漂亮的财报背后或有蹊跷。
中国奥园再度回购票据。
6月10日，中国奥园发布公告称，奥园已于公开市场进一步购回总额为300万美元尚未偿还的票据，其中包括本金总额为200万美元的2027年票据及本金总额为100万美元的2026年票据。
奥园表示，公司将按照票据及契约之条款注销已购回的票据。
这是近三个月来，奥园第三次回购美元票据。此前5月21日，奥园公告宣布，已于公开市场进一步购回总额为300万美元尚未偿还的票据，其中包括本金总额为100万美元的2025年票据；本金总额为100万美元的2026年票据；及本金总额为100万美元的2027年票据。
更早之前的4月9日，奥园同样公布于公开市场购回总额为300万美元的票据，其中包括本金总额为100万美元的2025年票据；本金总额为100万美元的2026年票据；及本金总额为100万美元的2027年票据。
奥园本次回购美元票据的背景是，它的债务状况再度引发了资本市场的担忧。6月7日，国际信贷评级机构惠誉确认中国奥园的「ＢＢ」评级，展望从“稳定”调整为“负面”。
在评级报告中，惠誉称负面展望反映了该机构的观点，即到2024年的预测期，中国奥园的按比例并表杠杆率可能保持在40%以上，触及惠誉的负面评级因素(从2020年6月底的37.9%小幅上升至2020年底的41.8%)。
此外，惠誉也称不确定奥园隐含现金收入的下降能否在2021年底前逆转，以及是否能在2021年减少对合资企业和关联企业的担保。如果2021年中国奥园能够在在上述方面有所改善，展望可能会回归稳定。
惠誉指出，尽管 2020 年的奥园的权益合同销售额为人民币 980 亿元，但奥园的隐含现金收款却从2019 年的人民币 740 亿元降至 2020 年的人民币 470 亿元，隐含现金收款仅占年内权益销售额的 48%。
惠誉认为，这表明奥园 2020 年的大部分应占合同销售额来自合资企业和联营公司，因为 2020 年奥园很大一部分土地是通过合资企业和联营公司获得的。表外项目的比例较高意味着奥园许多项目的财务状况并反映在财务报表中。
在净负债与担保方面，中国奥园的净负债+担保/调整后存货(并表后)从2019年的45.7%升至59.2%。这是由于提供给合营公司的担保从2019年的80亿元增加到2020年的240亿元。惠誉认为，部分原因是一些子公司在2020年被改为合营公司。中国奥园参与的合作也从2019年的10个增加到2020年的90个。
中国奥园在资本市场是十分具有争议的存在。这几年地产股走势趋弱，但奥园却能有不少拥趸它的投资者，部分原因在于它的派息非常大方，而且它坐拥不少粤港澳大湾区的土地储备，加之又有医美、文旅等等子板块的加持，具有一定的发展潜力。
但是，中国奥园也是做空机构狙击的对象之一。
去年3月3日，有投资者匿名发布一份“中国奥园做空报告”进行质疑，认为其通过“明股实债”的方式进行了表外融资，且隐瞒了支付给非控股股东的利息费用，导致净负债率偏低以及净利润虚高。
正如惠誉对奥园的表外项目存在忧虑，事实上，持有这种观点的并不在少数。根据国金证券此前统计，奥园少数股东权益占比在50%以上，此外，将少数股东权益占比与其实际盈利占比（少数股东损益/净利润）进行比较，奥园的差额也超过30个百分点，存在明股实债的风险较高。
根据奥园的财报，2016年-2020年，奥园非控股股东权益占比分别为39%、62.6%、61.4%、59.4%、65.8%，这几年一直维持在较高的水平；但非控股股东权益所能贡献的利润占比却并不高 2016年-2020年分别为12.5%、16.0%、18.1%、19.6%、16%。
奥园多次对这一问题进行回应，在之前针对做空报告的解释中，奥园表示“本公司在项目层面引入非控股股东，随著过去几个财政年度的物业交付和项目利润的结转，本公司的非控股权益正逐渐体现。随著项目的结转，非控股股东的分配利润将按相关项目的交付时间表逐渐体现出来”。
但市场的担忧还是时而有之，直至这一次，评级机构也对奥园的这一情况进行追问。如果从财报反映出来的状况来看，奥园的财务杠杆控制还算得当。财报显示，截至2020年底，奥园剔除预收款项后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为78%、82.7%、1.3倍，仅剔除预收款项后的资产负债率未能达标，属于“黄档”房企。
2021年6月10日，中国奥园收于7.49港元/股，总市值为201.92亿港元，市盈率为2.88。
（作者：吴抒颖 编辑：张伟贤）
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