黄立平与观点面对面：中电光谷的产业升级理想

编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

观点网 今年春夏之交，新冠疫情的反复，一度令中国东南沿海多个制造业发达地区陷入停摆。严峻挑战之下，连最普通的公民都开始担忧国内制造业未来的走向。

与制造业形成配套的产业园行业也因此备受冲击，但面对目前诡谲多变的市场，黄立平自有一番定见。

“从某种意义上讲，企业需要在预判不了的市场环境中寻找出路。”

黄立平入行产业园区建设运营已有17载，创立的光谷联合（中电光谷前身）已成为国内体量最大的产业运营服务商之一。

如果说过去两三年的大环境教会了这家公司什么，那就是保持专业性。

这不是一个轻易可以作出的判断，面对越来越充满不确定性的未来，黄立平认为，我们或可以从历史中找到背后的逻辑。

在产业升级中成长

改革开放以来，人口红利、完整的工业体系，曾让中国在短时间内从落后的农业国跃升全球第一制造业大国和第二大经济体，涵盖工业1.0至4.0各层级。中国拥有联合国对全球工业产业门类划分中的39个大类、191个中类和525个小类的全部门类，中国有近250多种品类位居世界第一，其产值规模超过美国、日本、德国之和。

但较为粗放的发展模式，掩盖了部分一直存在的问题。

2008年起，随着金融海啸对全球经济环境的重塑，中国制造业向外转移的潮流开始出现，而这种趋势至今仍未得到有效遏制；中国产业升级，特别是重构供应链格局的历史使命繁重而艰巨。

一方面，国内中低端制造业方面的订单，面临着以越南为首的东南亚、印度为首的南亚，以及面向欧洲的土耳其、面向北美的墨西哥的威胁。其中由于签署有《美国-墨西哥-加拿大协定》，墨西哥向美国出口的部分商品享有零关税。

另一方面，在高端制造业和一些能完全依赖机器全自动生产的产品，中国则面临着来自美国、德国、英国、法国、日本等传统工业强国的压力。凭借智能化、柔性制造、就近支持(near-shoring)方面的优势，它们正加速引导制造业回归。

尤其是自2019年以来，全球经济发展的动能不足，国际贸易战争和越演越烈的地缘政治危机，激起一股反全球化浪潮。人们能看到，运行了数十年的国际贸易规则体系正发生局部坍塌，单边主义盛行导致出口下降，产能过剩有加深的迹象。

“制造业总体产能是过剩的，厂房过剩就成为产能过剩的一种表现形式。”在黄立平看来，过去房地产行业增长最快的20年，是由城市化和工业化这两个作用力共同推动的结果。

副作用是有相当多的企业进入到产业园领域，却未能越过“专业性服务”这条鸿沟。这些企业为制造业公司供应了大量可复制的建筑空间，只是从来未思考过更好的服务方式是什么。

“最早是办公楼过剩，其次是服务科技企业的过剩，然后逐步波及到厂房过剩。”黄立平表示，在城市化和工业化快速发展过程中，企业很容易选择比较单一的、比较容易管理的模式。

当人们习惯于用房地产思维去组织产业集群，“国内工业组织方式并没有产生根本的变化，尤其近20年，我们今天还看到大量的标准厂房。”这些标准性的厂房，为中国早年间在全球供应链体系中的起步提供了重要作用，只是已不适合当前经济结构的变化。

当推动经济转型升级，推动新型工业化、新制造模式的发展，推动智能制造、信息化和工业化的融合势在必行，产业园行业也必须顺应潮流，想清楚如何更好地为当下最有生命力、最有未来的企业提供有效服务，想清楚国家的产业升级需要怎样的服务商？

中电光谷正在思考如何为此贡献一份力量，并希望在自身发展中寻找到双赢。

超越房地产

“走出地产逻辑”是黄立平常常提起的话题，最近他再一次对此进行了解释。

黄立平自认是一个对风险极度敏感的人，称自己很多年前就对房地产保持着谨慎，“若干年整个行业的过分乐观，让很多企业出现战略迷茫，甚至出现财务危机，是难以避免的。”

