乐居财经 房慧 发自上海
5月12日晚间，港交所网站披露了港龙中国的招股书。626页内容，祥实的披露了港龙中国目前的经营现状及创立以来的发展路径。
其招股书内容显示，目前，其业务已扩展至长江三角洲地区周边城市，包括江苏省常熟、盐城及南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市。并于2018年进军一线城市上海以及河南省和贵州省内多座主要城市。
深耕长三角，江苏、浙江成重仓地
港龙中国于2007年在常州成立，自2010年开始陆续在江苏苏州、南通及盐城等城市布局，此后布局扩展至浙江。
生于此,长于此。港龙中国目前在国内22个城市拥有的64个项目中，其中62个项目位于长江三角洲地区。
据其招股书内容显示，于估值日港龙中国在21个城市的53个项目的总土地储备为544.44万平方米。这其中，江苏的土地储备为390.86万平方米，在总土储中占比71.8%；浙江的土地储备为112.5万平方米，在总土储中占比20.7%。
发轫于长三角地区的港龙中国，无疑占有着独特的地理优势。因为长江三角洲是中国最大的经济圈，该地区人口占全国总人口的9%,其GDP占全国GDP的21%。
对于公司的发展策略，港龙中国董事长吕永怀曾表示：要凭借自身优势，投入资源，拓展长江三角洲地区的业务，以进一步增加我们在该地区的市场份额。同时，依托在长江三角洲地区现有地区覆盖率进入该区域以外的华中地区等其他新市场。
在这样的战略规划下，2017年，港龙中国走出江苏省，拓展业务至浙江省湖州市，并于2018年将业务拓展到华中、西南地区。今年4月，港龙中国落子芜湖，首次进军安徽市场。其招股书中提到，预计华中地区安徽省、湖北省及湖南省多省，未来两至五年内的经济将健康增长，人口亦会有所增加。
多元拿地，积极开展对外合作
为推动业务扩展、分散业务风险并保持灵活性，自2015年起港龙中国开始与国内知名的房地产开发商合作开发物业项目。籍此策略，其项目数量从2017年底至2020年1月底短短两年内，实现了双倍增长。
其招股书显示，港龙中国开发的64个项目中，有49个项目为与碧桂园、中南建设、融创中国、弘阳地产、Seazen、BlackPeony及正荣地产等知名品牌旗下第三方合作伙伴共同开发。
对此，港龙中国认为广泛与第三方合作的模式实现了双方的优势互补、互利共赢。其一，充分利用合作方的本土优势，以更具竞争力的价格获取土地；其二，共同投入资金，减小企业自身现金流压力；其三，通过合作的方式参与更多的项目，可以实现风险分散；其四，依托知名房企的大品牌优势，实现产品销售的溢价，从而实现共赢。
在拿地策略方面，港龙中国也很持重，据了解，过去两年，在市场低迷时其把握时机，低溢价取得土地，目前土储的平均楼面地价约为每平方米人民币3250元，在行业内处于较低水平。
除了在一级市场通过招拍挂获地外，港龙中国还通过收购、投资，及与第三方开发商联合开发的方式获取土储。
最大化运营效率，实行“扁平化”管理模式
在深耕长三角、多元化获地策略之外，港龙中国的组织架构，也是目前行业内最为推崇的扁平化结构。这也被其视为收入及利润随着拓展实现大幅增长的原因之一。
其招股书透露，港龙中国采纳的是二级组织架构，以总部为一级，地方项目公司为二级。各级职务、责任独立及得到充分授权。其认为，明确总部及地方项目公司的角色和职能，能够令运营效率最大化，并增加业务拓展的灵活性。
相比于传统的“金字塔”的纵向等级式管理方式，扁平化的管理模式是一种横向的管理方式，很大程度上可以避免“金字塔”固有的管理层级复杂、多重领导和决策滞后等问题。
这样的扁平化组织，可以让企业更灵活而变得高效率，能够简化管理流程并根据市场变化快速做出决策。另一苏系房企中南建设内部组织架构亦如此，2015年中南建设对内采取了“跟投机制 短平快组织架构”的变革。如今，这已被其管理层视为业绩高水平增长的原因之一。
此外，港龙中国还表示，要通过持续改善产品的质量及设计，调整产品定位；多元化融资渠道积极管理资本结构；建设一支高度专业、执行能力强的团队，来进一步推动自身发展，目标是成为中国一流的住宅物业开发商。
3年盈利翻番，复合年增长率278.6%
从业绩表现来看，近年来，港龙中国收益增长明显。
截至2017年末、2018年末及2019年末，港龙中国毛利分别为0.95亿元、5.10亿元及8.44亿元。同期，毛利率分别为21.9%、30.8%及42.7%，已达行业较高水平。
截至2017年末、2018年末及2019年末，港龙中国净利润分别为3283万元、3.31亿元及4.70亿元，同比增速维持较高水平，净利润复合年增长率为278.6%。
从销售端来看，港龙中国截至2019年12月31日止三个年度，已确认销售面积持续增加，复合年增长率达79.9%。
此外，近两年，港龙中国保持较低净负债率的情况下，2019年实现持有现金同比上涨198.5%，股本回报率达39%，财务稳健性及盈利能力均表现突出。
2019年，港龙中国将公司总部迁址上海。作为长三角核心城市，上海除了有更强的人才吸附能力，对房企的对外投资、加快上市等都有诸多益处。
实际上，这一动作也预示着港龙中国自身已发展到一定成熟度，而为谋求更大发展空间，他们需要一个更好的平台，以实现企业的再一次升级和突破，从而更好的面对全国市场。
总而言之，通过港龙地产招股书，其呈现给资本市场的面貌是：一家业务简单易懂，规模发展迅速、具高盈利能力，且有广阔成长空间的公司。
文章来源:乐居财经