乐居财经 徐酒眠 发自杭州
浙商是地产江湖的一大门派，山清水秀之地，出来的商人多少带着点“儒雅之气”。
戴着一副黑框眼镜的胡一平，身上有儒雅风范，也有商人自带对机会的敏锐捕捉。
站在分拆物企的风口，将德信中国（02019.HK）推向资本市场不到两年，他又将旗下物业公司放到赴港IPO的路上。
1月18日晚，德信服务集团有限公司（简称“德信服务”）正式向港交所提交招股书，申请在港上市。建银国际金融有限公司为其独立保荐人。
这是德信服务的二度筹备上市。2015年10月，德信服务主要经营附属公司之一的盛全物业，乘着全国中小物业公司上市的东风，曾试水新三板挂牌交易，不到四年便退出新三板市场。
2018年12月退市，2021年再度赴港IPO。在这期间的两年，德信服务开始大刀阔斧地变革，为再度上市铺平道路。更名、注资、成立新公司、引入投资者……前后不到三个月，德信服务招股书申请已陈列港交所。
“长途骑行能考验人的意志，激发人的活力，这些也都是一个公司所应具有的基因和文化，这样的公司在市场的长途赛跑中才能始终保持竞争的活力。”胡一平有很多擅长的运动，在谈起2000多公里川藏北线的骑行壮举时，他曾这样回应说。
在管规模偏小、发展区域受困、独立第三占比下降等问题摆在眼前，胡一平的物业上市之路，从递表的这一刻开始，就踏上了自己的长途赛跑，如何保持靠着竞争活力走下去？
引入两大战投
德信服务上市，54岁的胡一平重权在握，执行权也未落入他人之手。他担任德信服务执行董事兼董事长， 46岁的唐俊杰为执行董事兼总裁。
德信服务的第一大股东为胡一平及其妻子魏佩芬。资料显示，IPO前德信服务股权由四位股东共同持有。其中，胡一平及其配偶魏佩芬通过盛富国际，持有德信服务70.56%的股权，16名德信服务员工通过凯邦国际持股17.28%，剩下第三、四股东分别由沈月华夫妇、陈躍持股7.13%、5%。
为冲击港股IPO，自去年8月开始，德信服务从内到外进行“大翻新”。外有名称变更、增资注册资本，内有股权腾挪、公司重组，引入IPO前投资者。
9月，“盛全物业服务股份有限公司”变更为“德信盛全物业服务有限公司”，加上了德信的品牌标识。11月，转制为有限责任公司(外商投资企业与内资合资)。同时，注册资本从“5580万元”增加到“5874万元”。
除了内外改头换面，在正式递交招股书的前3个月，德信服务不仅封赏了16位高管，还引入两大战投。
去年10月，盛全控股引入新投资者，将盛全物业7.5%股权以1125万元转让给美好控股有限责任公司（简称“美好控股”）。据乐居财经了解，美好控股是一家以从事房地产开发、金融服务为主的企业，分別由沈月华全资拥有的杭州东颖投资咨询有限公司、金粮各自持有93.97%、6.03%。
10月22日，德信服务集团有限公司于开曼群岛注册成立，正式着手搭建上市架构。紧随德信服务成立，沈月华夫妇将其持股权转入全资拥有的香港美仑。据介绍，沈月华夫妇是胡一平说熟悉的人，也是他推荐的此次投资机会。
相隔不到一个月，又一投资者加入德信服务。智大晓瑞（香港）有限公司注资盛全物业750.75万元，入股德信盛全服务。据悉，智大晓瑞由独立第三方陈躍全资拥有。截至11月1日，智大晓瑞为智瑞国际的直接全资附属公司，而智瑞国际由创智全资拥有。
股权激励平台没有地产高管
胡一平的物业版图发展史，可追溯到2001年。彼时胡一平开始通过其全资拥有的公司——德清县中房物业管理有限公司从事物业管理服务业务。
2004年，盛全物业成立，其由德信控股和独立第三方杭州互丰置业咨询有限公司(简称“杭州互丰”）各自持股51%、49%。此后十年间，经过一系列股权转让和注册资本增加，2014年4月25日，大股东德信控股将其股权全部转让给盛全控股。
由此，盛全物业为盛全控股全资拥有，而盛全控股的母公司即为德信控股，其实控人为德信控股董事长胡一平。
在2015年，盛全物业就曾实施过一次员工股权激励，当时，盛全控股将盛全物业20%的股权以1168.4万元的价格转让给德清凯邦。重组之前，盛全物业由盛全控股、德清凯邦分别持股81.79%、18.21%。
去年9月，胡一平开始实施盛全物业雇员股份激励计划，由他持股92%的杭州恒益股权投资合伙企业(有限合伙)(简称“杭州恒益”)，将德清凯邦约63.52%的权益，转让给盛全物业的五名雇员，总代价1613.29万元。