中电光谷的前身光谷联合组建于2004年，初期以产业园开发为主营业务。3年后，该公司从单一项目武汉光谷软件园起步，面向全国拓展产业园区开发运营业务。

2014年3月，光谷联合登陆香港资本市场，成为首家在港交所上市的产业园运营公司。随后，在黄立平的主持下，光谷联合引入央企中国电子成为最大股东，双方的结合是如今中电光谷的基础。

十多年的探索期，也经历过迷茫与调整。

在先前的采访中，黄立平承认中电光谷“的确走过以‘地产’作为主要方法的发展阶段”。换句话说，即先无的放矢地兴建一批建筑空间如办公楼、研发楼，然后等着需求者购买或租用，客户是购房者或者租房者。购房和租房成为商业行为的核心，企业的经济贡献和发展前景反而变得不重要了。

“在过去城市化发展得比较好的地方，或产业聚集比较成功的地方，这类项目可能会有比较好的投资回报。”黄立平表示，但这种“房地产的逻辑”对产业服务的本质来说是有缺陷的。

黄立平很早就意识到，产业园是用房地产的方法来服务企业，本质是产业，地产是方法和手段，不是目的。中电光谷也曾涉足过住宅领域，当时黄立平视住宅开发为产城一体配套的需要，并不追求脱离产业基础单一地去做。

“我意识到房地产超越不了简单的土地利用价值最大化的问题。”他说，房地产的价值体现方式是资产金融化，而产业组织逻辑的土地利用价值却不是这个标准。

从另一个角度，黄立平提出，土地这种生产要素的简单配置方式，已经不能适应日益复杂的经济竞争的格局，亦不适应中国未来区域经济协调的要求。

“从本质上讲，尽管现在还没有一种公认的标准，区别什么是产业服务商，什么是地产开发商。”黄立平称，但目前社会各界已逐渐看出端倪开始改变思维模式，将这两件事分开来看待。

例如，越来越多的城市会经由经信局或工信局负责指导、管理产业园区、产业规划等相关工作，而过往这类事务通常由城市规划建设部门负责。

从这个基础出发，未来产业服务商和地产开发商之间，差别究竟在哪？出发点有什么区别？服务逻辑有什么不同？落脚点和商业模式有什么变化？都需要从业者做具体的实践，逐步建立科学的评价标准。

从后发地区再出发

过去中电光谷一直为中国制造业、科技企业提供优质的产业服务，如今它有了更大的理想--要对全国产业升级、区域经济协调起到战略性的作用。

“国有经济部门现在应弥补市场化机制不足的短板，同时，市场化经济组织应增强社会责任意识。”一种责任感驱使着黄立平不断探索前进。他认为，一个不愿意承担社会责任的企业走不远。

近年来，黄立平总是强调要到国内经济发展相对落后的地区，帮助这些地方提高产业组织水平。目前，中电光谷正通过已经形成体系的“P+EPC+O”业务快速向这一目标迈进。

资料显示，“P+EPC+O”是以策划(P-Planning)为切入点，设计采购建造(EPC-Engineering Procurement Construction)一体化交付为落脚点，以专业化的运营(O-Operations)来配合投资主体共同完成产业服务的工作，构成“三位一体”的责任主体架构。

用简单的话语理解，中电光谷有能力为地方政府提供从区域性规划到产业项目最终落地运营的一条龙专业化服务，无论这个地区经济是否发达。

黄立平介绍，这几年各地区最关注的发展重点是，临近中心城市的中小城市如何克服虹吸效应；在科技、教育资源比较匮乏的地方，如何推动科技创新，提升产业竞争力；在产业链、价值链核心地区，如珠三角、长三角，如何通过进一步的产业升级来优化供应链。

“我们的角色正是以专业化能力帮助地方政府提高产业组织效率。”黄立平指出，中电光谷的发展原则是：“某些地方的发展需要我们的经验和体系，需要我们的工作方式，我们才会去。”

