中报前瞻：中小房企批量亏损，抄底地产需避免踩雷
来源： 第一财经
地产股虽然便宜，买的时候还是应仔细甄别。
房企中期业绩预告相继披露。截至8月1日，沪深有52家房企发布2021年中期业绩预告，逾四成的房企净利润录得亏损。对比去年同期而言，净利润同比下跌的房企超过三成。
其中，中小房企成为净利润下滑较为严重的群体，这与地产主业利润表现乏力有直接关系。
业内人士普遍表示，土地端和资金端的持续收紧，更为精准的楼市调控政策，令中小房企的处境越来越被动，今年录得亏损的房企预计会比往年多。
众多小房企中报预亏
据Wind数据显示，沪深有52家房企披露了2021年中期业绩预告，24家房企净利润录得亏损。其中，18家房企预告净利润同比下跌，另有27家房企预告净利润同比增长。
净利润亏损下降幅度较大的房企大多数是中小房企。诸如，沙河股份（000014.SZ）、南国置业（002305.SZ）、渝开发（000514.SZ）、华联控股（000036.SZ）、皇庭B（200056.SZ）等。
以净利润亏损额度和下降幅度录得沪深地产板块前列的美好置业（000667.SZ）为例，净利润报告期内录得约-4.10亿元——-2.90亿元。其中，装配式建筑业务尚未达到相应的规模，报告期产生经营亏损2亿元；受房地产开发周期影响，上半年房地产项目结算面积、结算收入较少，造成公司报告期业绩亏损；房地产业务板块预售项目期末预收款项125亿元，但尚未达到结算条件。
净利润亏损额度最高的是泰禾集团（000732.SZ）。报告期内，泰禾集团净利润录得约-11.5亿元~-8.50亿元。7月7日，泰禾集团发布对深交所《2020年年报问询函》的回复公告中提及，公司此前与万科（000002.SZ/02202.HK）约定的入股条件仍未达成。泰禾集团2021年内到期债务为318.66亿元；截至2020年12月31日，尚未支付的应付利息为75.98亿元。
深圳一家头部房企的业务负责人士向第一财经记者表示，土地端和资金端的持续收紧令中小房企的处境越来越被动。
以今年上半年开始推行的“双集中”供地为例，市场普遍认为，央企和国企因融资成本低、运营能力强等，将在拿地的时候占据绝对优势。
江西一家小型房企的土拓部门负责人也向第一财经记者证实了小房企面临拿不到地的窘境。他表示，作为深耕江西本地的小房企，并不比进入省内拍地的外地央企具优势。“‘双集中’政策推进以来，比起单独拿地，公司开始调整拿地策略，尽量寻求跟央企、国企合作拍地，这样拿到好地块的可能性更大。”该负责人也指出，外来房企对获得优质地块的要求在提高，合作的门槛也在提高，部分中小房企或将因此彻底出局。
主营拖累经营绩效
除了自身实力不足以应对已经发生变化的金融、土地等外部环境，净利润亏损的房企大多有主业不突出的特征。
以净利润下跌幅度位列沪深地产板块第一的*ST中迪（000609.SZ）为例，它报告期内预计净利润为-0.85亿元~-0.60亿元。
*ST中迪亏损幅度较上年同期扩大的原因，主要是报告期内，公司下属房地产开发项目建设进展未及预期，房地产项目公司收入较上年同期减少，以及公司财务费用（利息支出）较上年同期增幅较大，从而导致公司亏损较上年同期扩大。
与之类似的还有*ST绿景（000502.SZ），报告期内净利润约-0.10亿元~-0.06亿元。报告期业绩亏损的原因是收入较少，期间费用(包括公司重大资产重组中介机构费用等)增加。
美好置业的净利润亏损也有类似体现：公司房地产项目结算面积、结算收入较少，造成业绩亏损；同时，转型业务装配式建筑产生经营亏损2亿元。
此外，有沙河股份（000014.SZ）、南国置业、华联控股（000036.SZ）等不少房企净利润录得较大亏损的原因是：前期投入尚未达到结利条件，负累利润。
以上半年净利润近年首度录得亏损的沙河股份为例，报告期内净利润录得约-0.22亿元~-0.21亿元，主要是因为公司销售业绩同比上升，但由于项目未满足结转收入条件，导致毛利同比减少。
总体来看，今年的中报中，业绩录得亏损的房企数量将明显增加，尤其中小房企，出现大面积亏损局面。
兴业证券研究指出，从上市房企2021年一季度财务数据来看，房地产行业毛利率、净利率持续下滑，归母净利润开始负增长。2020年，房地产行业毛利率为26.9%，相比2019年下滑4.6个百分点，2021第一季度继续下降约4.3个百分点至22.6%；2020年，房地产行业归母净利率为7.3%，相比2019年下滑1.9个百分点，2021第一季度继续下滑3.0百分点至4.3%。不少房企甚至做好了1%-2%净利率的心理预期。
无论是先于中期业绩报披露的业绩预告，还是投资者的担忧情绪、早前的券商研究分析报告，股市已经有显著体现。
截至8月2日，A股地产行业总市值已较今年初蒸发了超2000亿元。据Wind房地产二级行业指数数据显示，截至2021年8月2日，房地产板块今年以来区间跌幅录得-709.76元，位列24个二级行业中第七位。这一指标虽然较一年前-1058.46元有所收窄，但行业景气度仍较为低迷。
“行业净利润整体下行的趋势不会改变，尤其调控越来越频繁、精准，行业的想象空间十分有限，地产股破净的现象未来不排除会变得稀松平常起来。”一位持地产股人士说，并不期待中期报给股价带来实质性提升。
第一财经 文章作者 吴俊捷