央行公告：不变！存量房贷利率会下调吗？“提前还房贷难”何时缓解？

据中国人民银行2月20日消息，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。均与上期相同。

需要注意的是，房贷利率多为5年期LPR加基点完成。LPR下调后，尽管房贷利率会随着LPR下调而降低，但加基点部分并不会变化。实际上，针对存量房贷利率调降的呼吁一直集中在银行的加点部分，因为挂钩5年期LPR的部分在今年的重定价周期之后会自动下调。经历了2022年三次共35个基点的下调后，5年期LPR已由2021年年底的4.65%降至4.3%。

央行、银保监会回应“提前还房贷难”

“还钱比借钱还难，想还钱得排队。”新年过后，“提前还贷”成为占据各大话题榜单的热词。各地提前还贷潮一浪高过一浪，排队时间从两个月到半年多不等。

据中国银行保险报报道，人民银行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。

同时，针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，人民银行、银保监会要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。

同时，据经济日报17日报道，记者了解到，工农中建等多家银行近日已向分支机构下发通知，要求强化以客户为中心的理念，高度重视消费者权益保护，及时响应客户还款诉求，改进提升服务质量，加快处理积压申请，按照合同约定做好提前还款服务。

存量房贷利率有多大可能下调？

目前，多地首套房贷利率已迎来“3”时代，其中最低降至3.7%，更多符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市有望跟进调整。房贷利率的下调，让存量房贷客户面临“高位站岗”处境，存量房贷利率下调的呼声渐响。那么，存量房贷利率有多大可能下调？

据中国商报2月13日报道，58安居客研究院院长张波表示，理论上，存量房利率的调整，贷款人可和银行进行协商，协商一致就可进行变更，但从目前实际情况来看，银行并不会单就利率和贷款人进行协商，只接受提前还贷的申请。

“目前来看，银行对存量房贷利率进行统一下调的可能性很小。”张波指出，绝大部分的存量房贷利率水平是根据LPR加减基点来调节的（少量存量房是采取固定利率方式），这本身已经是兼顾到市场动态变化层面，并且房贷利率的调整本身也是写入合同之中的，贷款方在签订时也知晓利率设定。

新老房贷利差扩大，是否存在一些灵活的变动方式？“针对新老房贷利差，各方推动优化的动力并不足。”张波指出，对于银行来说，降低老房贷的利率水平只能让自身利润受损，也不必然带来新贷款量的增加；对于地方政府来说，目前的重要任务是稳定房地产市场。存量房本身的利率变动并不会对房地产市场形成直接影响。相反，只有新增房贷利率的大力降低才能吸引新购房需求，带动市场热度回升，提升市场信心。

据证券日报2月14日报道，中国银行研究院研究员叶银丹对记者表示，过去不同时间的购房人的存量房贷利率差异较大，若一刀切地等额下调房贷利率，容易带来各种套利空间；若制定差异化下调政策，又容易带来新的不公平，易在执行层面引发新的问题。

据中国经济时报2月8日报道，植信投资研究院资深研究员马泓表示，“推进调降存量房贷款利率，一方面需要央行、住建部制定存量房贷再贷款的计划；另一方面，购房者需要与相关银行进行商量，探讨是否有可能签署新的协议。考虑到当前全国个人住房贷款余额已经达到38.8万亿元，体量庞大，其涉及的商业银行盈利与息差收入占比较大，可能会在局部楼市较为低迷的地区试点推动。”

招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼建议，金融管理部门可以加强对商业银行的指导，通过市场利率定价自律机制引导银行降低存量房贷利率。比如，对利率过高的存量房贷利率提供额外打折或减少加点等优惠政策，逐步缩窄存量房贷与新增房贷间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。