不是奔着寻找直观的商业机会的目的前往，“我们现在的商业逻辑就是问题导向，发现问题、解决问题。”他称，虽然中电光谷现时的市场拓展方式由问题决定，但在逐渐摸索过程中，已积累了三十多个相应的服务意向。

据了解，2022年上半年，中电光谷就陆续与襄阳东津国投签署战略合作协议，双方共建东津云谷数字园区；与保定高新区签订“网信谷”规划建设合作框架协议。

同时，与洛阳高新区签订数字经济产业园合作协议；与滁州经开区签订科创基地运营协议，推进OVU创客星项目落地；与武汉新洲区签约，谋划武汉国家航天产业基地的落地。而在去年，中电光谷先后与宁波、宜昌点军、淮安洪泽、郴州苏仙、哈尔滨呼兰等地方政府达成合作。

其中，哈尔滨呼兰区在2004年通过撤县设区并入哈尔滨市，随后在2019年被正式划入哈尔滨新区范围，成为新批复的省级开发区。该区过去工业基础薄弱，在新的发展要求下，几乎是从零出发。

2020年12月10日，中电光谷与呼兰经开区签约合作，并合资设立产业运营平台公司，随后量身定制规划了龙江光谷产业园。

该园区呼应呼兰区原有的先天优势，在“以产定城”的基调引领下，确立了装备制造、科技研发、生物医药、食品制造和电子信息的产业方向。“形成符合时代需求的，也是符合地方发展战略的一种新产业组织模式。”

以下为观点地产新媒体对中电光谷联合控股有限公司总裁黄立平先生的采访实录节选：

观点新媒体：去年在对您的采访中，您提到中电光谷会在2022年进入50个城市，到十四五末期（2025年）会进入到100个城市。最近看到中电光谷一直在跟不少城市签约，拓展计划的进度怎样？

黄立平：截止到今年4月底，我们做了一个统计，按城市口径计算，现在已经进入了42个城市，有76个园区项目。如果按照区县行政单位作为统计口径，进入了53个区县。今年5月份到现在，我们又新进入了4个城市，其中有一个是过去已经覆盖的城市，只是新进入了一个区，目前还有大概5个城市的项目还在对接，有些是以前就有接触的。

预计到今年年底，我们会进入50个城市、60个区县、85个项目。现在中电光谷正在进入一个加速发展的过程，今年会新增加20个区县。未来这个速度还会更快。

我经常讲，全国2800多个县级行政单位，我们至少应该服务10%，在一个区域内服务一个区县，就有开创意义，会起到示范作用和引领作用。这是我们希望产生的效果。

没有10%的覆盖面，对于全国的产业升级和区域经济协调，就谈不上发挥战略性作用。我想，也许这个指标要到20%。我们任重道远。

在这个时代，我们要对产业组织方式的变革做出贡献。提高劳动生产率很大程度上取决于产业组织方式和要素配置效率。

土地要素的简单配置方式，已经不能适应日益复杂的经济发展格局，不适应区域经济协调发展的要求。

所以从本质上讲，它是一种产业服务，在经济发展中的作用是强化要素配置的市场化机制，深化与行政配置方式的结合，产生更高的配置效率，这就是我们工作的本质，我们要做的事。

全国很多地方，都存在生产要素配置方式变革问题。但如果没有丰富的成功案例支撑，推进这项改革是非常困难的。

我们希望实现的产业资源共享平台，是用数字化手段推进产业发展的质量、效益评价，也是为了促进要素配置的改革。

观点新媒体：中电光谷目前采用的“P+EPC+O”模式，有什么特点？

黄立平：从商业角度讲，过去产业地产的客户是购房者或者租房者，这是房地产逻辑。我们意识到这种逻辑的重要缺陷。只有将出发点和落脚点都指向产业和企业，致力于构建产业生态，这样的建设才有意义。

