内房股围城：刘銮雄出，李家杰进
“城外的人想进去，城里的人想出来。”这是钱钟书先生的《围城》里，最经典的一句话。8月30日至9月21日期间，香港大亨刘銮雄旗下的华人置业(00127.HK)出售中国恒大1.09亿股股份，套现2.465亿港元。刘銮雄“退场”时，与香港四大家族创始人李兆基之子李家杰，擦肩而过。9月份连续两次斥资3510万港元增持中国奥园后，郭梓文拉来了香港地产商恒基兆业联席主席李家杰的战投。9月27日，中国奥园（03883. HK）公告，当日交易时段后，公司与Successful Lotus订立认购协议。据此，后者以现金按认购价每股3.708港元认购中国奥园配发及发行股份107,875,000股认购股份。与此同时，中国奥园还与Joy Pacific订立认购协议，据此，Joy Pacific以现金按认购价每股3.708港元认购中国奥园配发及发行股份161,813,000股认购股份。资料显示，Successful Lotus为李家杰全资拥有的投资公司，该人士是香港地产商恒基兆业执行董事兼联席主席。为公司外的独立第三方。而Joy Pacific由奥园集团控股股东郭梓文家族信托The Golden Jade Trust全资持有，财产授予人为郭梓文及其配偶江敏儿。不仅控股股东亲自上马认购配发股份，还拉来香港四大家族之一的恒基李家杰助阵。中国奥园称，认购事项不仅将有助拓阔公司的股东基础，增厚股本，优化各项信贷指标；也将有助加强公司与控股股东之间的合作，显示控股股东对公司的承担及其对集团前景的信心。此前一个月内，郭梓文已经先后两次增持奥园集团股份，斥资3510万港元。受事件影响，9月28日早上开盘，中国奥园股票迅速拉升，涨幅一度超过7%。至9月28日收盘，中国奥园报3.95港元/股，升4.5%，总市值106.49亿港元。公告显示，本次认购事项的认购价每股3.708港元，较股份于紧接认购协议日期前的交易日（即2021年9月24日）在联交所所报收市价每股3.88港元折让约4.43%；而与股份于紧接认购协议日期前最后五个连续交易日在联交所所报平均收市价每股3.708港元持平。预期在Successful Lotus认购事项中，所得款项总额4亿港元，所得款项净额将约为3.99亿港元；Joy Pacific认购事项所得款项总额6亿港元，所得款项净额5.99亿港元。通过上述两笔认购事项，奥园集团所得款项总额10亿港元，所得款项净额9.98亿港元。奥园集团拟将上述认购事项所得款项净额用于营运资金及一般企业用途。据了解，于本公告日期，Joy Pacific在中国奥园已发行股本总额中拥有约55.61%权益，其中约51.75%以Ace Rise名义登记，约3.86%以其本身名义登记。Joy Pacific为 Asia Square Holdings Ltd.全资拥有附属公司，后者受托于全权家族信托The Golden Jade Trust代为持有中国奥园权益。该信托的财产授予人为郭梓文及其配偶江敏儿。认购事项完成后，Joy Pacific通过直接及间接持有的中国奥园权益股份由55.61%上升为56.01%；Successful Lotus作为新增战投，持有中国奥园3.64%股权。而其他公众股东持股由44.39%下降至40.35%。虽然这是恒基李家杰首次战投奥园集团，却并非恒基地产与奥园集团的首次合作。早在2018年4月，奥园集团与恒基地产签署广州番禺氮肥厂城市更新项目合作协议。2020年9月，双方联手以总价67.78亿元、折合楼面价2.33万元/平米拿下该项目。项目随后命名广州奥园恒基学苑壹号，于今年9月18日已实现开盘。据统计数据显示，项目开盘两小时录得逾10亿元。除此以外，恒基李家杰实际还是奥园健康IPO时的基石投资者。