德信服务如期赴港上市 第三方在管面积降至64.9%

2021年7月15日，德信服务集团（02215.HK）正式登陆港交所，成为第50家登陆资本市场的物业公司。德信服务集团（简称“德信服务”）开盘报3.06港元，与发行价持平，总市值约30.6亿港元。

虚晃一枪 德信服务如期上市

7月14日，德信服务发布公告称，由于需要更多时间落实该公告及获取监管当局批准，故公司上市时间表将会延期。董事会将在切实可行的情况下尽快向市场提供最新资料。

然而，公告发布后的第二天，德信服务即按照既定规划成功登陆资本市场，并成为第50家登陆资本市场的上市物业公司，同时也是杭州第5家上市物业公司。

纵观杭州物业管理行业，既有以品质著称的头部标杆物企绿城服务，也有A股第一家上市物企南都物业，更有高度依赖母公司的滨江服务，还有盈利擦边上市的宋都服务。德信服务的上市，既是杭州上市物企军团的一次扩容，也是长三角物业行业深度拥抱资本市场的风向标。

市场冷静 德信服务开盘首日表现稳定

2021年以来，新近上市的物业公司在资本市场鲜有出彩表现。除了发行价偏低的朗诗绿色生活上市首日大涨外，绝大部分新上市物业公司开盘首日股价均出现下跌，资本市场对物业公司的态度也从之前的狂热追捧变为冷静平和。

在此背景下，德信服务上市首日的表现趋于稳定。

7月15日早间，德信服务开盘报3.06港元，与发行价持平，总市值约30.6亿港元。截至午间收盘，德信服务仍报3.06港元，与发行价持平，其间偶有上涨。

在德信服务上市敲钟仪式上，德信服务执行董事兼董事长胡一平表示，“经过17年的发展，德信服务取得了长足发展，上市不是终点，而是新起点，德信服务将在新起点上继续勇攀高峰。”

经营稳健 第三方在管面积有待提高

公开资料显示，德信服务是浙江省综合性物业管理服务提供商，总部位于杭州，深耕于长江三角洲地区。德信服务通过三条业务线为住宅和非住宅物业提供多种服务，分别为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。

翻阅德信服务的招股说明书，从2018年到2020年，其营收从3.98亿元增长74.02%至6.92亿元，在管面积从1881.6万平方米增长32.36%至2490.5万平方米。但直到2019年，其在管面积才首次突破2000万平方米。

截至2020年12月31日，德信服务在管物业合计175项，在管建筑面积合计2490万平方米，覆盖7个省份24座城市。

值得一提的是，截至2020年底，德信服务共有106个项目为独立第三方物业开发商所开发的物业，在管建筑面积为1610万平方米，占在管总建筑面积的64.9%，高于行业均值。

除了来自独立第三方项目占比较高外，德信服务的经营情况也在持续改善。从2018年到2020年，德信服务毛利分别为0.95亿元、1.45亿元、2.36亿元，毛利率分别为23.9%、28.3%、34.1%；净利分别为0.22亿元、0.51亿元、1.06亿元，净利率分别为5.7%、9.9%、15.3%。

但较好的经营表现之下，德信服务仍有一些短板尚需改善。

首先是来自母公司的在管面积占比逐步上升，来自独立第三方项目的在面积占比持续下降。从2018年到2020年，德信服务来自独立第三方项目的在面积占比从78.1%降低至64.9%，

其次是住宅业态占比持续上升，非住宅业态占比持续下降。从2018年到2020年，德信服务住宅物业在管面积占比从68.5%上升至75.9%，非住宅物业在管面积占比则从31.5%降低至24.1%。

同时，德信服务来自浙江省内的在管面积占比也在持续上升，2020年来自浙江省内的在管面积占比达71.5%，2018年这一数据仅为57.9%。

对此，德信服务表示，其募集资金中约65.0%或451.7百万港元将用作扩大自身业务规模及通过多渠道提高市场份额。 当下而言，物业行业的竞争日趋激烈，并逐渐形成了蔓延全行业的以规模竞争现象，市场拓展与项目间竞争俨然成为一片红海，德信服务最终能否打破桎梏，仍需持续关注。