掘金物业｜雷达扫描：中奥到家股价之殇

上市故事总是充满想象力，但想象力易碎，一不小心就会被资本打翻在地。中奥到家（01538.HK）或是其一。

作为物业管理行业第三家上市公司，中奥到家在上市第二年即给投资者带来“惊喜”：公司业绩出现亏损。从2015年11月25日正式登陆资本市场到2020年4月27日披露2019年报，中奥到家的股价从上市当日的最高点1.953港元狂泻71.84%至2019年报发布当日的0.55港元，市值仅为4.55亿港元。而股价、市值双杀的背后，是中奥到家的艰难转型。

价值创造力表现不佳 股价与市值一蹶不振

据上市物业公司综合实力测评结果显示，中奥到家排名第11，综合得分为148.53分。

来源：北京林业大学程鹏研究团队

在市场领导力、全国影响力、资源统筹力等3个维度中，中奥到家均处于行业中游，这表明其在整体营收与规模、全国布局及挖掘现有资源和资产潜力方面达到行业平均水平。

在价值创造力维度中，中奥到家处于上市物业公司中下游，表明其在为股东持续创造高于市场平均价值方面亟需加强；在产品创新力维度中，中奥到家处于行业前列，表明其在新业务探索方面持续发力并取得一定成果。

自上市以来，中奥到家的股价震荡下行。早在2017年3月13日,中奥到家发布盈利警告，称公司由于扩大线上线下“O2O”平台的客户基础以发展O2O业务导致投入增加，致使拥有人应占利润较2015年同期大幅下跌，甚至可能出现亏损。在此后3个月，中奥到家的股价从预警当日1.09港元大幅下跌62.57%至0.408港元，这也是中奥到家股价的最低点。

随后的2017年4月25日，中奥到家发布2016年报，公司当年亏损335万元，其中O2O业务毛利亏损1283万元，刷新投资者对物业公司的认知。此后，除2018年第2季度、第3季度股价有明显回升外，其余时间股价均低位运行。

在此期间，中奥到家营收从2016年6.35亿元涨至2019年15.19亿元，四年间涨幅高达139.23%；在管面积也从2016年的4459.5万平方米涨至6535.3万平方米，四年间涨幅达46.55%；同期股价则由2016年报发布当日收盘价1.09港元跌至2019年报发布当日收盘价0.55港元。相比营收与在管面积，中奥到家的股价不仅未实现上涨，反而下跌49.54%，这也反映出资本市场对中奥到家的未来发展并不看好。

2019年4月30日，中奥到家完成对辉煌房地产及辉煌置业的收购，同时开展房地产代理业务，当年实现营收1.86亿元；清洁及绿化业务取得的营收也从2018年的4.7万元涨至2019年的3159.5万元。据统计，上述两项业务营收累计占总营收的比重为14.31%。尽管非物业服务新赛道初现雏形，但很难对中奥到家在资本市场的表现起到提振作用。

发展战略出现失误 业务转型迫在眉睫

通过中奥到家近几年的发展可以看出，资本市场的反馈并非空穴来风。根据中奥到家2016年报显示，其已经正式将O2O平台外包，以节约成本、控制支出；2017年，中奥到家O2O业务实现毛利21万元，业务贡献已经非常有限，这也反映出前期发展战略出现失误；在中奥到家2018年报中，已经没有关于O2O的相关描述。

战略失误，让中奥到家不得不把转型提上日程。除放弃部分业务外，中奥到家同时也在其他方面发力。年报显示，2019年中奥到家的业务线新增清洁及绿化业务、房地产代理业务等。与此同时，还对2018年的部分收入进行调整。