县城患上房地产“焦虑症”

本文来自微信公众号：城市进化论 （ID：urban_evolution），作者：吴林静，原文标题：《房地产，正在成为县城的“焦虑症”》，头图来自：视觉中国

前段时间，城叔去到东部地区一个人口大县。

开车在县城中心城区穿梭，白天惊讶于城区的天际线，一幢幢商住楼拔地而起；夜晚惊讶于楼盘的入住率，一栋楼就只有几户人家开灯而已，整个小区没有亮灯的新盘更比比皆是。

图片来源：吴林静 摄

有空置的，也有烂尾的。

遇到一位当地人，甲子上下。他告诉我们，他家用种地的积蓄到县城贷款买了第一套房，开发商来自邻省，“还贷还了三年，早过了交房期限，楼盘至今也没修完”。

走进当地新盘的售楼部、房产中介门店，看到的是顾自刷着手机的店员，迎来的是“来做什么？”的疑问目光。在表明咨询房产的来意后，一家地产中介的店长解释了刚才的“防备”：“还以为你们又是来推销信用卡的。”

不管是期房、现房还是二手房，县城房地产的冷清与当地太阳炙热到发白的高温，形成了鲜明的反差。

这样的县城，在全国并不罕见。如今，“大蒜买房、小麦换房、买房送猪”，各地开发商不断翻新促销花样；“买房纳入社区考核”，政府也希望用考核指挥棒刺激房产成交量昂扬向上。让人苦笑的新闻背后，县城的房子正在露出焦虑的一面。

一、谁在买

城叔在县城的房产中介和售楼处了解的情况是，县城中心城区的买房客主要分为几种情形：

乡镇的人和返乡的人，是目前县城购房的主力军。这两类人，无论是离开农村，还是返回老家，县城是他们会重点考虑的落脚点。

大蒜、小麦、猪，房地产商营销出了一些新的“货币”，与之关联度最高的就是乡镇里的农户们。这些农民“离开”农村到县城买房的理由很多，方便亲朋人情往来、追求县城的生活方式、公共服务配套以及就业机会，都是可能的因素。

城叔去到的东部县城还有一个特点，即乡镇企业发达，当地出现了一批农民“上班族”——白天开车回村里的工厂或农田工作，晚上返回县城居住。近年来，随着乡村产业的发展，这种“双栖”现象也在西部地区出现。

回到老家的理由也很多，一些从北京、上海、西安等地返回到这个东部县城的人说，老家牵绊他们的大多是因为家有老小。

有人告诉城叔：“过去外出打工，因为觉得老家与大城市的差距太大，现在老家也发展起来了，尤其是县城与大城市的差距在缩小，返乡创业、就业也能找到机会。”

关键是，老家的物价便宜。2021年底全国房价过万的县城103个，占1866个县城的5%。通常而言，县城的房价以3000～8000元/平的水平居多，户型则以三房、四房为主，百万以内就能住进百平以上的大户型。

城叔此前盘点过自2010年以来的“农民工监测调查报告”。

从数据来看，2021年，留在自己乡镇的农民工又增加了，达到1.21亿人，占四成有余；外出农民工虽然是主流，为1.72亿人，不过占比一直在下降，从2010年的63.31%下滑至2021年的58.71%。

县域经过近几年的发展，其医疗条件、教育水平、居住环境普遍上升了几个水平，“宁要小城一套房”成为更多人多方权衡之后的现实选择。

售楼部销售人员也紧紧抓住这些需求，优先介绍楼盘周围的教育资源，其次介绍“离医院有多远”“附近有没有可以逛的商场、公园”“道路有多宽，开车几分钟可以穿城”。

二、谁在卖

市场是灵敏的，县城既然出现了买房的需求，供给自然得跟上。近几年，大大小小的开发商加大了下沉三四线市场的力度，与本地开发商一起瓜分县城城镇化的红利。

县城房地产开发可谓如火如荼。塔吊、工地是县城城区的一道风景，走在路上，大的十字路口立着楼盘的广告，小的十字路口则给销售中心安排了显眼的位置。

虽然去年6月，国家住建部出台文件给出了“县城新建住宅以6层为主，占比应不低于70%”的限制要求，但城叔近期去过的几个县城，新楼盘虽不是高耸入云，但也往往修到了20层左右。

在一座县城内，房产中介门店内挂着一张当地2021年的城区楼盘示意图：在售项目56个，售罄项目或暂未退新的楼盘有39个，新入审项目5个。

然而，县城新增的人口却跟不上新盘供应的量。

十年前，“警惕县城房地产泡沫”的报道就见诸报端。当时，有媒体探访了湖北7个县的房地产滞销状况，待售商品房甚至超过50%。

近几年，县城依旧未改人口流失的现状。又以东部某县为例，2018年当地保障性安居工程供给15000套房；该县2020年迁出人口15258人，迁入人口仅7996人。

所以，眼下河南房企建业地产在民权县和杞县，推出用农作物抵首付的营销方式，也就不足为奇。

根据建业地产的年报数据，截至2021年12月31日，建业地产分布在商丘市的土储为469万平米，占公司总土储的8.78%，在其所布局的河南各地市中排第3。分布在开封市的土储为211.88万平米，占总土储的3.96%，排第11位。

储地多，成交却不足。根据河南楼市网数据，河南18个地级市中，2021年1～11月商丘和开封两个市的商品房销售增速位次分别在第9位和第16位，商丘还是负增长，为-11.8%。

为了促进楼市平稳健康，河南当地也不断推出楼市政策。6月初，商丘市出台22条楼市新政，推出了包括降首付、下调利率、给买房补贴、提高公积金贷款额度等等在内的刺激手段。

三、谁的焦虑

客观来讲，无论开发商的营销噱头有多奇葩，都可以理解为商业行为。民众焦虑的是期房能不能按时保质地交付，开发商焦虑的是手里的库存何时能够销掉。

而在买卖双方之外，与房地产紧密相连的，还有县级财政。

《中国县级财政压力研究》一书中介绍，目前中国与土地相关收入主要包括三个部分。

• 其一是与土地相关的税费收入，包括城镇土地使用税、房产税、土地增值税、房屋拆迁费等；

• 其二是国有土地使用权出让收入，俗称“土地出让金”，在地方整体的土地收入中占比往往最大；

• 其三则是以土地使用权和收益权获得的土地融资。

与土地相关收入占财政比例较高，助推了近年来一些地方对“土地财政”的依赖。城叔以民权县和杞县为例，对比两县2020年的财政数据。

看两地的“土地出让金”，民权县2020年收入11.01亿，杞县收入10.49亿，分别占各自地方财政总收入的44.93%和37.47%。

从与地方土地财政关系最为密切的“五税”（房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税）情况来看，2020年民权县“五税”收入合计3.74亿元，占地方一般预算收入比重的32.98%；杞县“五税”收入合计4.03亿元，占地方一般预算收入比重为21.72%。

在近年来房地产开发活跃的背景下，县城与土地相关的收入水涨船高，也支撑着地方基础设施和公共服务体系的建设。翻看两地的财政支出，一般公共预算支出的“大头”都给了全县的民生，杞县2020年的民生支出占比为88.8%。

近期，各地楼市松绑政策频繁出现、开发商的营销手段也花样百出，县城房地产市场也出现了去化的难题。如此一来，那些倚靠土地财政的县城，也将开始焦虑：推进以县城为重要载体的城镇化建设，如何解决钱的问题？

本文来自微信公众号：城市进化论 （ID：urban_evolution），作者：吴林静