年报观察 | 宝龙地产“退档”

观点网赶在4月底，宝龙地产终于给出了经过审核的2021年成绩单。

4月29日，宝龙地产发布公告表示，公司此前公布披露的2021年度未经审核业绩已经由核数师开元信德会计师事务所根据联交所上市规则协定同意，公告中所载的2021年度业绩维持不变。

相比于一些同行，宝龙地产无疑交出了一份令投资者比较满意的业绩报告。

数据显示，宝龙地产2021年实现收入约为人民币399.02亿元，同比增长约12.4%；毛利125.19亿元，同比下降2.3%；拥有人应占利润约为人民币59.92亿元，同比下降约1.7%；公司拥有人应占核心盈利约为人民币37.66亿元，同比上升约4.7%。

销售方面，宝龙地产2021全年销售额首次突破千亿，累计合约销售1012.3亿，同比增长24.1%；合约销售总面积641万平米，合约均价15,791元/平方米。其中，长三角区域销售金额占比78.6%，宁波、南京、杭州三个城市销售金额占比位列前三。

此前国际评级机构标普曾在报告中指出，如果宝龙地产在2022年4月底之前未能发布经审计的财报，那么包括美元优先债券和境外银团贷款在内的部分借款，可能会被要求加速还款。

如今对于宝龙地产这份及时公布且没有变动的财报，资本市场似乎给予了认可。当日宝龙地产股价出现明显上涨，最终收报于2.70港元/股，较前一个交易日上涨14.41%，总市值约111.8亿港元。

上午，宝龙地产于线上补办了投资者交流会，出席会议的管理层有总裁许华芳；联席总裁陈德力；副总裁兼首席财务官廖明舜；副总裁兼资本管理中心总经理黄文钟；资本部总经理刘泊旸。

有参会投资者透露，针对宝龙地产2022年发展方向，总裁许华芳给出了“稳字第一、积极开源”八个大字。

首先，许华芳对投资者表示，从企业角度，从国家、行业角度来看，“稳”是最重要的，而要做到“稳”，最重要的便是大幅减债。

根据年报显示，三道红线方面，截至报告期末，宝龙地产扣除预收账款后的总资产负债率69.72%，净资产负债率67.74%，现金短债比0.88%（2020年末该数字为1.226），公司由“绿档”房企退回了“黄档”房企。

截至2021年12月31日，宝龙地产借款总额为729.58亿元，同比增幅约9.6%。其中，一年内到期的借款为220.23亿元，占总借款的30.2%，包含银行借款76亿，境内债75亿，境外债59亿以及信托10多亿。

据投资者转述，首席财务官廖明舜透露，截至到4月20日，宝龙地产已经偿债125.6亿，占今年应归还总债的57%。

针对之后的偿债计划，宝龙地产有以下三个方面的措施。

第一，宝龙经常性收入已经超过50亿，足够覆盖整年利息；第二是上半年物业销售回款；第三是大单销售以及资产抵押。

除了减负债，投资者透露许华芳于会上表示，宝龙地产还要节约细化开支，“要把每一个资源都用在最有效的地方，要更科学地管理好、规划好，做到有的放矢。”

值得注意的是，期内宝龙地产销售成本为273.83亿元，较2020年同期增长20.7%。此外，公司销售及营销成本及行政开支也出现快速增长，由2020年26.42亿元上涨至33.04亿元，增长约25.1%。

“积极开源”作为宝龙地产2022年发展方针的后四个字同样重要，据悉，宝龙地产积极开源主要来自销售、融资、大单三个维度。

销售方面，或许是因为前4个月的艰难表现，对于2022年宝龙并没有制定一个具体目标。

据了解，宝龙地产2022年可售货值总计1477亿，按照销售节点铺排，三季度货值占比最高达32%，四季度次之为28.4%；从区域来看，长三角货值占比最多达长67.5%；从业态来看，住宅占比70.8%，商业29.2%。

许华芳还对投资者表示，为了实现积极开源，目前宝龙地产采取的是全员、全渠道营销，“从宝龙来讲，以前是非常抗拒渠道的，也是行业里用渠道比较少的，但是为了能有更好增长，过去半年逐步把渠道给打开。”

除了增强销售这个各房企都在使用的策略外，宝龙地产在融资和大单方面则有些不同。

据参会投资者透露，许华芳指现在要做信用融资很困难，更多是要依靠资产端融资，而这正是宝龙的优势。目前宝龙拥有39个已开业且没有抵押的商场和酒店，总货值有200多亿，大概能补充80-120亿的新增融资额度。

此外，宝龙地产还有很多大单销售的资产，例如公司在上海、杭州、南京、天津等底拥有办公、长租公寓长期发展，这部分货值大概有150亿到200亿，希望这部分今年能额外补充50-80亿现金流。

不过，资产端融资和大单销售这两部分，虽然宝龙都在积极推进，有实际在谈的业务，但相比市场好的时候，谈判效率肯定要慢一点。