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地产圈炸了,恒大刚“出圈”,就又有坏消息传来

由 老巧云 发布于 财经

作者:观察君 来源:金融观察家

节前最后一个交易日,恒大系股价全面“崛起”。港股中国恒大,跳空高开直接拉涨19%,相比低点恒大股价几乎翻倍。

这一切得益于....哦,你懂的。不管中间怎么回事,结果嘛。

首先是数千亿战投资本的入股,本来是债权人,直接摇身一变成“股东”,等于恒大直接少了近千亿债务。其次是恒大系的物业、汽车子公司要拆分上市,到时候又一大笔钱入账。

哦,皆大欢喜?可能吧。看战投协议签订的时候有人的脸色...

不过好歹恒大算是彻底打破谣言,成功“出圈”。上演了次大逆转。

地产圈最近可谓事情颇多,恒大的事情刚刚过去,泰禾又出波折。

泰禾、万科,出现变数

万科想不想注资泰禾?这么长时间了,说是海益要注资也没动静。

我想答案是很明确的,不太想,最多在不影响自身前提下给点帮助。但是,如果泰禾条件够优惠的话,万科也不介意注资泰禾。

在2020年半年报业绩会上,万科总裁、首席执行官祝九胜表示:

万科参股泰禾最终能不能做成,取决三个要素:一,泰禾的生存意识,它的求生欲到什么程度;二,金融机构对泰禾的理解,泰禾是过度负债,最后要么集体沉船,要么集体上岸,目前金融机构共识正在达成;三,看福建省政府、金融办,对它下辖企业碰到这样问题,政府以什么样姿态与智慧方案做应对。

郁亮表态说:从万科而言,特别不希望行业出恶性事件。关于泰禾,在保护好万科利益前提下,我们力所能及帮助一些困难企业。

我的理解:1,看泰禾能付出的代价;2,要么生,要么死,等机构达成共识;3,看地方政府的态度,我们也在等着政府决定。

9月30日,泰禾发了一个公告。公告中表示,最终与万科能否合作存在不确定性。与万科股权转让协议条款未全部满足,万科无意终止协议。

按万科和泰禾7月30日签的《股份转让框架协议》,泰禾投资拟将其持有的19.9%股份转让给万科旗下海南万益,转让价款合计24.26亿。

但现在万科模棱两可的态度,或为市场期待马上落地的合作蒙上阴影。泰禾好歹也算次头部,出了问题影响也不小。

一连串,利空?!

其实楼市最近接二连三的利空,已经在向我们透漏一个不太好的信号。

一,有媒体报道,监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标,落实“三道红线”。试点房企包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城控股、中海、华侨城、绿地、华润、阳光城。

比预期推迟2年,有点利好。但这对各头部房企讲,依然是艰巨的任务。

二,监管要求各大银行控制新增贷款中房地产贷款比例,不能突破30%。接近或者突破上限的部分银行放贷额度紧张,开始鼓励客户提前还贷。

新增贷款100万,最多只能有30万用于房贷,这不仅是对房企融资,对银行业务也是重大打击。看看最近这两天的银行、地产就懂了。

越是依靠房贷的银行,杠杆高的房企,股价就跌的越惨。根源就在在这。

三,越来越多的城市推行“交房即交证”——开发建设单位在办结竣工验收备案手续并交房同时,办理好不动产登记证书(即房产证)。

长沙是最新出台政策的城市,在长沙之前,有江苏、浙江、山东、广西等。

这是好事,对购房者的利益是一次重大保证。避免了有房没证被抵押。对房企就不那么友好了,堵了他们借助卖出去的房产抵押的路。

四,越来越多的城市加强楼市调控,但调控更多的是打击炒房热度,而不是为了降房价。勉强理解为利空,但更多是为了稳房价。

都老套路,去年到今年政策逻辑,套路几乎没变过。就是为了稳。

虽然看似利空挺多,但从HD事件来看,国家还是希望楼市稳住的。

从这一点看,泰禾虽然问题重重,但最终可能还是会尽力去帮助泰禾。但泰禾没有许老板的能耐,可能最终付出的代价会有点大。

这样损失的是泰禾黄其森自己的利益,对购房者和社会来讲其实还好。

泰禾想要的生存意识,它的求生欲到什么程度?这话说得还不够明白?

结语

无论是恒大谣言,还是泰禾资金链“断链”,本质都是国家政策的市场反应。

国家正去杠杆,尤其是房地产市场的杠杆,因为它们已经危及到了社会经济。到了不得不去的地步,所以,即使影响到了头部,国家的决心也没有变过。因为不去的结果可比倒几家企业严重的多。

这么多房企去年,今年出问题,主要原因:1,本身杠杆高;2,借债瞎借,利率高;3,疯狂抬价买地,抬高地价。

而现在,国家先是堵住了信托投资房地产,随后堵住了境外发高息债的门路,最后还给银行下了死命令。这就导致房企难加杠。

难继续加杠,借新还旧的同时,自然以前借的钱就成了自己的催命符。

借的越多,现在就越难。尤其是最近央妈还在从市场上往回购资金。甚至还有个金融会议,专门提到了关于银行的“大而不能倒”。

国家决心前所未有,以前繁荣时期被掩盖的问题接下来势必接踵而来。所以,接下来再谁谁谁爆出来问题,也别惊讶更别过度忧虑。

国家既然做好了去杠杆的决心,那么就一定有针对此后果的托底计划。

接二连三的地产圈大事件,让大家现在有点一惊一乍都。要我说,放宽心,虽然对银行圈和地产圈,最近很多政策都有点针对他们。但对我们讲,很多反而是利好政策,我们要明白一点:去杠杆的真正受益者反而是底层。