规模扩张，“蚊型”物业公司的命运似乎难以改写。

递交上市申请的宋都服务也面临上述困境。作为“蚊型”物业公司中的一员，宋都服务深谙于此，希望通过跨界长租公寓获得长足发展。

在管面积有限 盈利能力下滑

今年1月初，宋都服务向港交所递交了上市申请，这家“蚊型”物业公司随之向外界揭开了其面纱。

截至2019年9月30日，宋都服务在管面积395.1万平方米，而其2017年-2018年在管面积分别为316.5万平方米、381.7万平方米。通过计算可知，2019年前9个月宋都服务在管面积较2018年全年仅增长3.51%。作为对比，2018年前9个月在管面积较2017年全年增长11.09%。

从已上市的部分物业公司来看，宋都服务在管面积仅高于兴业物联，整体规模相对较小。

营收方面亦是如此。截至2019年9月30日，宋都服务营收为1.37亿元，2018年同期营收为0.88亿元，2018年全年宋都服务营收为1.33亿元。在2017-2019年9月30日，宋都服务的毛利率分别为29.75%、28.26%、28.52%，净利率分别为16.63%、15.71%、14.14%。不难发现，宋都服务的盈利能力面临不小的挑战。

2019年兴业物联的毛利率高达42.72%，净利率也高达19.10%。据此计算，虽然宋都服务的营收及在管面积略微领先于兴业物联，但盈利表现却要逊色不少。考虑到其营收及在管面积不甚理想，且盈利能力不断下滑，若宋都服务上市后，其在资本市场的表现值得关注。

偏安一隅影响力较弱 跨界布局仍待验证

作为一家“蚊型”物业公司，宋都服务注定只能深耕某一地区甚至某一城市，全国化布局反而会带来更大的经营风险。作为一家成立已有25年的物业公司，在2017年之前，宋都服务的在管项目高度聚焦于杭州。2017年宋都服务杭州在管面积占比达91.4%，营收占比高达82%。

由于区域布局过于集中，宋都服务的全国影响力较弱。加之，杭州市场的竞争颇为激烈，宋都服务的表现亦很难超越绿城服务等公司。