与万科“同行”的西北房企 中亿基业时隔一年再闯港交所

观点网4月19日，中亿基业控股有限公司再次向港交所递交了上市招股书。

该公司于2021年5月11日首次在港交所递表，而据港交所2021年11月12日发布的信息显示，这份首次提交的招股书已告失效。

资料显示，中亿基业是一家总部位于宁夏银川的房企，企业历史可追溯到1991年的中房银川总公司，主要从事物业开发、物业管理以及提供养老及教育服务等。

问题依旧

中亿基业的规模并不算大。

截至2022年1月31日，拥有39个物业开发项目，其中33个项目由附属公司开发及6个项目由联营公司开发。

截至2022年1月31日，中亿基业应占总建筑面积为718.41万平方米，包括已竣工项目的可供出售建筑面积、可出租建筑面积55.29万平方米；开发中物业的规划建筑面积590.63万平方米，持作未来开发的物业估计建筑面积72.49万平方米。

与上一份招股书中截至2020年3月底的统计数据相比，中亿基业在此期间新增了9个物业开发项目，应占总建筑面积扩张了66.74万平方米。

中亿基业39个物业开发项目有24个位于宁夏，11个位于青海，2个位于陕西西安及咸阳，四川崇州和内蒙古包头亦各有一个项目。

总体而言，该公司37个项目均位于西北地区。

业态分布上，物业开发及销售收入128.84亿元，占总收入99.5%，其中住宅板块收入117亿元，占总收入90.3%；商业和停车场各贡献了总收入的3.9%和5.3%，业务较为单一。

于2019年、2020年及2021年，中亿基业收入分别为人民币21.25亿元、人民币56.36亿元及人民币129.45亿元，复合年增长率高达146.8%。

2021年，中亿基业共交付了8个新项目，2020年则交付了5个大型项目，交付楼面增加支撑了较高的复合年增长率。

但2021年中亿基业毛利为31.98亿元，据此计算其2021年毛利率为24.7%，而2021年及2020年分别为31.83%及39.06%。

在上一份招股书中，中亿基业已暴露了近年来出现毛利率下滑、区域布局单一土储不足等问题，而在目前补交的答卷中，这些问题仍未得到解决。

借力万科

前后两份招股书中，中亿基业均特意提到和万科之间的合作。

2017年9月28日，中亿基业和万科成立了中房万科实业，初始注册资本为1亿元。具体而言，中房万科实业分别由万科（成都）企业有限公司、宁夏中房实业（中亿基业控股附属公司）及独立第三方深圳花银（于中房万科实业的股权除外）分别拥有40%、40%及20%股权。

2021年，中房万科实业毛利为15.79亿元，较2020年的1.28亿元同比增长高达1086.72%，中银基业与万科的合作关系在这一年里有所加深。

于2019年、2020年及2021年，中房万科实业贡献的总收益分别为零、人民币12.09亿元及79.72亿元，分别占总收益的0%、21.5%及61.6%。由于中房万科实业若干共同开发项目正进入交付阶段，中房万科实业业绩权重将进一步增加。

从长远角度，中亿基业无疑希望地产龙头万科能继续助力其业务发展；就当下而言，和万科的关系或许也能为其IPO向港交所背书，但这似乎并非没有代价。

2020年，中房万科实业开发项目毛利率为10.6%，仅由中亿基业开发的物业毛利率为35.9%；由中亿基业及其他第三方开发的物业毛利率为44%。

2021年，中房万科实业开发项目毛利率为19.8%，仅由中亿基业开发的物业毛利率为32.1%；由中亿基业及其他第三方开发的物业毛利率为32.3%。

对于不同开发模式下毛利率的差异，中银基业解释称，该集团、万科集团及其他第三方开发的物业的毛利率总体低于集团单独开发的物业的毛利率，主要由于集团、万科集团及其他第三方于往绩记录期间开发交付的物业根据市场定位交付室内精装工程，增加了开发成本及降低了毛利率；

集团及其他第三方开发的物业的毛利率相比其他的物业项目有所波动，主要由于集团及其他第三方开发的所有物业均位于西宁，与大部分其他物业项目所在地银川的物业市场的市场动态不同。

尽管毛利率不尽如人意，中银基业仍相信与万科的合作是互利关系，前者将得以进一步扩展到其他地区，而后者则借以进入银川及西宁市场。