润和软件“回购”物业资产疑云,公司的解释站得住脚吗?
作者|金禾
8月31日,润和软件公告,拟以现金方式向控股股东及子公司收购三处房产,共涉及交易金额5.18亿元。而此时,润和软件的货币资金仅为4.01亿元,这一堪称迷幻的操作也引起了深交所的关注。
9月7日上午,润和软件在公告中回复了几点质疑,回复函发出后,润和软件的股价有所上涨,截止7日收盘,公司的股价为27.67元/股。
| 回购房产的资金从哪里来?
第一个问题是,润和软件斥资超过5亿元购买这些房产的钱从何而来?
在回复函中,润和软件解释道:本次交易将使用上市公司自有资金和银行项目贷款融资共同支付。其中,不少于总价40%部分由上市公司自有资金支付,不高于60%部分采用银行项目贷款方式支付。
也就说,交易总额5.18亿元中,使用自有资金支付不低于2亿元(去掉结清往来的6500万元,实际使用自有资金约1.5亿元),剩下部分将使用银行贷款,约3.1亿元,按照融资期限按五年计算,逐年平均偿还本金6000万元,借款利率按五年期贷款基准利率(4.65%)计算,具体测算结果如下:
但数据显示,截止9月7日,润和投资的对外债务总额已达到7.59亿元,其中房产抵押担保方式所对应的负债金额为2.4亿元,其余5.19亿元均采用股票质押担保方式进行担保,据了解,目前,润和投资、周红卫股票质押率合计高达87.59%。
| 回购房产能带来多少收益?
作为一家软件开发企业,润和软件花5个亿去购买房产,这绝对是相当考验投资者的想象力?
那么公司为什么要花这么多钱要把之前卖掉的房产买回来呢?对于公司当初变卖房产的原因,公司在回复函中解释道:
2015年9月30日,润和软件的负债总额规模已达15.98亿元,资产总额为47.56亿元,其中商誉总额为25.61亿元,扣除商誉后资产总额为21.95亿元,以扣除商誉后资产为依据计算的资产负债率高达72.80%。
“在此背景下,公司为了支持业务发展,盘活公司资产,调整和优化公司资产结构,降低公司负债率,从而降低公司财务风险,将润联信息股权、外包园置业的股权转让给了控股股东。
而对于如今再次购回房产,公司这样解释:
经过近6年的高效管理及快速发展,润和创智中心现已成为雨花台区软件园地标性建筑。此次控股股东出售资产若由外部公司购买,势必将造成园区管理不统一,整体物业管理难度加大,进而存在资产减值的潜在风险。
为将园区资产进行整合,进一步统筹规划园区一体化发展,提升园区整体运营水平及资产增值,公司拟收购三家公司100%股权。
而对于房产的增值差价,公司回应称:本次收购作价较出售时增长,主要原因是2014年园区尚在建设过程中,配套不齐全,物业管理水平低,软件谷产业集聚效应尚不明显,所以当时房产价值较低。
综上,润和软件回复的潜台词,可以理解成,当年公司变卖资产,是为了降低负债,实在是没钱不得已而为之。而如今公司资金相对宽裕,买回房产能够提升园区整体运营水平及资产增值,加上软件园的区位优势明显,卖给别人管理难度更大,所以要超额“回购”。
其次,在回复函中,润和软件再次强调,收购这些资产后,每年租金收入将带来现金流入。
但根据公开信息显示,包园置业、润联信息和泉创信息这三家标的公司2021年1-5月的营收分别是574.08万元,286.92万元、131.23万元,净利润分别是184.39、-0.62万元、-156.95万元。
三家公司算上房租收入累计净利润也不过26.82万元。从这点看来,斥资5亿的回报率可谓是相当感人,莫非这些房产有巨大升值空间吗?
对比之下,8月28日,润和软件发布半年报,公司上半年营业收入约12.75亿元,同比增加16.14%;归母净利润约6783万元,同比增加6.55%。
因此,从财务方面看,润和软件通过收购上述房产来提升公司业绩的逻辑不免有些牵强。而对于这点,公司也并未在公告中进行解释。
今年5月起,润和软件因搭上“鸿蒙概念”被各路“神仙”暴炒,甚至被冠以“鸿蒙一哥”的美称,但有关公司鸿蒙技术含金量较少,各路股东高位减持等负面信息却层出不穷,对于润和软件的真实价值,或许还有待时间检验。
(浑水调研授权深水财经社独家发表,转载引用请注明出处!)