在2008年我们就有这样的尝试，把政府以及政府授权的特定国资平台公司作为直接客户，将企业聚集作为服务目标。其实是客户关系的变化。

当你把政府作为客户，或者把政府特许的国有公司作为客户时，我们的角色是用专业化能力帮助地方政府组织产业。就是这么一种商业逻辑。

至于怎么帮助，这需要用有效的合约将专业经验模式化。我们意识到了，组织产业更多是地方政府的责任，也是它的行为方式，但可能专业能力不够，那怎么样提供服务呢？

我们最早是从园区咨询开始，解决明确战略方向，梳理产业资源，拟定发展目标，设计功能结构、政策环境，制定产业组织策略和运营方案等问题。其实这是园区策划最大的短板。

国内已有的咨询机构，大都是宏观经济战略的咨询服务提供者，要么就是微观操作的咨询服务提供者。将这两者有机结合起来，为地方政府提供系统的产业组织、战略和策略服务，是目前最缺乏的。

能够准确判断这个地方究竟适合发展什么，究竟用什么方式来发展，这就是我们这些年努力发展的重要能力。重要的是需要经过项目实践的积累。没有足够积累，难以胜任这项工作。

到目前为止，大概我们已经积累了五六十份服务合同，也就是五六十个园区咨询服务案例经验。主要是区域性系统规划，以产业规划为核心，也包括空间设计。

这种工作价值的体现是一个实践性的知识体系；而仅凭教科书上的理论纸上谈兵解决不了问题。

搞宏观经济的因为没有微观经验支撑，很容易搞成纸上谈兵。怎么落地，具体的空间功能结构怎么考虑，这中间需要非常复杂的知识体系和经验体系共同支撑。我们经常讲，只有多学科的有机聚焦，才能得出正确的判断，才能找到正确的解决方案。

首先要懂城市政治、了解决策机制，然后要懂城市规划，特别是宏观经济指标体系；必须熟悉产业规划的系统方法，还要懂得建筑设计和工程建设管理。当然，最重要的是全过程的产业组织，特别是承担若干具体的产业导入工作。如果没有这个综合能力，就做不了这个事。

所以我们把咨询作为所有服务体系的切入点，先做诊断，问题在哪里就把哪里作为突破口，找到这个地方在新的发展中解决矛盾的各种策略。

现在，我遇到比较普遍的问题是，中心城市周边的中小城市，在交通条件不断改善的情况下如何克服虹吸效应，避免产业资源空心化。第二就是在科技、教育资源比较匮乏的地方，如何搞创新驱动，如何搞科技创新，提升产业竞争力。

我们把这些作为主要线索，结合具体的实际寻找解决问题的办法。

问题找到了，并且能够提供若干假设，最后经过比较深入的调研证明，或者证伪，跟地方政府达成若干共识。

有了这样的共识以后，再确定发展目标是什么。比如说在全国是什么地位，在一个区域中扮演什么角色，在创新链、供应链、价值链中是什么地位等。这些必须要有准确的描述。

目标达成共识了，就要研究选择用什么方式来做这件事情符合实际。对于大部分区县行政单位，通常，我们主张的方式是政府设立园区建设的特殊目的公司作为投融资主体；我们作为服务主体。这样就避免了产业组织的目标跟方式的矛盾。

之所以一直强调要去房地产化，就是要减少在产业组织上克服不动产金融化这种方式的根本性缺陷。有些适合采用房地产开发方式的，我们也可以采用投资开发的办法来干。但是大部分尤其是经济相对落后的地方，或者是已存在房地产空置现象比较严重的地方，都不适合采用市场化主体作为开发主体的方式。

观点新媒体：中电光谷跟地方政府合作比较多，这是一个大的趋势吗？

黄立平：我们称作综合运营的方式是否成为趋势？这不好说。有一点可以肯定，这是中电光谷的战略重点。是否适合其他企业，还有待观察。任何一个企业的发展，无论属于什么行业，处在什么发展阶段，多大的规模，有什么样的核心竞争力，都是三种生存方式之一：第一种是某种商业模式的开创者，第二种是追随者，第三种是现有条件下的苟活者。

