利润增速下滑，绿城中国：永续债是双刃剑，到期后不会再做了「年报时间」

年报显示，2020年绿城中国控股有限公司（3900.HK，以下简称“绿城中国”或“集团”）累计取得总合同销售金额2892亿元（人民币，下同），同比增长43%。同时，通过永续债、少数股东权益、引入战投等手段，绿城满足了“三道红线”中的两条，跻身“黄档”。绿城中国董事会主席张亚东表示，作为绿城“战略2025”规划实施元年，公司为2021年定下3100亿元的合约销售额目标，并“有信心可以达成”。

合同销售金额2892亿元

宣布高管人事调整次日，3月22日晚间，绿城中国公布了2020年销售业绩。

年报显示，2020年绿城集团（包括绿城中国控股有限公司及附属公司联通其合营企业及联营公司）累计取得总合同销售金额2892亿元，同比增长43%，全年目标达成率为116%，销售规模位居全国第八。

其中，绿城集团自投项目累计取得合同销售金额约2147亿元，同比增长59%；归属于绿城集团的权益金额约为1194亿元，同比增长55%；代建项目累计取得合同销售金额约745亿元。同期集团收入为657.83亿元，较2019年的615.93亿元增长6.8%，主要是物业销售收入增加所致；2020年，集团实现物业销售收入573.34亿元，占总收入的87.2%。

财务方面，2020年绿城实现利润57.63亿元，较2019年的39.35亿元增加18.28亿元，增加46.5%；同期公司股东应占利润为37.96亿元，较2019年的24.80亿元增加13.16亿元，上升53.1%。毛利与毛利率方面，期内集团实现毛利155.73亿元，与2019年的毛利156.40亿元基本持平；同期公司毛利率为23.7%，较2019年的25.4%下降1.7个百分点。

不过，年报也显示，报告期内，绿城计提减值13.34亿元，其中房地产业务减值4.78亿元，多针对各地在开发业务；非房地产业务减值8.56亿元，包括足球俱乐部、建筑拆除等。这也是导致公司利润下滑的因素之一。截至2020年末，绿城账面合同负债（预收款）为1127.99亿元，同比上一年增长47.8%，合联营公司合同负债836.23亿元，同比增长65.2%，合同负债的大增是其年度销售额增加所致。

土储方面，2020年绿城中国新增项目85个，总建筑面积约2,041万平方米，同比增加65%；预计新增货值人民币3,288亿元，同比增加60%。同期公司还通过收并购、城市更新等非公开市场渠道获取项目25个，预计货值1326亿元。新增货值中一二线城市的占比达72%、长三角新增货值占比61%。截至2020年12月31日，绿城集团共拥有土地储备项目194个，总可售面积约为3,368万平方米，其中一二线城市的土地储备总可售货值占比达73%。

2025年预期销售额6400亿

在张亚东看来，目前内地房地产市场已到顶点，并进入了相对的稳定期。市场未来“肯定会是良币驱逐劣币”。面对新的行业大势，绿城制定了“战略2025”规划，布局三大板块九大业务，包括房地产、房产代建及城市更新、康养服务等“绿城+”七大新兴业务。

作为绿城“战略2025”规划实施元年，2021年也被张亚东视为“关键的一年”。张亚东透露，预期今年合同销售为3100亿元以上，新增货值达到逾3000亿元，“以今年首两个月的情况，有信心可以达成”。

对于中期目标，具体而言，到2025年公司重资产房地产自投开发板块合同销售额目标达到4500亿元以上；轻资产房产代建业务合同销售额预期达到1500亿元以上，轻重资产的年增长率均为15%。除此之外，”绿城+”新兴业务2025年预计达到400亿元以上的销售目标。张亚东表示，三大业务板块合计，2025年绿城中国的合同销售额预期达到6400亿的目标。

对于集团在“三道红线”管控下的指标情况，执行董事、行政总裁郭佳峰指出，截至2020年底，公司剔除预收帐款的资产负债率71%，净负债率为66%，现金短债比为2.0，仅剔除预收帐款的资产负债率没有达标（标准为70%），“小幅过线，处于黄档位置”。郭佳峰认为，剔除预收帐款之后的负债率指标从年初的73%降至年底的71%，“已是一个向好的态势”。由于绿城中国自有资金的规模较小，所以这一指标的优化有一定难度，但也处于向好态势。

据耿忠强介绍，接下来，绿城将采取主动控制债务规模（特别是有息负债的增量）、加强现金流回流量、合理排布投资计划等方式进一步优化财务指标。“集团一直在保证公司的品质发展，以及如何保持公司的偿债指标合理，在两者之间找一个最优平衡。”耿忠强希望：“争取未来2至3年，公司三条红线进入绿档。”

争取“三条红线进入绿档”的同时，郭佳峰透露，集团今年拿地的预算大概在800亿元左右，会在确保公司现金安全的情况下，“首选价格确定、销售好、回款快，安全性高的一些城市”，比如杭州和宁波等。强调拿地安全性之外，郭佳峰更重视开发层面的“产品主义”。

不容忽视的是，利润增速下滑仍是绿城无法回避的问题。业绩会上，执行董事耿忠强直言，毛利率下降是全行业趋势。同时在限价的情况下，绿城的品牌溢价不能得到充分的体现，且土地红利也在逐渐减退。

值得一提的是，耿忠强坦言永续债侵蚀了公司利润：“2020年境内永续债的利率是6.07%，全年永续债的利率为7.12%，这是我们使用永续债的代价。”

“永续债是一把双刃剑。”耿忠强进一步指出，目前在手的永续债约200亿元，全部用于集团的投拓及经营发展。在某种程度上，永续债优化了集团资本结构，亦取得了更大的融资空间、更大地支持了公司发展。但“随着永续债的逐步到期，集团亦不会再做了”。