观点直击 | 债务、股价、求救函 中交的回应

观点网 近期，中交地产似乎常常被推向市场热点。

信达的官司，飞冲上涨的股价，流传的借款无法偿还的“大股东求救函”，很多问题等待中交的回应。5月11日，中交以文字互动的形式召开业绩说明会，问答从下午3点进行到快5点。

投资者的提问围绕着经营、业绩、负债、融资展开。据了解，中交目前身处“红档”、扣非净利润亏损。但K线图上，6~7元的股价从今年3月拉到了5月11日29.26元。经营状况与股价表现似乎不太符合，引发了投资者的好奇和关注。

债务关注

债务能否按时偿还，现金流是否安全，大股东是否有足够资金支持，这些问题反复被询问。最直接的体现，是对近日一份网传红头文件的求证。

据了解，中交地产一份 《关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告》传出，署名签发人为公司董事长李永前，文件号“中交地产融发[2022]94号”要递交大股东“中交房地产集团有限公司”，该文件向大股东说明了公司主要的金融借款和资金情况，5月压力集中释放无法偿债。

中交地产董秘田玉利回应，上述传闻与事实不符，公司现金流正常，融资渠道畅通，能够保证到期债务偿还。并表示在房地产政策调控持续的情况下，一直在积极开拓多种融资渠道。“中交房地产集团作为控股股东，通过为我司融资提供担保、向我司提供借款等方式，为我司融资工作提供了有益的支持。”

有投资者对中交地产的三条红线状况和流动性有所担忧，数据显示，该公司三条红线均踩，净负债率为217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，现金短债比为0.6倍。

中交回应，将积极开展债券融资，供应链金融资产证券化业务以及权益融资业务，同时加大销售力度抓紧销售回款。降低整体融资成本，进一步优化债务结构和相关指标。

从目前融资状况来看，中交的动作较为积极。据观点新媒体统计，2022年第一季度该公司就新增融资260.6亿元，分别以调取项目公司富余资金、供应链金融资产证券化、信托贷款、公司债、中票等方式进行了融资，其中关联方提供了重要帮助，关联方借款达到45.8亿元。

从中交发布的公告来看，其接下来还有较大规模的融资。4月底中交地产调整公司债发行方案，发行规模由不超过10亿元调整为不超过30亿元，担保安排调整为无担保。3月24日，中交地产也发布公告称，计划开展5年期债务融资，涉资50亿元。

此外，中交地产的央企背景仍有助力，融资成本中等偏低。2021年报显示，其银行贷款平均融资成本在3.80%-6.50%，债券平均融资成本3.52%-4.99%，信托融资平均成本6.00%-8.50%。

目前，中交的对外担保和财务资助同样引发了投资者关注。

中交地产的担保披露有所显现，据2月7日公告显示，公司及控股子公司对外担保总额已超过最近一期经审计归母净资产的100%，对资产负债率超过70%的单位担保金额已超过最近一期经审计归母净资产的50%，合并报表外单位担保金额已超过最近一期经审计归母净资产的30%。

截止2021年12月31 日，中交地产为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额 137.37亿元，占 2020 年末归母净资产的448.73%。

中交回应：“在对外担保方面，我司的担保行为均为我司自身融资需要，或者为有股权关系的控股参股项目公司融资需要提供的，同时要求项目公司其他股东方同比例提供担保，没有为无股权关系的第三方提供的担保，担保风险在可控范围内。”

“在财务资助方面，我司一是为有股权关系的项目公司按合作比例提供股东借款，二是与合作方按合作比例共同调用并表项目公司的富余资金，没有为无股权关系或合作关系之外的第三方提供财务资助，不会影响公司自身的资金链。”

业绩之问

事实上，关于中交地产近期股价急速上涨，投资者亦有特别关注，有投资者认为与业绩表现不匹配，询问公司有无未披露消息以及原因。

中交对此表示，股票价格受多种因素影响，包括宏观经济形势、行业政策、资本市场氛围、投资者心理预期等多个方面，在股价异常波动期间，严格按照监管规定及时发布了股价异动暨风险提示公告。

从业绩表现来看，中交地产去年营收约145亿元，同增18.23%，归母净利润约为2.4亿元，同减32.19%，呈现出增收不增利。值得注意的是，扣非净利润亏损4.3亿元，非经常性损益有影响业绩表现。

公司回应，营收同比增加是因2021年竣备交付结转的项目较多。净利润下降的原因，一是2021年竣备交付结转的项目的毛利率较2020年竣备交付项目的毛利率略有降低， 二是竣备交付结转项目对应的税金及附加随营业收入的增加而增加，三是2021年达到预售条件的项目以及当年新增项目较多，销售费用及管理费用有所增加。据观点新媒体查阅2021财报，2021年的销管费用、营业税金及附加分别较2020年减少2.39亿元、2.14亿元。

就2021年非经常性损益的构成，中交表示，主要是部分子公司由于股权变动不再纳入合并范围，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得，另外还包括计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费、处置成本法核算的长期股权投资取得的投资收益。

财报中则提到，“公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性”。

有投资者问及，中交在近几年拿地积极，经营规模迅速扩大，但2021年度签约销售金额并未同步增长的原因是什么？

中交地产回应，签约销售较土地投资存在一定的开发周期，公司2020年下半年获取土地面积较大，在2021年销售周期较短。且部分项目面积较大，需分期开发，销售额贡献将分布在近3-5年，同时 房地产销售市场在2021年下半年明显转冷，受市场下滑及销售周期影响，销售额未实现与2020年投资增速同步增长。

2021年中交新增土储（全口径）计容建筑面积372万平方米，土地总价款为388亿元，权益对价为314亿元。截止2021年末，公司累计土储（全口径）总建筑面积3217万平方米，剩余可开发建筑面积1787万平方米。

被问及公司对今年的业绩是否有信心，能否较去年有较高水平增长，中交地产表示，近期房地产行业迎来监管政策缓和期，公司将继续聚焦房地产开发主业，加强内外部合作，与优秀合作方协作，进一步深入探索差异化的盈利模式和发展模式，落实高质量发展要求，做好规模扩张与财务稳健之间的平衡，确保公司稳健经营，以更优经营成果回报公司股东。