我做企业的原则是做开创者，而不做跟随者，甚至不愿做自己的重复者。只能说我们现在采用的方法适合现在的经济社会环境和自身能力结构、经验以及团队素养。

在经济增长快、供不应求的阶段，遍地机会，仅凭单一能力也可以发展壮大。房地产发展曾经就经历过--在20年前有不同的见解，究竟是专业化好还是多元化好？人为地去做多元化，早期很多企业都失败了，而业务单一的企业有许多成功。这只能说明那是一个专业化时代。

但是今天我们可以看得比较清楚，仅就房地产业而言，只会做住宅，机会越来越少，只会搞开发，不会搞服务，机会也越来越少。这个时代要求能力从专业走向综合。

对我们来讲，十多年在产业园领域的探索，是逐步地从一种能力发展到多种能力的过程，大体上是围绕产业服务这个根本，实践中，需要什么能力，我们就努力塑造什么能力。我们是这么一路走过来的。

按我们现在的业务发展态势，未来若干年会有一个快速的收入规模增长过程。因为我们的发展已不限于投融资能力，更不需要加杠杆。在完全风险可控的情况下，比如说现金流指标、负债率、净资产收益水平，这些综合性指标在安全、可控、健康的状况下，实现收入的快速增长的过程是一个主要凭无形资产实现持续增长的过程。

我们在香港上市前后的一段时间我还不太理解为什么香港资本市场对房地产企业估值这么低，后来我理解了，资本判断这个行业的增长方式不可持续，包括负债率，毛利率，净资产收益率等等指标都不可持续向好。

前一年还有几十亿利润，后一年就是几十亿亏损，这几年在房地产企业里面不少见，其实是风险最大的；过去多年，我们规划财务结构的时候，第一条就是保持主要指标可持续，特别是负债率红线，现金流为正。

当然，既然是综合性、多样化手段提供服务，就要看不同的业务中是否利润率水平是合理的，我们不仅看毛利率也看净资产收益率、收入利益率等指标。比如开发业务，收入利润率在10%以上是健康的。

所以我们的标准是开发性业务一定是利润率要达到10%，如果做咨询业务，利润率要争取30%，而建设服务业务，利润率达到3%就是合理的。

招商运营业务，利润率10%-15%是合理的。所以整体上，利润不是线性增长，而是随着收入的增加、利润总额会有合理增加，但整体利润率会有所下降。这是一个结构调整过程。

这个过程，我认为是转型特征。要追求的正是毛利率下降情况下的收入持续增长，在收入快速增长的同时，利润同比增长是一个不可能的事情。也就是说，要转型，要升级，结构上体现不出来，只能说明还停留于口头和原来的思维框架中，那是不可能走出地产逻辑的。

观点新媒体：今年疫情反弹，长三角和珠三角这两个经济最发达的地区都受到了冲击，您认为疫情反弹会不会从侧面推动过往一些产业相对集中的情况？中电光谷此前提到会到相对落后的地区去帮地方政府用一个正确的方式来组织产业，这种打破过往产业相对集中的趋势，对您的工作会有相应的推动吗？

黄立平：大湾区受疫情影响，至少从目前看，比上海要好；长三角地区情况有所不同。我这两年去长三角比较多，最近几个月尽管上海情况比较严峻，但是江苏仍然活跃，浙江也很活跃，要有所区别地分析。会不会对供应链体系有冲击？客观上已经有冲击了，究竟损失有多大还需要观察，也许未来一个季度，上海的影响因素就可以看得比较清楚了。我判断，有一个可以称为趋势的现象，以上海和深圳为核心的供应链体系将会迅速重构，其他地方都有机会。

是不是因此会削弱供应链功能？我觉得这种可能性比较小，因为现在地方政府组织经济、协调产业的能力是比较强的，工作动力也很足。据我所知，大家都在寻求各种应对办法，有优势的地方还在努力保持优势。比如说深圳，今年以来对制造业就更为重视，想尽各种办法保持制造业的比重和总量，政策力度和条件比其它城市更加有针对性，也更优越。