与多数从地产中分拆出的物业不同，激励计划中是清一色的物业人，并没有看到德信地产高管的身影，如总裁费忠敏、副总裁冯霞、方静、张策、施斌斌、顾立强等均未出现在名单中。
招股书提到，转让完成后，德清凯邦变成由杭州恒益、唐俊杰、朱晓莉、刘义兵、陈昕、赵丽湘、郑明军及盛全物业十名雇员拥有的高管激励平台，其中唐俊杰持股10.6%。
而这些人均是物业板块的高管，比如，当时身为盛全物业董事长的唐俊杰、副总经理刘义兵、财务负责人朱晓莉、职工监事赵丽湘、副总经理郑明军，现常务副总裁刘义兵。
第三方在管规模连年下降
发家于杭州的德信服务在管规模偏小，区域倚重性较强。
截至2020年9月30日，德信服务的在管物业项目合共163个，在管建筑面积合共2310万平方米。其中，1458万平方米的在管建筑面积位于浙江省内，约占比63.16%。
在物企纷纷布局全国，大力向外进行市场拓展的大背景下，德信服务却在大本营浙江省内大做文章，将在管建筑面积占比一步步提升。
乐居财经了解，2018年、2019年，及截止2020年9月30日，德信服务对其他地区的建筑面积开发呈“倒V”下降，分别为131万平方米、138万平方米，及118万平方米。同期，来自浙江省的收入占比分别为57.9%、61.1%，及67.8%。
与大多数分拆自房企的物企“对母高度依赖”不同，德信服务来自独立第三方开发商开发的物业项目比重较大。
截止2020年9月底的163项在管物业，包括由德信集团及其合营企业及联营公司开发的63项物业，在管总建筑面积为780万平方米，占德信服务在管总建筑面积的34.0%；以及独立第三方开发商开发的100项物业，在管总建筑面积为1520万平方米，占比为66%。
不过，德信服务来自独立第三方的在管面积，比重近三年连续下滑，从近八成降至六成。
2018年、2019年，以及截止2020年9月30日，德信服务在管建筑面积来自独立第三方的规模分别为1468.5万平方米、1453.5万平方米，及1522.4万平方米，所占比例分别为78.1%、70.4%，及66%。
随着规模下降，来自独立第三方的收入也在减少，同期分别为1.99亿、2.10亿、1.63亿，营收占比分别为73.9%、67.6%，及59.9%。
物业管理费近三年连亏
体量不算大的德信服务，收入、净利润表现还算“能打”。
数据显示，2018年、2019年，德信服务的收入分别为3.98亿元、5.13亿元，同比增速为28.9%。截止2020年9月30日，其收入为4.98亿元，同比2019年同期的3.75亿元增长32.7%。
同期，净利润由2018年的2246.2万元增长至2019年的5055万元，同比增加125.05%。截止2020年9月30日，净利润为8066.3万元，同比上一年同期的2617.7万元，增长208.14%。
从收入构成来看，和其他大部分物业公司一样，主要由物业管理服务、非业
主增值服务及小区增值服务构成。德信服务营收的半壁江山都来自于物业管理服务。2018年、2019年，及截止2020年9月30日，这部分收入占比分别为67.5%、60.5%，及54.6%。
毛利率方面，德信服务增长比较明显。2018年、2019年，及截止2020年9月30日，德信服务毛利率分别为23.9%、28.3%和33.6%。其中，来自德信集团开发的物业毛利率高于第三方物业。报告期内，德信集团开发物业毛利率分别为21.2%、23.2%，及26.3%；独立第三方物业的毛利率分别为19.4%、22.9%，及25.3%。
德信服务的物业管理费绝大部分按包干制收取，在包干制下，物业管理费的收取近三年一直处于亏损状态。
2018年、2019年，截至2020年9月30日包干制下收取的物业费占比均为99.9%。招股书披露，同期，德信服务就五项、一项及六项在管物业产生合计亏损分别为30万元、40万元、30万元。
德信服务称，包干制物业产生亏损主要由于其管理该等亏损物业已久，未曾上调定价。报告期内，其来自该等亏损物业的物业管理服务收入分别约为510万元、300万元与370万元，分别占其物业管理服务收入的1.9%、1.0%及1.3%。