5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下称《通知》），明确对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。这意味着各地首套房贷利率最多可以低至4.4%。
《通知》表示，为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。《通知》事项包括：
一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
首套房贷款50万未来30年或可少还2万元利息
当前房贷利率以5年期以上LPR利率为基础，银行根据各地房地产市场情况、银行相应贷款策略等，在该利率基础上进行加点后形成最终的个人房贷利率。根据最新的5年期以上LPR为4.6%，这意味着在个人住房贷款利率下限下调之后，各地首套房贷利率最多可以低至4.4%。
那么，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有什么变化呢？光大证券首席经济学家高瑞东表示，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。
值得提醒的是，央行此次通知主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。
坚持“稳”字当头 带动房地产交易行情的活跃
业内专家表示，此次《通知》在刺激需求的同时，仍然坚持“房住不炒”原则，预计未来房地产市场仍将保持平稳健康发展。
“通知首次对于差别化住房信贷政策发布专门文件，充分体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情的决心。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
他认为，金融部门下调首套普通自住房贷款利率充分体现了金融部门对于当前房贷成本降低的导向，其会产生多方面的重要影响：一是有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，尤其是在房贷利率方面，能降则降、能低则低，充分为低成本购房落实优惠政策；二是有助于引导房企积极推盘和销售，尤其是结合近期的房贷利率成本较低的优势，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃；三是有助于进一步降低购房者的成本，同时结合近期各地政策持续放松的工作，客观上可以进一步促进购房者购房压力的减少，包括降低首付、降低房贷利率、松绑二手房限售、松绑限购等政策在一起，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件；四是有助于各地基于实际情况开展房地产贷款工作，一些市场交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。
“《通知》拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。”中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅表示。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，二套房房贷利率加点下限没有调整，主要是为防止资金过多、过快地流入房地产领域，彰显了“房住不炒”的根本原则。
上海金融与法律研究院研究员刘远举认为，该政策对于房地产市场起到了促进作用。下一步可能需要将重点转向生产上，避免发生滞涨的可能性。
展望未来，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，预计部分楼市供给相对大、需求偏冷的区域房贷利率将出现一定幅度下调，以此减轻刚需购房成本。整体上看，国内楼市仍将坚持“稳”字当头，同时，推动各地“因城施策”、精准调控，落实“三稳”任务，促进楼市平稳健康发展。
数据：一季度全国百余城市下调房贷利率
人民银行金融市场司司长邹澜4月14日在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上表示，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。
据北京青年报报道，统计显示，目前大部分地区实际执行的个人房贷利率水平依然明显高于全国统一的下限。央行最近发布的一季度货币政策执行报告显示，3月末，个人住房贷款加权平均利率为 5.49%，比去年末下调14个基点。
4月份，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，创2019年以来月度新低。
据报道，广州地区目前多数银行首套利率为5.2%-4.8%，二套5.2%-5.4%之间，部分外资行最低降到4.6%；南京主流首套利率在5%-5.2%之间，部分行低至4.8%-4.9%；深圳首套住宅房贷利率普遍为4.9%，二套住宅为5.2%；苏州大部银行首套利率为4.6%。
个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则
在全国统一的贷款利率下限基础上，地方层面，由人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限调整方向。
部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。“这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。”邹澜说。
邹澜在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上解释了相关机制。他表示，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。
以利率下限为例，彼时，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守的下限政策；人民银行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限。
邹澜表示，实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求；银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。
潇湘晨报记者李鑫智 综合报道
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