不至于一下子就出现很大的变化。珠三角和长三角地区，板块都很大，自身也不平衡。就以江苏为例，苏南地区发展质量比较高，苏锡常、南京都非常高，但是就在这些城市的内部，也有薄弱环节，也有短板，他们也会自身补短板，也会发挥优势。

我们过去理解苏州、无锡、常州这些地方，并没有很突出的科教资源，这三个城市基本上都没有著名大学，但是科创板上市公司数量不少。这是在一个区域内跟上海互动的结果，也说明这些地区的领导者，抓产业创新是有办法的。

苏北地区相对比较落后，有的还在国家城镇居民收入跟农村居民收入的平均水平地区，他们也需要发展。我们很愿意为苏北地区的产业升级贡献力量。

珠三角地区致力于留住制造业也有很多工作可以做。

我们在珠三角地区有积极介入，比如，在佛山介入顺德和南海的一些项目。这两地制造业很强，但科技企业发展的数量和规模都不够，当地主张制造业上楼。这是不是一种有效办法？还需要探索，找到优化的办法。

过去有优势的地方如何保持优势，过去发展相对落后的地方如何寻找到正确的发展方式，我们解决问题采用差别化方法。强调“一城一法”和“一园一策”。

比如说哈尔滨呼兰区，做了行政区划调整之后，有一个开发区划到哈尔滨新区，工业几乎为零。这样的基础如何发展制造业？其实这个题目就很有挑战性。我们经过了近两年准备，今年这个项目刚刚才开工。

有些地方有突出的优势，但是产业很单一，要发展新的产业方向，在新的方向上又是相对落后的，从某种意义上可能也是空白。

比如说过去的重化工区，如何转型升级，我们也有兴趣参与其中。遇到各种典型案例我们都有一种历史责任感，都希望凭我们的经验能够找到正确的发展方式。我们希望被更多地方看重；也希望我们的工作方式能够帮助到更多地方，使他们在产业组织方面，特别是园区建设方面少走弯路，少付出一些代价。

观点新媒体：中电光谷有产业投资基金，在资源共享方面是怎么做的？

黄立平：2015年开始发展股权投资，当时的出发点，一方面是觉得应该把钱放在最有竞争力的企业股权上，我们看到了科技产业比不动产更有长远价值，这是一个价值判断。

第二方面，我们的园区业务发展，资本是重要的组织纽带。跟一个企业构成了股权关系，对它的影响力就会更大，远胜于园区空间的客户。这是一种更深层次的合作关系，组织产业资源的效率会更高。

走到今天，我觉得投资的价值规律依然存在，我们仍然要有选择把一部分资金放在未来企业的股权上。关键是保持合适的比例。

未来如果园区服务性业务比重更多，开发投资项目比重更小，我们将会分出更多资金来做股权投资。至少我个人认为是应该这么做。

第二个就是跟园区要素之间的互动，或者说增强要素的整合能力。近两年我们已经开始形成这样的方式，就是跟地方政府合作的时候，共同组织产业，我们会在地方设立专门的基金，由地方政府出资为主，我们帮助组织部分社会性资本。这种基金投在当地，为当地培育企业、引进企业，最终成为一个地方组织产业的主要手段。

这样的一种方式未来可能会运用得更多。今年就有三个城市的基金已组起来。

对此，地方政府也有了更多认知，通过股权投资增加对企业的吸引，已成为有效的招商手段。认知到位之后，就需要相应的专业能力，特别是与园区建设相结合的能力。中电光谷的独特优势恰恰就在这里。

引进来以后在哪里承载呢？需要空间、资本、人才、技术这几个要素，要做结构性整合，这才是未来产业服务的一种基本方法，是要素组织的方法。光有空间，跟其它要素脱节，房子越来越多，没有意义的部分也会越来越多。我们要做的，是保证其中没有我们的项目。

为什么房地产对于组织产业局限性很大？是因为一旦供求关系失衡的趋势形成，就不可逆转。房子不再有价值，而会使用房子的能力就成为稀缺的价值。

当然，一个企业要建立完整的能力是有困难的，需要与地方政府形成合力。中电光谷善于构建这种合力。