“豪宅主”金茂再卖项目股权，130亿债务下，降杠杆能否显效？
作者丨曹蓓 编辑丨李霂轶
不久前才高调开盘，被称为中国金茂旗下“新十年金茂府代表作”、创下多项纪录的的高端住宅项目北京颐和金茂府，刚刚迎来新的大股东。
10月15日，市场消息称，负责开发建设北京颐和金茂府的北京青茂置业于近日完成股权变更事项。新增一名股东北京纬诚置业（北京绿城）。公司注册资本从1000万元，变更为2500万元。
据文件显示，北京纬诚置业将所持60%股份，其中33.33%股权质押给了深圳市盛钧投资管理有限公司，该公司实际控制方为平安集团。
分析称，绿城此次收购不排除未来引入平安集团。
“自我司摘地后绿城表示有合作意向，后经双方友好协商且我司完成国资审批程序后同意出让部分该项目公司股权，项目名和操盘权责维持不变。进场转让股权需要一些时间，所以这并不是最近的新闻。”中国金茂在接受凤凰weekly采访时回复。
继今年5月高频出售项目股权后，地产TOP10房企中国金茂在9月份重启这一操作。
此前外界还推断密集出售项目股权一方面是出于资金的考虑，另一方面也可能是想换取更多扩大规模的机会，但9月这轮出售，则更多被解释为在融资环境收紧的情况下，改善现金流、降低负债的“急救”。
今年1月20日，中国金茂46.75亿底价摘得北京市海淀区四季青“北地块”，楼面价70027元/平米。
随后，该地块案名为颐和金茂府，并于2020年9月30日取得预售证。
作为中国中化集团有限公司旗下房地产和酒店板块的平台企业，一向走高端和精品路线的中国金茂旗下有“金茂府、金茂悦、金茂墅”三条产品线，分别对应不同人群。
公开资料显示，截至目前，金茂府项目共有49个。刚刚开盘不久的颐和金茂府，被定义为“新一代金茂府代表性项目”。
据悉，该项目开盘前60余天，共计来访4000余组客户，单日最高到访262组，深度意向客户达400+组。开盘当日首期开盘所有产品一次性推出，总货值约80亿元，成交202套，销售50.6亿，打破了系11年首开业绩的纪录及其他一系列纪录。
看上去如此优质的项目，股权却被出售，引起外界不断的猜测。
但这已经不是中国金茂的最新动作。
10月13日，北京产权交易所信息显示，金茂旗下常州龙茂房地产开发有限公司45%股权拟被挂牌转让。
在这之前，仅一个月内的时间内，金茂已经挂牌了4个项目股权，颐和金茂府是第五个。
今年5月，罕见的高频出售项目股权就已经发生过一轮，同样是在一个月内，三家项目公司的股权被接连出售。
彼时疑问就在不断提出，这到底是为什么？
冲击2000亿，是金茂今年下了狠心的目标。
从数据上看，2020年前9个月，金茂累计实现签约销售金额1618.20亿元，已经完成超过80%。
2019年在克尔瑞研究中心发布《中国房地产企业销售TOP200排行榜》中还排在第19位的中国金茂，今年上半年冲到了第8名。
5月密集转让一拨项目股权后，就有分析称，被转让的项目可能存在前期成本较高的情况，也可能是房企为了加速回笼资金，增加其他新项目的机会。
加速跑量的结果，就是现金流承压。
据统计，在TOP15的央企房企里，中国金茂的现金短债比最低。在连续一年低于1的态势下，金茂的这一指标还在逐年呈下滑走势，从2019年上半年的0.87，降至2020年上半年的0.6。很显然，踩到了前不久监管出台的“三条红线”其中的一条：“现金短债比小于1倍”。
数据显示，今年上半年，中国金茂的资产负债率达81.63%，较2019年的78.92%提升近3个点，986.47亿元的银行借款中，一年内到期债务为337.45亿元，占比约34%，而203.6亿元现金难以覆盖短期债务，公司整体债务承压。
另据分析，从数字上看，76.6%净负债率虽然不算高，但如果算上195.46亿的永续债，中国金茂的净负债率则直接升至124%。也有业内人士称，中国金茂少数股东权益激增损益却减少，这意味着可能存在隐藏债务。
巨大的现金流压力加上近期不断收紧的融资环境，也许是中国金茂一轮又一轮集中出售旗下项目，回笼资金的主要原因。
债务这座大山，也让意欲加速扩张的中国金茂显得有些力不从心。
8月底，中国金茂完成了3.49亿股的配售，筹集资金19.92亿港元。
公告称，公司原拟将认购事项所得款项净额约40%至60%用于偿还债务，及约40%至60%用于一般营运资金。考虑到公司业务发展需求，特别是可能不时出现的土地投标机会，公司拟重新分配认购事项所得款项净额如下：不多于30%用于土地收购，及不少于70%用于一般营运资金。
在此之前的8月26日，标普全球评级表示，中国金茂控股集团有限公司（中国金茂；BBB-/负面/—）强劲的销售业绩和稳定的债务管理，可能无法迅速抵消公司项目交付延期和结转收入缓慢的影响。“未来12个月其收入增速和利润率恢复进度或将低于我们的预期，鉴于中国金茂持续的增长偏好及收入难以预测，这或将导致其杠杆率改善幅度有限。”