根据2019年2月奥园健康召开的上市发布会，李家杰全资拥有的投资公司作为奥园健康基石投资者，投资金额4000万港元，占其总发售规模的5.32%。对此次认购，奥园管理层表示，奥园很荣幸引入恒基李家杰主席为战略投资者，并获郭梓文主席认购本公司新股份，将有助拓阔本公司的股东基础，增厚股本，优化各项信贷指标，也是对奥园未来发展的认可和信心。据了解，截至2021年6月底，奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源逾人民币7500亿元，其中粤港澳大湾区占99%。从数据看，奥园集团短期内并不存在经营风险，但在调控持续收紧，融资广受掣肘的当下，引入有雄厚实力的战投，无疑是一种利好。况且，奥园也有着自身的降负债目标和需求。刚过去的8月份，奥园集团实现合同销售额103.6亿元。1-8月，其合同销售额累计875.5亿元，较2020年同期增长23%。而今年上半年，奥园实现销售675.8亿元，回款率87%，回笼现金587.9亿元，回款率为近三年新高。三道红线中，奥园目前已有两条线达标。具体看，上半年净负债率从年初的82.7%下降至80.7%；现金短债比率1.3倍；剔除预收款项后的资产负债率78.5%。据了解，今年年初业绩会上，奥园管理层表示三道红线原本计划在2023年实现全部达标。而在年中业绩会上，这个目标被提前了。其最新计划是，要在2022年底前完成三道红线的达标。按照最新计划，奥园有息负债在2021年至少要减少10%，降到千亿以下。上半年，其有息负债已经从1149亿元下降至1113亿元。急迫的降负债目标或是其此次引入实力派恒基家族的原因之一。受制于调控及降负债要求，近段时间以来，市场上不断有房企陷入资金困境的消息传出。而在各种负面消息之下，一众投资者也纷纷对部分房企投出了不信任票。面对此情此景，现阶段的房企要稳住信心确实很重要。就在一周前的中秋节前后，港股地产板块就迎来了一轮大跌。当时，即便一些龙头房企的跌幅也达10%，而部分房企更是暴跌近90%。跌跌不休的市场行情下，房企护盘心切。据了解，进入9月以来，已经有多家房企控股股东及其一致行动人用真金白银对公司股票进行了增持。这些企业包括禹洲、旭辉、建业、宝龙、正荣、佳兆业等数十家房企。IPG中国首席经济学家柏文喜向乐居财经表示，近段时间以来房企出现的增持潮，这主要是为了提振市场信心以维护股价，其背景正是近期房企估值的集体走低。9月27日，中原建业公告，在9月10日-24日，公司主席胡葆森全资拥有的恩辉投资，以平均价格每股1.43港元购买450万股公司股份，总额为645.144万港元。同日，朗诗地产公告，公司董事局主席田明在8月30日-9月24日，在公开市场购入共2145.2万股公司普通股，总代价963.631万港元。最大的一笔增持来自旭辉。于9月7日至9月16日期间，该公司执行董事及控股股东林中、林伟及林峰，通过在公开市场增持公司合共992.8万股公司股份，总涉资达4604.2万港元。回到奥园方面，在此次主席郭梓文以及引入恒基李家杰认购发行股份之前，郭梓文进入9月份以来已先后两次增持奥园股份。其中，9月9日，郭梓文以逾2000万港元增持公司485万股股份；随后的9月14日，郭梓文再出手增持奥园355万股股份，平均价为每股4.2649港元，涉资1510万港元。数据显示，受累于房地产大行情的影响，奥园股票近几个月也处于下行通道。其股价甚至从6月初8.38港元/股的年内最高点，下跌至年内最低点3.21港元/股。9月28日收盘，中国奥园报收3.95港元/股。房企纷纷用实际行动力证一个事实：现阶段下，控股股东对公司的信心，甚至比黄金还要重要。上述人士也指出，在有能力而又对自身公司有信心的情况下，在股价不振、长期阴跌或者大幅与快速下跌的时候，上市公司的大股东与实际控制人往往会采取增持自家股票的行动。文章来源:地产K线