上市后首份中报 绿城管理料未来三年复合增长率逾20%

观点地产网 绿城系的两家上市平台绿城中国和绿城管理都在昨天（8月27日）晚上发布中期业绩，两份数据背后，反映着两家企业不同的发展道路和未来。

赴港上市刚过去50天，绿城管理的首份中期业绩报告为市场关注，在遇上疫情“黑天鹅”大背景下，绿城管理开局表现同样体现到资本市场的温度。

8月28日，绿城管理截至收盘，股价报2.96港元/股，目前市值57.96亿港元，市盈率为15.96。

数据显示，期内绿城管理持续经营收入8.15亿元；毛利3.4亿元，持续经营业务为毛利率41.72%。对比地产企业，绿城管理的毛利率处于较高水平。

上半年，绿城管理持续经营业务的期内利润1.53亿元，期内利润1.34亿元，剔除上市费用后归属于公司股东的净利润为1.63亿元，同比微增4.1%，净利润率为22.3%。

有参加了当日绿城管理业绩会的投资者告诉观点地产新媒体，会上绿城管理层的信心很足。不仅是CEO李军，绿城管理董事会主席郭佳峰也寄予了对代建模式的厚望，认为代建之路未来会非常美好。

在23页的中报里，绿城管理列出自身的5点优势和3项管理举措，并判断由于宏观调控及行业去杠杆等原因，轻资产业务模式占中国整体房地产发展的比例将持续增加，并且该模式有较强抗周期特质。

“2020下半年，绿城管理将通过合理工期排布、加快供货布局，减少疫情影响，力争完成全年各项经营指标。”绿城管理层表示。

真实收入未灭失

虽然，中期报告显示营收、利润下调，但绿城管理层认为，疫情使当期收入顺延下个工程周期确认，真实收入并未灭失。其依据在于，疫情影响代建项目的建设及销售节点延迟一至两个月，所以本期收入、毛利及净利润同比有所回调。

上半年，绿城管理新签约商业代建项目29个。其中，项目销售额为811亿元，同比增加33%，项目对代建费总额32.3亿元，同比增加28.7%，公司拥有权益类公司下辖项目实现合同销售251亿元，与去年基本持平。

此外，绿城管理上半年实现合同销售对应的面积约166万平方米，同比减少19.4%，但项目销售单价每平方米为1.51万元，较去年同期增长24.8%。

投资人士向观点地产新媒体表示，绿城管理现在签约项目逾7300万平方米，实际开工建设3882万平方米，即还有接近3000万平方米需要在下一阶段开工建设。

“对于已开工建设的项目，实际上它的服务周期在4至5年，直到最后履约完成都是绿城管理的收入周期。若以历史数据判断，目前绿城管理手里的存量部分已足够在未来4至5年保持20%的收入增长。”投资者转述李军的话表示。

据透露，在对未来房地产市场预期稳定的情况下，绿城管理的代建业务现已恢复到同期水平，预期下半年的经营业绩情况会表现得更良好。同时，主动调整区域结构和客户机构，加大京津冀、长三角及珠三角的投入。

谈及代建服务的对象，投资者称，绿城代建以前更多关注中小开发商，现在关注政府和国企，未来关注金融机构，包括四大不良公司。因此，绿城管理还进行金融服务业务尝试，推出金融撮合服务。

“绿城管理认为金融将是业务及利润增长点，公司内部有相关战略安排，未来这一块可能会成长为跟代建主业齐头并进的一个收入和利润来源。”

同时，绿城管理对未来预期比较乐观，未来三年内，公司的复合增长率能够做到20%以上。

要达到上述增长率，企业还要通过不断扩大代建的在管面积和管理半径，而随着地产行业的集中度提高，头部开发商抢占市场份额，未来代建业务的服务需求增长也将竞争激烈。

至于未来要保持这样的增长速度，绿城管理认为现在主要的压力在于服务、团队以及管理水平能不能跟上。

有投资者称，绿城管理主席郭佳峰在业绩交流会上表示，与企业合作上，绿城管理要与有地，但自身能力较差的开发商合作。

另外，随着城市更新、安置房需求等，政府代建数量增加，也为行业发展带来空间。同时，在投资层面出现新模式：金融机构委托投资，目前绿城管理还尚未开拓，但不排除金融企业委托业务的可能性，金融机构介入是未来代建行业里面的一个重要扭转。

政府代建提速与“零负债”

值得一提的是，在绿城管理的收入构成中，商业代建和政府代建录得收入增长呈现相反方向，其中报告期内，商业代建的营收为6.1亿元，同比减少23.4%，政府代建的营收为1.87亿元，同比增长20.1%。

仔细对比发现，不论是商业代建，还是政府代建，来自合作伙伴的收入分别同比减少18.9%及28.8%，而自营的商业代建收入减少26.8%，政府代建的部分则增加22.8%。

因此，绿城管理的中期报告中一个很明显的变化是，政府代建项目的增幅将近39%。目前，公司的政府代建项目在建面积2418.8万平方米。

在CEO李军看来，政府代建项目的优势在于，业务持续时间长、市场空间大、政策稳定，可以抵抗周期风险。

他也认为，绿城管理是国内最大的保障房建设服务商，在未来两到三年，逾2400万平方米的在建面积可以提供持续稳定的收入。

投资者告诉观点地产新媒体，代建这种轻资产模式对重资产模式形成一个逆周期作用，在绿城管理的业务里存在小的逆周期，即商业代建和政府代建。

“上半年政府代建项目和收入录得比较大的增长，经济下行或金融形势不佳的时候，政府会加大投资，所以政府是投资主体，所以上半年政府投资代建收入获得长足增长，这是一个逆周期。”

众所周知，绿城管理上市时就以轻资产代建服务供应商为自我定位。此次中期业绩，绿城管理称，“没有负债，亦不受金融去杠杆的影响。”这种表态与近期房企将面临融资和降负债压力形成鲜明对比。

现金负债方面，报告期内，绿城管理的银行存款及现金（不包括抵押银行存款）为12.08亿元，同比增长94.6%，流动比率为1.34倍，杠杆比率（计息债务除以同期末权益总额）为0.03%。

上半年，绿城管理的经营性现金流净额为-4900万元，主要原因是本期支付较多2019年终奖金、项目日常经营款项及亚运会媒体村项目营运资金。

随后于7月，绿城管理已收回对亚运会媒体村项目的垫支款4.61亿元，并表示，预计今年全年的经营活动净现金流会显着改善。

期内，绿城管理的投资活动现金流净额为1.19亿元，去年同期为-13.4亿元，同比增长988.1%，筹资活动现金流净额为-140万元，去年同期为-680万元。

此外，上半年，绿城管理合同负债2.67亿元，同比增加11.2%，该项增长则反映出实际收款快于提供服务的完工进度情况。

在绿城管理上市前，就已有不少房企加入到代建行业的竞争中，不乏万科、建业、朗诗、中海、绿地、滨江、富力、当代置业等。对之后会入局的选手，李军持欢迎态度，并希望更多同行能分拆上市，把这个行业做得更繁荣，店多荣市。

“房地产行业里，分工合作的现象会更加明显。头部房企在快速规模化的同时会承载金融杠杆的压力，轻资产的代建模式是保持规模，甚至放大规模的最好方案，是个路径选择。”